Článek
Manželé hledali bydlení v okolí Hradce Králové téměř rok. Novostavba byla nad jejich finanční možnosti, zároveň se ale chtěli vyhnout domu, kde by dalších pět let trávili každý víkend s míchačkou a bouracím kladivem.
Nakonec narazili na přízemní rodinný dům ze sedmdesátých let. Předchozí majitel jej podle inzerátu před několika lety kompletně zrekonstruoval. Nová byla střecha, okna, rozvody, podlahy i koupelna.
Na zadní straně domu se navíc nacházela prostorná pracovna a menší koupelna se sprchovým koutem. Právě tyto dvě místnosti nakonec rozhodly.
Petr pracoval několik dní v týdnu z domova a samostatná kancelář pro něj měla větší hodnotu než další kus zahrady. Prodávající během prohlídky vysvětloval, že zadní část domu upravil už jeho otec a při poslední rekonstrukci se pouze modernizovala.
Nic proto nevypadalo podezřele.
Banka s domem problém neměla
Kupní cena činila 5,8 milionu korun. Část měli manželé našetřenou, zbytek pokryla hypotéka.
Banka si nechala vypracovat odhad, úvěr následně schválila a dům přijala jako zástavu. Pro Petra s Lenkou to představovalo další potvrzení, že je všechno v pořádku.
Po podpisu kupní smlouvy dostali krabici se staršími dokumenty k domu, několik výkresů a složku faktur z rekonstrukce. Protože se základní údaje o nemovitosti shodovaly a financování proběhlo bez komplikací, papíry skončily ve skříni.
Následující tři roky rodina spokojeně bydlela.
Pak Petrovi s Lenkou končila fixace hypotéky. Konkurenční banka jim nabídla výhodnější sazbu, a tak se rozhodli úvěr refinancovat.
Netušili, že právě tento krok odhalí problém starý desítky let.
Odhadce obešel dům podruhé
Nová banka vyslala na místo vlastního odhadce. Prošel jednotlivé pokoje, pořídil několik fotografií a přeměřil část interiéru.
Pak vyšel na zahradu.
Petr si všiml, že muž zadní část domu obešel jednou, potom se vrátil a prošel ji znovu. Několikrát se podíval do tabletu a nakonec se zastavil přímo před oknem pracovny.
„Kdy se přistavovala tahle část?“ zeptal se.
Petr mu zopakoval informaci, kterou dostal při koupi. Přesné datum neznal, přístavba tam údajně stála už dlouhé roky.
Odhadce mu ukázal půdorys, který měl k dispozici.
Dům na něm končil přibližně o čtyři metry dřív.
V místě, kde Petr právě několik let sedával za pracovním stolem a kde vedle něj stála koupelna se sprchou, byl ve starém výkresu zakreslený venkovní prostor.
„Tyhle dvě místnosti tady vůbec nejsou,“ upozornil ho.
Ve skříni správný papír nenašli
První večer strávili manželé nad krabicí dokumentů, které při koupi převzali.
Prošli faktury za okna, elektroinstalaci, podlahy i koupelnu. Našli starý výkres střechy a několik desítek let starý plán domu. Dokument, který by vysvětloval vznik zadní přístavby, mezi nimi ale nebyl.
Lenka proto začala zjišťovat další informace na stavebním úřadě.
Ani tam se v dostupné dokumentaci zadní část domu neobjevila.
Manželé stále doufali, že se pouze ztratil některý starší dokument. Postupně jim ale začalo docházet, že mohou řešit mnohem větší problém.
Bylo nutné zjistit, zda přístavba v minulosti řádně vznikla a pouze se nedochovaly příslušné podklady, nebo zda ji někdo postavil bez potřebného povolení.
Bývalý majitel o ničem nevěděl
Petr zavolal prodávajícímu.
Ten byl jeho otázkou překvapený. Tvrdil, že zadní místnosti existovaly už v době, kdy dům převzal od rodičů. Nikdy prý neměl důvod jejich původ řešit.
Přesný rok výstavby nevěděl a žádné další dokumenty neměl.
Pro Petra s Lenkou šlo o nepříjemnou situaci. Dům koupili právě proto, že nechtěli rozsáhlou rekonstrukci ani roky administrativy.
Teď začali shánět projektanta a člověka, který zaměří skutečný stav domu. Refinancování se navíc zkomplikovalo, protože nová banka chtěla mít nesrovnalost kolem stavby před uzavřením celého procesu vyřešenou.
Z problému, o kterém ještě před několika týdny vůbec netušili, se stalo hlavní rodinné téma.
Dvě místnosti je stály další desítky tisíc
Projektant při prohlídce zjistil, že samotná přístavba na první pohled nevykazuje zásadní technické problémy. Mnohem větší komplikací byla její nejasná minulost.
Bylo nutné zaměřit skutečný stav domu, připravit potřebnou dokumentaci a dohledat maximum informací o tom, kdy zadní část vznikla.
Celé řešení se protáhlo na několik měsíců.
Manželé za projektové práce, zaměření a další související úkony zaplatili desítky tisíc korun. Ještě nepříjemnější než samotné výdaje ale byla nejistota. Nikdo jim na začátku nedokázal slíbit, že půjde všechno jednoduše vyřešit.
Nakonec se jim podařilo stav domu administrativně uvést do pořádku a nová banka refinancování dokončila.
Petr ale od té doby říká, že kdyby někdy kupoval další starší nemovitost, nezačal by u nové střechy ani u kvality oken.
Začal by půdorysem.
Nové obklady mohou počkat, staré výkresy ne
Při koupi staršího rodinného domu se vyplatí porovnat skutečný stav s dostupnou stavební dokumentací. Zvýšenou pozornost si zaslouží především přístavby, uzavřené terasy, obytná podkroví, garáže změněné na pokoje nebo jiné části, které mohly vzniknout během pozdějších úprav.
Pokud se dokumentace k řádně povolené stavbě nedochovala nebo už neodpovídá požadovanému stavu, může být potřeba pořídit její pasport. Ten ale nelze automaticky zaměňovat za způsob, jak jednoduše legalizovat stavbu provedenou bez potřebného povolení.
Kupující by proto neměl spoléhat pouze na to, že dům před ním financovala banka nebo že prodávající tvrdí, že „to tak stojí už třicet let“.
Petr s Lenkou nakonec o pracovnu ani koupelnu nepřišli. Stačilo ale několik starých čar na půdorysu a z domu po kompletní rekonstrukci se na několik měsíců stal problém, se kterým při podpisu kupní smlouvy vůbec nepočítali.
