Článek
Probíráme tu v sérii článků problém zvaný oligarchizace. Podívejme se na její specifickou formu, kterou pozorujeme ve velkých městech, zejména v Praze. Roli státu a samosprávy tu efektivně omezují velcí developeři. Jejich ekonomická síla a vliv na městské plánování jsou tak obrovské, že si mohou diktovat podmínky a postupně přetvářet město k obrazu svému, bez ohledu na potřeby obyvatel.
Proto je nazývám predátorskými developery.
Jak fungují predátorští developeři?
Predátoři využívají města čistě k realizaci svého zisku. Říkáte si: „Jistě, to je přece byznysová strategie, využít každé příležitosti, proč ne?“ Problém je, když byznysovým zájmům nestojí nic v cestě – žádné ohledy na potřeby obyvatel, dostupnost bydlení a služeb, kvalitu životního prostředí a veřejných prostranství.
Mechanismus developerské oligarchizace našich měst je rafinovaný a často skrytý. Prostřednictvím lobbistů, právních kanceláří a někdy i přímého vlivu na politiky se vytváří systematický tlak na změny územního plánu. Umožní se stavět tam, kde to dříve z nějakého oprávněného důvodu nebylo možné, nebo se povolí stavět víc, než původně připouštěly regulativy. Anebo se postaví něco úplně jiného, než město potřebuje.
Městské plánování je veřejný nástroj, jak vyvážit zájmy všech obyvatel a klíčové funkce města — dostupné bydlení, podnikání, práci a služby, dopravu, školy, zeleň i kulturu — tak, aby se město rozvíjelo spravedlivě, kvalitně a udržitelně. Územní plán je svým způsobem společenská dohoda. Není žádný důvod, aby tuto dohodu diktoval soukromý zisk, nota bene zisk několika vybraných hráčů s exkluzivním přístupem.
Jak to dělají?
Typickým predátorským mechanismem je uzavření „partnerství“ nebo společného podniku se státní firmou (např. s Českými drahami), do nějž se vloží předkupní práva či smluvní povinnost prodat strategické brownfieldy danému developerovi. Je jasné, že kdejaký běžný stavitel se k podobným výhodám nedostane. Preferovaný developer získá od státu získá komfort „rezervace“, aniž by bylo zřejmé, co za tuto získanou výhodu na oplátku poskytl. Ke koupi pak může přistoupit až ve chvíli, kdy se mu to ekonomicky hodí, např. po požadované změně územního plánu, při příznivém cyklu trhu či po zajištění financování. V některých známých případech za cenu nižší, než je aktuální tržní hodnota. Dveloper zároveň maximalizuje výnosnost projektu navýšením zpeněžitelné plochy bytů na úkor škol, školek, služeb a parků. Odevzdání části bytů do obecního bytového fondu — běžné v řadě evropských metropolí — je v Praze spíše výjimkou. Přitom podstatnou část nákladů na občanskou vybavenost, dopravu a další služby nese „pochopitelně“ městský rozpočet.
Postup by přitom mohl být přesně opačný: město vyhlásí veřejnou soutěž a developer, který předloží nejlepší podmínky pro město (cena, podíl dostupného bydlení, příspěvky na školy, zeleň a infrastrukturu), pozemek ke stavbě získá.
V současném nastavení není nijak překvapivé, že se staví luxusní byty, často pro investory, na které lidé s běžnými příjmy nedosáhnou, zatímco chybí dostupné bydlení pro běžné pracující, které město ke svému fungování potřebuje, pro střední třídu, mladé rodiny nebo seniory. Nepřibývají a nekultivují se parky, dětská hřiště, přístupná sportoviště a další veřejná prostranství, kde by lidé mohli během dne trávit čas. Mizí dostupný prostor pro kulturu a odpočinek, protože i kulturu, zábavu, sport a relaxaci je přece možné komercionalizovat. Historické čtvrti a charakteristické oblasti jsou přestavovány podle jednotného developerského vzorce, čímž města ztrácejí svou jedinečnost a genius loci.
Co s tím? Pravidla a nástroje, které vrátí plánování veřejnosti
Společnou prioritou Zelených a Pirátů je systematicky podporovat dostupné nájemní a družstevní bydlení, regulovat Airbnb a obdobné platformy jako hotelové služby a omezit investiční spekulace, včetně vyššího zdanění držby většího počtu investičních bytů. Jsme připraveni předložit zákon o sociálním bydlení. Aktuální zákon o podpoře bydlení je sice po desetiletích první krok správným směrem, ale v aktuální podobě obcím neukládá povinnost sociální bydlení skutečně poskytovat. Má spíš motivační charakter, a proto je třeba ho doplnit robustním rámcem sociálního bydlení.
Další příklady opatření, jak vrátit plánování našich měst pod veřejnou kontrolu a nastavit pevná, vymahatelná pravidla, která odpovídají dobré praxi evropských metropolí:
- Nastavit pevná, vymahatelná pravidla podle dobré praxe evropských metropolí: převést principy pražské metodiky spoluúčasti investorů do zákona (povinné příspěvky na školy, zeleň, MHD, zveřejňované smlouvy a podklady)
- Dát obcím účinný nástroj pro regulaci krátkodobých pronájmů (registr, sdílení dat platforem, limity dní a zón)
- U velkých projektů výstavby zavést povinný podíl dostupných/obecních bytů a zároveň financovat obecní, družstevní a neziskovou výstavbu
- Zrychlit povolování tam, kde investor splní standardy veřejné prospěšnosti (např. pravidlo „brownfield-first“)
- Posílit pozemkovou politiku měst i transparentnost rozhodování (registr lobbingu, zveřejňované schůzky).
Co má udělat stát a proč to není jen český problém
Je pravda, že městské plánování spadá primárně do kompetence samospráv. Nicméně parlament určuje celkový legislativní rámec, který rozhoduje o tom, jak silnou pozici mají samosprávy vůči developerům. Právě na celostátní úrovni se nastavují daňové podmínky, stavební zákon, pravidla pro územní plánování nebo transparentnost veřejného rozhodování. Pokud stát nevytváří dostatečně silné nástroje pro ochranu veřejného zájmu, samosprávy se ocitají v nerovném boji s ekonomickou mocí velkých developerských skupin. Proto potřebujeme celostátní legislativu, která posílí pravomoci obcí při vyjednávání s developery, zavede povinné příspěvky na infrastrukturu a umožní efektivnější vymáhání veřejného zájmu.
Potřebujeme také zákon o sociálním bydlení. Bez této podpory ze strany státu budou i ty nejodvážnější samosprávy čelit obrovskému tlaku a právním sporům, kterým často nedokážou odolat.
Problém developerské oligarchie není pouze český. Stejně jako oligarchizace na národní úrovni, i ovlivňování městského plánování velkými developery je celoevropský fenomén. V mnoha zemích vidíme podobné vzorce chování, kdy ekonomická moc přerůstá v politický vliv a města se stávají obětí komerčních zájmů namísto toho, aby sloužila svým obyvatelům. A vidíme tam také účinné způsoby, jak veřejný zájem chránit.
Bez vás to nepůjde: zapojení občanů a volby
Každý občan má moc ovlivnit budoucnost svého města. Můžeme se aktivně účastnit veřejných projednávání územního plánu a stavebních projektů. Můžeme sledovat činnost svých zastupitelů a zastupitelek a ptát se jich na jejich postoje k developerským projektům. Můžeme podporovat iniciativy za transparentní městské plánování a ve volbách volit kandidát(k)y, kteří mají jasný program proti developerské oligarchii.
Je na nás všech, abychom se postavili proti oligarchizaci městského prostoru a bojovali za města, která budou přívětivá pro všechny občany, nejen pro ty nejbohatší. Změna je možná, ale vyžaduje aktivní občanství a politickou vůli. Budoucnost našich měst je v našich rukou – využijme tuto moc zodpovědně a bojujme za města, ve kterých se bude dobře žít všem generacím.
Podpořte naši petici na www.zastavmeoligarchy.cz svým podpisem a dejte jasně najevo, že si nepřejete stát ovládaný zákulisními dohodami a ekonomickými zájmy hrstky vyvolených. Nejdůležitějším krokem je však aktivní účast ve volbách. Právě tam se rozhoduje o tom, kdo bude psát pravidla naší společnosti.
Pokud chcete skutečnou změnu a systémové kroky proti moci oligarchů, volte v parlamentních volbách Piráty. Naše společná kandidátka nabízí program, který má boj proti korupci a klientelismu jako absolutní prioritu. A pokud volíte v Praze, žádám vás o osobní podporu: dejte svůj preferenční hlas kandidátce s číslem 12, mně jako spolupředsedkyni Zelených. Společně můžeme vrátit stát do služeb občanů a zajistit, aby demokracie, spravedlnost a rovné příležitosti nebyly jen prázdnými slovy. Budoucnost je v našich rukou. Nepromarněme tuto šanci.
