Článek
Klíče jsem přebíral v malém 1+kk na okraji města. Byt byl v původním stavu, ale já měl v hlavě jasný plán: osm týdnů práce, prodej a hotovo. Po večerech jsem se díval na videa o flipování a všechno mi do sebe zapadalo. Úspory jsem doplnil krátkodobým úvěrem, aby byla rezerva na práci a materiál. Abych ušetřil, vzal jsem zedníka z doporučení v online skupině. Neměli jsme pevný rozpočet ani termín, jen příjmový doklad a domluvu, že „to půjde rychle“. Zálohu jsem mu dal hned. Ve studiu mi drželi předběžný termín zaměření a montáže kuchyně za šest až osm týdnů, ale potvrdit ho měli až ve chvíli, kdy budou hotové stěny a rozvody. Tehdy mi to dávalo smysl.
První rána: závady a rozpadlý harmonogram
Hned první den se ukázaly problémy. Podlahy byly křivé, elektrika stará a trubky rezavé. Elektrikář, kterého jsem přizval, byl stručný: „Takhle to revizí neprojde. A bez revize vám každý kupující srazí cenu.“ Chvíli jsem přemýšlel, jestli to nějak obejít, ale nechtěl jsem prodávat něco, co bych sám nechtěl koupit. Souhlasil jsem s kompletní výměnou, i když to znamenalo navýšení rozpočtu a víc času. Harmonogram se rozpadl už v prvním týdnu. Kuchyň jsem musel odložit, protože nebyly hotové rozvody ani omítky. Plánovaných osm týdnů přestalo platit.
Zedník přestal chodit pravidelně. Na zprávy odpovídal jednou za dva dny, někdy vůbec. „Protáhl se mi jiný kšeft,“ psal, „pošlete prosím ještě něco na materiál.“ V břiše jsem měl divný pocit. Napadlo mě, že to takhle nezvládnu. Došlo mi, že jsem mu poslal zálohu bez smlouvy a bez termínů a že ho teď nemám jak přimět k dodržení domluvy. Po pár dnech jsem to ukončil a přes známého sehnal dražší partu, která měla aspoň jasný ceník a kapacitu nastoupit do týdne. Záloha, kterou dostal ten první, byla pryč a část jeho práce se musela předělat. Ztratili jsme další čas a já sledoval, jak mi rostou náklady i stres.
Sousedé, zákaz kontejneru a drahá každá hodina
Do toho se ozvala sousedka z vedlejšího bytu kvůli hluku. Výbor mi připomněl domovní řád: hlučné práce hlavně dopoledne, o víkendech zákaz. Kontejner ve dvoře zakázali kvůli požárnímu průjezdu, takže jsme suť museli odvážet z ulice. Výtahem se nic takového vozit nesmělo a navíc je starý, takže jsme pytle tahali po schodech. Práce se zpomalila a já počítal každou hodinu. Abych se ještě vešel do rozpočtu, vzal jsem levnější obklady a vynechal pár detailů, co jsem měl v moodboardu. Žádné LED pásky pod horními skříňkami, jednodušší lišty, zástěna bez drahého skla. Byt nakonec nevypadal jako z fotek na sociálních sítích, ale byl čistý, funkční a bezpečný.
Hotovo bylo po třech měsících. Mezitím běžely splátky úvěru, poplatky do fondu oprav a zálohy na energie. Měl jsem pocit, že platím za dva byty najednou. Makléř mě hned upozornil: hypoteční sazby jsou vysoké, zájemců je málo, musíme jít s cenou dolů, jinak to bude dlouho na trhu. Na prohlídkách lidé řešili hlavně starý výtah a výši fondu oprav, ptali se, jak často se kazí, jestli se nechystá rekonstrukce domu. Pak přišly první nabídky, ale byly tak nízké, že jsem je ani nechtěl číst do konce. Po dvou týdnech a několika prohlídkách bez konkrétní dohody jsem slevil pod svou původní kalkulaci. Nechtěl jsem, ale cítil jsem, že jinak budu dál prodělávat.
Prodáno se ztrátou, ale s cennou lekcí
Nakonec přišla nabídka, která dávala smysl aspoň v tom, že ukončí mezidobí. Sedli jsme si s kalkulačkou a vyšlo mi, že jsem zhruba sto tisíc v mínusu. Přijal jsem ji. Byl jsem otrávený, ale zároveň se mi ulevilo, že nebudu dál platit úvěr a poplatky za prázdný byt navíc k nákladům na vlastní bydlení. Bylo mi jasné, že tohle nebyl flip, ale lekce. Chtěl jsem to mít za sebou a vrátit se do normálního režimu, kde neřeším, jestli dnes někdo přijde štukovat.
Po převodu jsem si sedl k Excelu a sepsal všechno do poslední položky. Zapsal jsem přesné částky za práci, materiál, zálohy, odvozy suti, parkování, vícenáklady za elektroinstalaci, ztracenou zálohu zedníkovi, provizi makléři, daň, energie. U každé položky jsem si napsal, jestli byla nutná, předvídatelná, nebo vyloženě moje chyba. Moje naivita se projevila v několika bodech: záloha bez smlouvy, žádný pevný rozpočet a termíny, nedostatečná časová rezerva, slepá víra v „rychlou kuchyň“, nulová znalost domovního řádu a logistiky. Příště si nechám udělat pevné rozpočty a termíny, přidám rezervu a počítám s tím, že se něco pokazí. A když to nepůjde, tak do toho radši nepůjdu. Teď už vím proč.
