Článek
K horám mám vztah už dlouho. S partnerem jsme tam několik let jezdili několikrát do roka a pokaždé mě napadlo, jaké by to asi bylo mít tam něco vlastního. Nejen pár dní v pronajatém pokoji, ale místo, kam prostě jedeme „domů“. Po covidu jsme měli našetřeno, v práci se nám oběma dařilo a na mě začaly na internetu vyskakovat inzeráty na „investiční apartmány“ v novém horském resortu. Znělo to ideálně: jezdit tam, kdy chceme, a jinak nechat apartmán vydělávat. Všude se psalo, že se to „samo zaplatí“, a já tomu chtěla věřit. Na jaře jsme si domluvili prohlídku jedné konkrétní novostavby.
Horský sen na papíře vypadal skvěle
Na místě to na mě zapůsobilo. Krásné počasí, všechno nové, kavárna přímo v přízemí, zástupce správcovské firmy i makléř se usmívali a popisovali, jak je lokalita oblíbená a jak se nemám čeho bát. Ukazovali tabulky s předpokládanou obsazeností, grafy, kde všechno směřovalo vzhůru. Příjmy z pronájmu vypadaly dobře, náklady byly zmíněné v jedné malé kolonce: měsíční poplatky, fond oprav, správa pronájmu. Rychle to shrnuli větou, že „to se vám v tržbách ztratí“. Já jsem stejně víc koukala z balkonu směrem na hory a představovala si Vánoce na sněhu, než abych se v tom víc zabývala. Všechno to vypadalo logicky, papírově dostupně a lákavě. Podepsali jsme rezervační smlouvu a já jsem začala řešit hypotéku. Do léta byl apartmán oficiálně náš.
První léto a podzim jsem strávila hlavně zařizováním. Výběr nábytku, doprava, montáž, drobnosti typu nádobí a povlečení. Chtěla jsem, aby se tam hosté cítili dobře, ale zároveň jsem pořád měla v hlavě i sebe a partnera. První víkendy jsme tam jezdili hlavně my, s pocitem, že si to musíme užít, když je to nové. Od správcovské firmy mi mezitím přišel předpis měsíčních záloh: služby, fond oprav, správa pronájmu. Ta částka mi už tehdy nepřišla úplně malá. Uklidňovala jsem se tím, že v zimě budou Vánoce, Silvestr, jarní prázdniny a všechno se to z pronájmů pokryje, jak nám sliboval makléř. Věděla jsem, že bych si to měla sednout a detailně spočítat, ale nechtěla jsem si ten nový pocit vlastního apartmánu kazit.
Plná sezóna, prázdný účet a vystřízlivění
První zima začala přesně tak, jak jsem doufala. Vánoce obsazené, Silvestr taky, jarní prázdniny plné. Rezervační systém ukazoval vysoké částky, já jsem to průběžně tolik neřešila a říkala jsem si, že až po sezóně uvidíme, jak to vyšlo. Mimo hlavní termíny ale rezervací citelně ubylo. Najednou bylo v kalendáři spoustu volných nocí, hlavně v lednu a březnu mimo prázdniny. Do toho mi správce oznámil zdražení energií a navýšení záloh kvůli topení a odklízení sněhu. V e-mailu to vypadalo jako pár procent, ve skutečnosti to bylo pár tisíc měsíčně navíc. Pořád jsem si říkala, že první rok je specifický, že je potřeba budovat hodnocení a že příště už budou čísla lepší. Nechtěla jsem se na ta čísla dívat úplně otevřeně.
Zlom nastal na jaře, kdy dorazilo roční vyúčtování služeb od společenství vlastníků a zároveň souhrn tržeb a nákladů od správcovské firmy za první zimní sezónu. Poprvé jsem měla všechno na jednom místě. Seznam položek byl delší, než jsem čekala: energie, úklid společných prostor, fond oprav, odvoz sněhu, nonstop recepce, provoz wellness, marketing pronájmu, praní a výměna prádla, provize za každou rezervaci. K tomu moje měsíční splátka hypotéky. Když jsem si k jedné straně dala všechny tyhle náklady a k druhé reálné příjmy z pronájmů, vyšlo mi, že jsem zimu ve výsledku dotovala ze své běžné výplaty. Když jsem si to sepsala do Excelu a podtrhla, jasně se ukázalo, jak na tom jsme.
Když investice bolí víc než radost
Začala jsem počítat různé varianty. Co kdyby byla obsazenost vyšší? Co kdyby se zvedly ceny ubytování? Při skoro dvojnásobné obsazenosti bych byla zhruba na nule, a to jsem tam neměla započítané žádné větší opravy nebo situace, kdy by nám třeba na čas vypadly příjmy. Na schůzi vlastníků jsem zkusila otevřít téma omezení některých služeb, třeba wellness nebo rozsahu recepce, ale moc pochopení jsem nenašla. Pro většinu to bylo spíš druhé bydlení, kam jezdí několikrát do roka a kde chtějí komfort hotelu, než investice, která má dávat ekonomický smysl. Já jsem si v tom najednou připadala dost osamoceně. Uvědomila jsem si, jak moc mě ovlivnila představa prestiže a pocitu, že „máme apartmán v horách“, a jak málo racionálně jsem to na začátku počítala. Po pár večerech přepočítávání a debat s partnerem jsem poprvé nahlas řekla, že by možná bylo lepší apartmán prodat.
Rozhodnutí dát ho k prodeji pro mě nebylo jednoduché. Část mě se pořád držela té původní představy, že se to jednou zlomí a začne to fungovat líp. Ale proti tomu stála konkrétní čísla a fakt, že mě to finančně zatěžuje víc, než jsem byla ochotná si připustit. Kontaktovala jsem realitního makléře, nastavili jsme cenu tak, abychom aspoň nepřišli o všechno. I tak bylo jasné, že na právních službách, dani a vybavení něco ztratíme. Prodej trval několik měsíců, vyřízení papírů se táhlo, ale ve chvíli, kdy jsme podepsali kupní smlouvu, se mi hodně ulevilo. Dnes, když jedeme s partnerem do hor, si prostě na pár dní něco pronajmeme. Užívám si, že když odjíždíme, nic po nás nezůstává. A hlavně vím, že mi po sezóně nepřijde obálka s vyúčtováním, která by mě znovu nutila počítat, jestli na ten svůj sen vlastně mám.
