Novela stavebního zákona svazuje ruce občanům a jde na ruku developerům

Krizové řešení v krizové době. Tak ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová (ANO) hrdě tituluje rozsáhlou novelu stavebního zákona, která se ve Sněmovně po třináctihodinovém maratonu druhého čtení probojovala do finální fáze. Vzhledem k tomu, jakou gigantickou bramboračku však tento legislativní polotovar připomíná, by veřejnost měla být spíše v nejvyšší pohotovosti. Hrozí totiž, že toto vládní krizové řešení léta panující krizi bydlení nespasí, ale naopak uvrhne český stavební trh do naprostého chaosu.

Skeptické hlasy už nezní jen z opozičních lavic. Například předseda České komory architektů Jan Kasl varuje před totálním kolapsu systému povolování staveb. Ačkoliv některé záměry jdou podle něj správným směrem, způsob, jakým vláda novelu protlačuje, představuje daleko větší nebezpečí než jednotlivé paragrafy. Podobně nekompromisní je i šéf inženýrské komory (ČKAIT) Robert Špalek, který vládní text označil za propletenec nášlapných min a situaci přirovnal k nedávné zpackané digitalizaci. Co se to ve Sněmovně vlastně peče a pro koho je tento legislativní dar určen?

Způsob, jakým kabinet Andreje Babiše k takto zásadní normě přistoupil, je ukázkovou fackou legislativní kultuře. Aby se koalice vyhnula zevrubnému připomínkovému řízení napříč státní správou, tripartitou a zejména Legislativní radou vlády, předložila původní text jako poslaneckou iniciativu. Když se však nad dokumentem začaly rojit věcné mouchy, hospodářský výbor pod taktovkou koaliční většiny narychlo splácal takzvaný komplexní pozměňovací návrh o rozsahu bezmála 1100 stran. Na prostudování tohoto mamutího spisu dostali poslanci pouhý týden.

K tomu všemu zákonodárci navrch přihodili zhruba 130 samostatných poslaneckých pozměňovacích návrhů, které připomínají klasické neprůhledné přílepky. Dávný bonmot říká, že když do Sněmovny vstoupí kůň, vyleze z ní přinejmenším velbloud. V tomto případě hrozí, že ze Sněmovny vyleze nefalšovaná chiméra, v níž se nebudou orientovat ani sami poslanci, kteří pro ni zvednou ruku. Práce kvapná bývá málo platná, leč koalice fatálně spěchá, aby mohla voličům předhodit rychlé výsledky.

Hlavním pilířem změn je radikální centralizace. Od 1. ledna 2027 má vzniknout centrální stavební superúřad – Úřad rozvoje území ČR (přeměnou stávajícího Dopravního a energetického stavebního úřadu – DESÚ), pod který se postupně včlení krajské úřady a územní pracoviště. Tento krok má papírově odstranit roztříštěnost dnešních stovek obecních stavebních úřadů a eliminovat systémovou podjatost lokálních politiků. Advokát Vojtěch Faltus z kanceláře Aegis Law uznává, že centralizace and sjednocení metodiky má svou logiku a model DESÚ se v praxi docela osvědčil.

Jenže ďábel se skrývá v lidských zdrojích. Vláda plánuje postavit státní stavební správu na masivních přesunech stávajících úředníků z obcí pod křídla státu. Průzkumy odborů však ukazují, že pod stát je ochotna přejít pouhá třetina stávajících zaměstnanců. Lidé na úřadech are frustrovaní permanentními změnami a řada z nich raději zvolí odchod do penze či soukromého sektoru, než aby dojížděla do nových krajských center. „Může to znamenat personální kolaps stavebních úřadů, který způsobí, že Česko nebude schopné vydávat stavební povolení,“ varuje poslanec ODS Martin Kupka. Exministr Lukáš Vlček (STAN) i Veronika Kovářová (Piráti) doplňují, že pokud stát o tyto lidi přijde, už je nikdy nezíská zpět. Stavební řízení by tak mohlo zamrznout úplně.

Vláda se netají tím, že zákon má jít na ruku především masivní bytové výstavbě. Zavedla proto speciální režim pro takzvané „vyhrazené stavby“, kam nově spadají bytové projekty s podlahovou plochou nad 10 000 metrů čtverečních (což odpovídá zhruba 100 až 150 bytům). Tyto obří projekty bude přednostně a v rychlém tempu povolovat právě centrální superúřad. U těchto staveb navíc zákon nově vylučuje možnost institutu rozkladu. Pokud bude mít někdo proti stavbě námitky, zbývá mu už jen správní žaloba. Aby developeři měli absolutní jistotu, novela přímo deklaruje, že bytová výstavba je „veřejným zájmem“. Pokud by tedy soud v budoucnu rozhodoval o zrušení stavebního povolení, musí vážit, zda újma developera nepřeváží nad újmou ostatních, a zda by zrušení nebylo v rozporu s oním veřejným zájmem na bydlení.

Tento přístup vyvolává tvrdou kritiku. Robert Špalek z ČKAIT upozorňuje na evidentní diskriminaci: zákon vytváří dvojí standard – jeden pro velké investory a druhý pro obyčejné lidi a malé obce. Zatímco velcí hráči profrčí schvalováním jako nůž máslem, drobný stavebník rodinného domku bude dál čekat v pořadí. Navíc se objevily vážné obavy, že u takto definovaných staveb „veřejného zájmu“ bude stát moci přistoupit i k vyvlastňování soukromých pozemků, což Špalek označil za absolutní exces právní úpravy. Vicepremiér Karel Havlíček (ANO) se na konferenci Setkání lídrů stavebnictví pokusil toto napětí mírnit: „Vyrojila se informace, že novela stavebního zákona urychlí pouze výstavbu bytových projektů nad 10 tisíc metrů čtverečních. Že je šitá pro velké developery. Je to lež.“ Podle něj jde pouze o přechodné období pro rok 2027, aby se centrální úřad nezahltil, a od roku 2028 budou platit stejná přísná pravidla pro velké i malé. Jenže i sám šéf Central Group Dušan Kunovský kontroval, že 10 000 metrů čtverečních je vlastně podměrečný projekt. Pachuť, že legislativa vznikala v kancelářích velkých byznysových hráčů na úkor sociálního či dostupného nájemního bydlení pro mladé rodiny a seniory, tak zůstává.

Novela brutálně osekává práva vlastníků sousedních pozemků a dotčených obcí. Lidé přicházejí o možnost efektivně bránit svůj klid, oslubuje se jejich možnost namítat nezákonnost procesu nebo poukazovat na překračování hlukových či emisních limitů. Zákon totiž nově umožní povolit stavbu i při nedodržení hlukových standardů, pokud by alternativní řešení bylo pro stavebníka „ekonomicky nevýhodné“.

Tradiční spory o to, že sousedovi za oknem vyroste betonové monstrum, které mu stíní a narušuje soukromí, se mají řešit přes vágní pojem „pohoda bydlení“, ovšem s přihlédnutím k místním poměrům. Právníci varují, že úředníci budou pod procesním tlakem raději vše povolovat (podle hesla „když povolíš, máš s tím méně práce“). Výsledkem ale nebude rychlá výstavba, nýbrž totální právní nejistota. Podvedení sousedé a obcházené obce se začnou masivně obracet na soudy. Developer tak sice získá rychlé razítko, ale uprostřed rozestavěného projektu za miliardy mu soud na základě správní žaloby povolení zruší. Místo stability nás čeká exploze soudních pří.

Zákon navíc zcela rezignoval na základní standardy civilizované společnosti. Lidovecký poslanec Václav Pláteník upozornil na to, že z textu vypadl požadavek na bezbariérovou přístupnost staveb pro seniory, lidi po úrazech či maminky s kočárky. Vládní zmocněnkyně Hana Landová sice tvrdí, že není důvod k obavám, nicméně vypuštění takto klíčových parametrů z moderní legislativy hovoří samo za sebe. Stejně tak kontroverzi budí benevolence k černým stavbám, které se podle nového metru nebudou muset odstraňovat, pokud by to majiteli způsobilo majetkovou újmu. Zlé jazyky v této souvislosti připomínají medializovaný střet zájmů samotné ministryně Mrázové, která shodou okolností na svém soukromém pozemku takové stavby v rozporu s územním plánem vlastní.

Jedním z nejvíce zneklidňujících aspektů projednávané novely je však masivní zásah do ochrany životního prostředí, který byl do legislativy vměstnán bez jakékoliv odborné debaty. Sdružení vlastníků obecních, soukromých a církevních lesů v ČR (SVOL) bije na poplach. Vláda totiž do poslaneckého návrhu schovala rozsáhlou novelu zákona o ochraně přírody a krajiny (č. 114/1992 Sb.), která s vlastním stavebním právem věcně vůbec nesouvisí a funguje jako klasický nebezpečný přílepek.

Vlastníci lesů upozorňují, že chystané změny fakticky vytunelují odbornou ochranu české krajiny. Novela totiž dramaticky oslabuje Orgány státní správy lesů (OSSL). Ty by nově při stavbách v ochranném pásmu lesa (např. do 30 metrů od jeho okraje) nevydávaly závazná stanoviska jako dosud, ale pouze formální, procesně slabá vyjádření, která stavební úřad může jednoduše hodit do koše. Stát se navíc ohání tím, že lesnickou agendu z obcí (ORP) jednoduše přenese na nové centrální úrady rozvoje. Podle SVOL je to však čirá lež: tato odborná agenda je personálně poddimenzovaná a lesní inženýři na stavební úřady nepřejdou. Ochrana lesa se rozpustí v obecném úřednickém aparátu, což otevře dveře vzniku neobhospodařitelných zbytků parcel a nevratné degradaci lesních porostů. Rozhodování o odnětí lesní půdy se má navíc absurdně přesunout už do fáze hrubé územně plánovací dokumentace, kde nelze posoudit konkrétní dopady stavby na ekosystém.

Ačkoliv developeři po rychlém přijetí zákona volají, protože v Česku trvá získání razítek pro větší městské čtvrti neúnosných sedm až deset let, zbytek trhu propadá hluboké skepsi. Z čerstvého průzkumu analytické společnosti CEEC Research mezi 134 stavebními firmami vyplývá, že celých 52 % podniků vůbec neočekává, že by novela procesy zrychlila. Dokonce 57 % firem nevěří, že zákon situaci v sektoru reálně zlepší, a tři čtvrtiny oslovených se obávají obřích přechodných komplikací. Šéfové stavebních firem, jako je Rafael Moreno ze společnosti Pohl nebo Jiří Tesař ze Subterry, svorně dodávají, že centralizace je chyba – stát by měl spíše řešit nedostatek lidí na úřadech, šílenou byrokracii, přeregulovanost a astronomické ceny energií, nikoliv překopávat celý systém od základů.

Do celé situace nakonec vstoupil i sám premiér Andrej Babiš. Ten na konferenci otevřeně zkritizoval fakt, že ministerský aparát nedokáže změny lidem vysvětlit. „Očekávám, že Karel Havlíček, který je gestor stavebního zákona, vysvětlí veřejnosti, v čem jsou ty výhody. Protože podle mě ta komunikace stavebního zákona zatím není úplně ideální,“ nechal se slyšet premiér.

Nová stavební legislativa je učebnicovým příkladem toho, jak se zásadní zákony psát nemají. Vznikala ve spěchu, potají, jako poslanecký bypass, bez posouzení odborníků z praxe – ať už jde o inženýry, architekty, hasiče, samosprávy či lesníky. Výsledný hybrid sice slibuje developerům stavební ráj do jednoho roku, ale reálně hrozí personálním kolapsem úřadů, vyvlastňováním, destrukcí práv obyčejných občanů a nevratným poškozením české přírody.

Pokud Sněmovna v nadcházejícím třetím čtení podlehne vládnímu tlaku a tento tisícistránkový paskvil schválí v jeho současné podobě, zaděláváme si na gigantický průšvih. Jak trefně poznamenal Robert Špalek z ČKAIT, legislativa posledních let připomíná látání nafukovacího balonku jehlou a nití. Současná novela balonek nezašije – ona ho s velkým třeskem propíchne. A účet za tento unáhlený experiment nakonec zaplatí všichni občané České republiky ve formě ještě nedostupnějšího právního státu a paralyzované výstavby.