Článek
V dnešní době je pojem investiční nemovitosti hojně používaný. Jednoduše mluvíme o nemovitosti (domu, bytu, garáži), kterou koupíte za účelem dalšího pronájmu, případně pozdějšího prodeje se ziskem. Nájem by vám zároveň měl splácet úvěr, kterým jste zafinancovali pořízení a opravu objektu, náklady spojené s udržováním, daně, pojištění a nést výnos. V dnešní době vysokých úrokových sazeb a cen nemovitostí se mí klienti vyhýbají Praze, Brnu a ostatním lokalitám, kde je cena za m2 začíná na 80 000,- Kč. Naopak cílí na menší obce a lokality jako je pohraničí České republiky, Ústecký, Karlovarský a Moravskoslezský kraj. Hledají byty, které koupí v rozmezí 1-2 mil. Kč a za dalších několik desítek, maximálně set tisíc korun je dokážou opravit a pronajímat. Počáteční investice tedy není nedosažitelně vysoká, ale i přesto může být složité ji financovat hypotékou.
Meziúvěr na financování nemovitosti
Jak jsem psal v minulém článku, již běžící stavební spoření se může stát vašim nečekaným trumfem. Po 2 letech a naspoření 35 % částky ze něj můžete čerpat řádný úvěr na financování bydlení s relativně nízkým úrokem. Nevýhodou ale může být nízká cílová částka již běžícího spoření. Reálně tak může sloužit pro menší rekonstrukci anebo částečné dofinancování koupě, či jiné realizace bytové potřeby.
Ze stavebního spoření si ale můžete vzít i tzv. překlenovací úvěr neboli meziúvěr, ze kterého vám spořitelna vyplatí peněžní prostředky ihned. A co je hlavní, těchto nezajištěných úvěrů si můžete vzít více. Z vlastní zkušenosti vím, že z 5 stavebních spořitelen je při dostatečné bonitě a vhodné kombinaci produktů možné složit úvěr až 9 000 000,- Kč. Musíme ale pružně pracovat s metodikami stavebních spořitelen.
A bavíme-li se posuzování bonity klientů, dostaneme se k další výhodě. Stavební spořitelny jsou totiž při jejím posuzování benevolentnější než banky. U hypoték dlouhodobě představoval překážku problém parametr DSTI (Debt Service to Income), který byl stanovený ČNB na hranici 45 %. To znamená, že součet všech splátek úvěrů klienta představoval maximálně 45 % z příjmu. Toto doporučení je nyní sice „vypnuté“, ale banky stejně regulují zadlužení klientů. Některé stavební spořitelny za určitých podmínek naopak DSTI vůbec neřeší, případně jsou schopny akceptovat až DSTI 65 %. Což pro investory krátkodobě není problém.
Musíme ale přesně znát metodiku a vědět za jakých podmínek, kterou spořitelnu a jakým způsobem použít. Pracujeme s delší splatností než u spotřebitelských úvěrů a to až 25 let. Díky tomu jsou výhodnější i úrokové sazby, které dnes u překlenovacích úvěrů začínají na 5,99 %.
Možná si teď pořád říkáte, v čem je vlastně ta výhoda? Úvěr je úvěr, splácet se bude zhruba stejně dlouho, a ještě dostanu horší úrokovou sazbu. Klíčové však je, že tímto způsobem můžete koupit nemovitost bez použití jediné koruny z vlastních prostředků. Důvodem je, že se jedná se o úvěr nezajištěný nemovitostí. Případně vlastní zdroje zpětným proplacením z úvěru vytáhneme. Klíčová je opět bonita investora.
Jak meziúvěr funguje?
V první fázi splácení jde půl splátky do stavebního spoření a zbytek splácí úroky. Stále se vám připisuje státní podpora a naspořené prostředky se úročí. Nesplácíte ale jistinu, takže se celkový dluh nesnižuje. Splácené úroky se navíc počítají z celé půjčené částky. Tato fáze končí nejdříve po 2 letech, kdy máte naspořeno alespoň 35 % z cílové částky. Některé spořitelny chtějí, abyste splnili určité tzv. hodnotící číslo. Tím se protentokrát nebudeme zabývat – jeho výpočet je poměrně složitý. Postačí vědět, že odráží, kolik máte naspořeno z cílové částky, jak často a jak velká se vám připisuje státní podpora, kolik jste dostali na úrocích a tarif produktu.
Druhá fáze pak začíná splacením části dluhu naspořenými prostředky ze stavebního spoření. Měsíční splátka jde jak na úroky, tak konečně i na splátku jistiny. Dluh se snižuje a tím i úroky. V této fázi již ale nemáte nárok na státní podporu.
Jak jsme si již vysvětlili, klienti tímto způsobem kupují nemovitost bez použití vlastních zdrojů. Ty si nechají jako rezervu pro nenadálé výdaje a na minimalizování rizik, jež každá podobná investice skýtá. Objekt opraví a pronajímají. Nájmy jim pozitivně ovlivňují bonitu, nemovitost se zhodnocuje a úvěr se v čase snižuje. Pokud bychom chtěli s investicemi tímto způsobem pokračovat, nabízí se například na 3.-4. nemovitost již vzít hypotéku, kterou se zafinancuje, jak koupě posledního objektu, tak refinancují již vyčerpané úvěry. Tím se také uvolní bonita pro případné další nákupy. Proces je relativně rychlý a klient získává volnou bonitu. U úvodního financování hypotékou by ho brzdily vyšší nároky na bonitu, a hlavně nutnost neustále dávat do nákupu vlastní prostředky, nebo další nemovitosti.
Jaké jsou ale nevýhody?
Nevýhody už jsme si naznačili – oproti hypotéce to může být kratší splatnost a horší úroková sazba, což může mít za následky vyšší splátku úvěru. Některé stavební spořitelny si také skórují klienty pří schválení úvěru. Pokud je skóre horší, tak se jim může zkrátit splatnost, lehce zhoršit úrok a tím dosáhnou na nižší výši úvěru. I proto, jak jsem již také zmiňoval, je nutné dobře znát metodiku jednotlivých spořitelen a jakým způsobem je můžeme použít. Obrovskou porcí potenciálního úspěchu tohoto způsobu investování je samozřejmě také výběr vhodné nemovitosti, tím se ovšem v tomto článku zabývat nebudeme. Je však potřeba upozornit, že jako každá investice i tato představuje poměrně hodně rizik, se kterými musí investor počítat. Finanční poradce dokáže spočítat bonitu, dát doporučení ohledně samotného investování. Investiční nemovitosti skýtají specifická rizika. Proto by se do tohoto podnikání neměl pouštět nikdo bez zkušeností, sám, na vlastní pěst.
