8 metrů na bydlení nestačí, bez zásahu státu se nemovitostní trh neobejde

Symbolickým vyjádřením této krize je fakt, že pro značnou část populace se osm metrů čtverečních stalo realitou, nikoliv stavebním minimem. Po letech debat se stát konečně odhodlal k zásahu, jeho kroky jsou však rozpačité, nekoordinované a v některých ohledech si protiřečí. Analýza ukazuje, že bez komplexnější a promyšlenější strategie se trh sám neuzdraví.

Jádro problému je neúprosné: propast mezi příjmy a cenami nemovitostí se neustále prohlubuje. Na pořízení standardního bytu je v Česku zapotřebí v průměru 13,3 hrubých ročních platů, což nás řadí na nelichotivou špičku evropské nedostupnosti. Po krátké stagnaci ceny opět zrychlily a v prvním čtvrtletí roku 2025 rostly meziročně až o 15,7 %. Tento růst, který dalece převyšuje růst mezd, systematicky vytlačuje střední třídu z trhu s vlastnickým bydlením a přesouvá tlak na nájemní sektor. Ceny nájmů v Praze tak šplhají ke 440 korunám za metr čtvereční. Nejzranitelnější skupiny obyvatel jsou pak vytlačeny úplně, do podmínek takzvané bytové nouze. V ní žije přibližně 270 tisíc Čechů, pro které je realitou méně než osm metrů čtverečních obytné plochy na osobu. Je důležité zdůraznit, že se nejedná o stavební normu – minimální plocha pro novou garsoniéru zůstává 16 metrů čtverečních  – ale o sociální metriku, která odhaluje alarmující míru přelidnění a nedůstojných životních podmínek.

Po letech nečinnosti stát konečně přichází s odpovědí v podobě zákona o podpoře v bydlení, který prezident podepsal na začátku června 2025. Legislativa má ambici změnit celý systém pomoci: od reaktivního vyplácení dávek k proaktivní podpoře prostřednictvím sítě kontaktních míst, asistence v bydlení a garancí pro soukromé pronajímatele. Tento princip, známý jako „Housing First“, je bezpochyby krokem správným směrem. Jeho účinnost je však od samého počátku podkopána klíčovým pozměňovacím návrhem, který omezil nárok na pomoc pouze na domácnosti s příjmem do 1,43násobku životního minima. Tato přísná hranice vylučuje obrovskou skupinu lidí, kteří se sice nacházejí v reálné bytové tísni, ale vydělávají o něco více – typicky jde o samoživitelky, seniory s nízkým důchodem nebo lidi pracující za minimální mzdu. Zákon tak paradoxně může situaci některých z nejohroženějších ještě zhoršit a neřeší problém takzvaných pracujících chudých, kteří zůstávají v pasti mezi nedostupným komerčním nájmem a nedostatečnou státní pomocí.

Zatímco na straně poptávky se stát snaží (byť nedokonale) pomáhat, na straně nabídky panuje chaos. Chronický nedostatek nové výstavby, kdy jen v Praze chybí přes deset tisíc bytů ročně, měl vyřešit nový stavební zákon. Jeho cílem bylo zrychlit a digitalizovat notoricky pomalé povolovací procesy, které v Praze mohou trvat i více než deset let. Realita je však tristní. Systém pro digitální řízení není plně funkční, úřady nejsou vybavené a developeři i obce hlásí, že povolování podle nových pravidel „absolutně nefunguje“. Mnozí velcí hráči proto raději podali žádosti postaru a nyní vyčkávají, což hrozí dalším zpožděním projektů a prohloubením bytové krize v následujících letech. Místo zrychlení tak chaotická implementace přinesla další nejistotu a paralýzu.

Celou situaci navíc komplikuje makroekonomické prostředí. Vláda se snaží bydlení podpořit, ale Česká národní banka zároveň šlape na brzdu. Ve snaze udržet pod kontrolou inflaci ponechala na svém červnovém zasedání základní úrokovou sazbu na úrovni 3,50 %, přičemž jako jedno z proinflačních rizik zmínila právě oživující se realitní trh. Tento opatrný postoj udržuje hypoteční sazby relativně vysoko. Index průměrných sazeb klesl pod pět procent teprve v květnu, a to jen velmi neochotně. Ačkoliv reálné mzdy po dvou letech poklesu konečně opět rostou, kumulativní inflace přesahující 27 % za poslední roky trvale snížila kupní sílu domácností. Sen o vlastním bydlení tak pro mnohé zůstává stejně vzdálený jako dřív.

Závěrem lze konstatovat, že teze o nutnosti státního zásahu je správná. Trh sám o sobě krizi dostupnosti bydlení nevyřeší. Současná opatření jsou však roztříštěná, nedostatečná a často si protiřečí. Zákon o podpoře v bydlení je krokem správným směrem, ale jeho úzké zaměření je chybou, kterou bude třeba napravit. Nový stavební zákon je v současné podobě spíše překážkou než řešením. A měnová politika centrální banky, ač legitimní, působí v přímém protikladu k snahám o zlepšení dostupnosti bydlení. Bez skutečně koordinované strategie, která propojí sociální politiku, zefektivnění výstavby a rozumné podmínky financování, zůstane kvalitní a dostupné bydlení pro velkou část české společnosti pouhým snem.