Analýza, která vám nedá spát: Čím déle počkáte s koupí bytu, tím více zaplatíte.

Naděje na nižší splátku je lákavá, ale data z realitního trhu a prognózy klíčových institucí malují úplně jiný obrázek. Analýza ukazuje, že váhání je v současné situaci tou nejdražší strategií. Každý měsíc odkladu vás může připravit o statisíce korun, které vám žádný pokles úroků nevrátí.

Kdo v roce 2023 doufal ve zlevňování nemovitostí, ten se přepočítal. Krátké období stagnace a mírného poklesu cen, způsobené šokem z vysokých úrokových sazeb, je definitivně za námi. Trh se nejen probudil, ale nabírá na obrátkách. Členka bankovní rady České národní banky Karina Kubelková potvrdila, že dno si realitní trh odbyl už v polovině roku 2023. Od té doby se poptávka, dlouho odkládaná právě kvůli drahým úvěrům, vrátila s plnou silou a naráží na stále nedostatečnou nabídku.

Dlouhodobá data jsou neúprosná. Ceny bytů v Česku se za posledních deset let ztrojnásobily a za posledních dvacet let dokonce zečtyřnásobily. Tento trend se nyní obnovuje. ČSOB Index bydlení, který vychází z reálných odhadů tržních cen, už na konci roku 2024 hlásil zrychlování růstu cen bytů, domů i pozemků. A data společnosti Deloitte za první čtvrtletí roku 2024 tento trend potvrdila, když celorepublikový růst cen dosáhl čtyř procent. Kdo čekal na krach trhu, ten už svou příležitost propásl. Vlak s názvem „dostupné bydlení“ se znovu rozjel a každou další stanicí je dražší do něj nastoupit.

Mnoho kupujících se upíná k jedinému číslu: úrokové sazbě hypotéky. Je to ale nebezpečná iluze, která odvádí pozornost od mnohem důležitějšího faktoru – kupní ceny nemovitosti. Pojďme si udělat jednoduchý, ale o to výmluvnější propočet. Představte si modelový byt za 5 milionů korun, na který si berete hypotéku ve výši 4 miliony korun na 30 let.

Pokud byste byt koupili dnes při průměrné sazbě okolo 5,5 %, vaše měsíční splátka by činila zhruba 22 700 Kč. Nyní se rozhodnete rok počkat v naději, že sazby klesnou například na 4,5 %. To zní jako výrazná úspora. Jenže do hry vstupuje druhý faktor. Česká národní banka předpovídá stabilní růst cen nemovitostí o zhruba 5 % ročně. Váš vysněný byt tak za rok nebude stát 5 milionů, ale 5 250 000 korun. Na jeho koupi si tedy budete muset půjčit o 200 tisíc korun více, tedy 4,2 milionu. Při sazbě 4,5 % bude vaše nová splátka přibližně 21 300 Kč.

Na první pohled jste ušetřili 1 400 korun měsíčně. Skvělé, že? Jenže tato „úspora“ vás stála neuvěřitelně mnoho. Zaprvé, váš dluh je o 200 tisíc korun vyšší. Zadruhé, celý rok jste platili nájem, který mohl činit například 18 tisíc korun měsíčně, což je dalších 216 tisíc korun vyhozených z okna. Celkové náklady na roční čekání se tak vyšplhaly přes 400 tisíc korun. Jak trefně poznamenal jeden z expertů, čekat na výrazně levnější hypotéky se nevyplatí. Kdo bude čekat příliš dlouho, zaplatí na kupní ceně bytu o stovky tisíc korun více.

Rostoucí ceny nejsou jen dočasným výkyvem, ale důsledkem hluboké a strukturální nerovnováhy na českém trhu. Na jedné straně stojí obrovská poptávka, na druhé straně se hroutící nabídka. Podle dat Českého statistického úřadu se počet dokončených bytů v roce 2024 propadl o drastických 20,5 %. Nových bytů se staví málo a pomalu, navíc za stále vyšší ceny stavebních materiálů a prací, které developeři logicky promítají do koncových cen.

Poptávku přitom živí hned několik silných motorů. Téměř devět z deseti Čechů preferuje bydlení ve vlastním před nájmem, což je hluboce zakořeněný kulturní fenomén. V dobách zvýšené inflace se navíc nemovitosti stávají bezpečným přístavem pro úspory, které na běžných účtech ztrácejí hodnotu. Lidé se snaží ochránit své peníze investicí do „cihel a malty“, což dále zvyšuje tlak na ceny. Vzniká tak paradoxní situace: ačkoliv je Česko podle Deloitte Property Index jednou ze zemí s nejhorší dostupností bydlení v Evropě, kde je na pořízení bytu potřeba více než 13 ročních platů, strach z toho, že bude ještě hůř, nutí lidi kupovat i za současné vysoké ceny.

Pokud by snad někdo pochyboval o datech z trhu, finální argument přináší shoda klíčových autorit a expertů. Nejde o názor jednoho analytika, ale o široký konsenzus. Česká národní banka ve své oficiální prognóze očekává stabilní růst cen nemovitostí o přibližně 5 % ročně až do konce roku 2026. Pravděpodobnost, že by ceny v příštích dvou letech klesly o více než deset procent, je podle ČNB nejnižší za posledních šest let a blíží se nule.

Stejně mluví i lidé z praxe. „Lidé znovu věří nemovitostem jako stabilní investici,“ potvrzuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality iDNES. Finanční ředitel skupiny Redstone Jiří Medřický očekává, že průměrné ceny letos vzrostou o 5 až 6 procent. A zakladatel developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík je ještě příkřejší: „Ceny nemovitostí v Česku v dohledné době rozhodně neklesnou a ani nepřestanou růst“.

Všechny objektivní ukazatele – od historických dat přes současnou dynamiku trhu a strukturální nerovnováhu až po prognózy nejvyšších finančních autorit – tak ukazují jedním směrem. Rozhodnutí o koupi vlastního bydlení je samozřejmě jedním z největších v životě a musí být uvážené. Čísla a experti ale mluví jasně. Každý měsíc váhání vás v současné situaci bude s největší pravděpodobností stát další statisíce.