Článek
Sazby hypoték v posledních letech nezažívají vyloženě příznivý vývoj. V září 2024 činila průměrná roční nabídková sazba v tomto segmentu podle Swiss Life Hypoindex 5,38 %. A úroky kolem 5 % se tak staly realitou, s níž zájemci o půjčku na bydlení musejí nevyhnutelně počítat.
Pověstné zlaté časy, kdy se úroky pohybovaly kolem 2 %, se už zřejmě nevrátí nebo alespoň ne v době dohledné. Rekordní byl přitom v tomto směru ne až tak dávný rok 2020. Hypoteční úvěry se pomyslného dna dotkly v posledním čtvrtletí tohoto roku. Některé banky se se sazbami dostaly i pod hodnotu 1,5 % ročně, což vedlo k rekordnímu nárůstu objemu poskytovaných hypoték. Od ledna do prosince překročil konkrétně hranici 250 miliard korun.
Česká národní banka tehdy v souvislosti s pandemií koronaviru navíc sáhla k určitému uvolnění. Došlo ke zmírnění limitu LTV na 90 % z původních 80 % a zrušení limitů DTI a DSTI. Rušila se tehdy i daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %. Hypotékám se tehdy zkrátka dařilo a panoval o ně nebývalý zájem.
Jak je to v současnosti? Vzhledem k tomu, že Česká národní banka na počátku letošního srpna opět snížila základní úrokovou sazbu, a tentokrát o 0,25 procentního bodu na 4,5 %, očekával se příznivější vývoj. Optimistické predikce tak předpokládaly, že koncem roku by se mohly úrokové sazby dostat i pod hodnotu 4 %.
Pokles je v nedohlednu, s koupí nemovitosti nečekejte
Méně optimistické odhady vyhlížely sazby v rozpětí 4,8 až 4,5 %. A jak se ukázalo, právě druhý zmíněný scénář se nakonec ukázal být pravdivým. Pouze krátkodobě se „jednorožcem“ světa hypoték stala MONETA Money Bank, která ke snížení úrokových sazeb sáhla o prázdninách. Tehdy začínaly na 3,99 %. To už ale v současné době také neplatí, banka aktuálně nabízí hypoteční úvěr se sazbou 4,09 %.
Jaký je výhled do roku 2025? Závěr letošního roku do rozbouřeného trhu přináší určitou stabilizaci. To může být pro zájemce o koupi nemovitosti paradoxně nevýhodné. Trh totiž ožívá společně s tím, jak ti, kteří si mohli dovolit nákup nemovitosti odsunout, vyčkávali na překlenutí turbulentního období.
Obecně tak lze říci, že úrokové sazby mohou ještě poklesnout, ale další čekání už by se vám nemuselo příliš vyplatit. Mohou totiž začít zdražovat samotné nemovitosti, logicky totiž platí, že čím příznivější jsou podmínky hypoték, tím vyšší je poptávka po bydlení. Ve výsledku tak takový nákup bude nevýhodný. Pokles se navíc očekává spíše mírný, v řádech desetin procent.
ČNB však současně též oznámila zdvojnásobení povinných minimálních rezerv pro banky od ledna 2025, což jí má pomoci snížit kumulovanou ztrátu, která dosahuje už téměř půl bilionu korun. Navýšení povinných minimálních rezerv bude mít přímý vliv na čisté úrokové výnosy bank, které to mohou kompenzovat právě navýšením úrokových sazeb.
Úrok není jediným faktorem při výběru hypotéky
Ekonomičtí experti se shodují, že úrokové sazby ve výši 4 až 4,5 % lze tedy pokládat za přiměřené. Méně příznivou zprávou je však to, že od 1. září letošního roku současně byly znovu zavedeny sankce za předčasné doplacení hypotéky během fixace úrokové sazby. Nová výše sankce se bude počítat z výše dluhu za každý rok do konce fixace, a to konkrétně na úrovni 0,25 %, maximálně však 1 %.
Znamená to, že předčasné doplacení hypotéky se vám může poměrně prodražit. A ohlížet se jen na úrokové sazby tedy není zcela optimální způsob, jak vybrat nejvýhodnější hypotéku. V úvahu bychom měli brát i další faktory. I levná hypotéka nemusí být adekvátně flexibilní a může se vyznačovat i přidruženými poplatky. Proto se vyplatí zodpovědné porovnávání.
Častou podmínkou bývá i pojištění, které se nakonec promítne do celkových nákladů. O těch vám nevypoví úrok, nýbrž RPSN. Do jeho výpočtu vstupují výše úvěru, úroková sazba, výše splátek a poplatků, ale také třeba termín poskytnutí úvěru. Každý poskytovatel jej proto musí povinně u svého produktu uvádět.
Každý rok si hypotéku vezmou navzdory aktuální situaci desítky tisíc Čechů a ani letos tak odborníci nevidí tuto variantu pro pořízení vlastního bydlení jako absolutně nevýhodnou. Pouze doporučují zvažovat kratší dobu fixace na nejvýše 3 roky. Nutná je však samozřejmě osobní zodpovědnost: Hypoteční úvěr reprezentuje výrazný finanční závazek, který je navíc charakteru dlouhodobého. Vždy tak musíte uvážit svou finanční situaci a počítat s rezervou, aby splátky neohrozily váš rodinný rozpočet.
Zdroje
