Mýtus milionů padl. Na nemovitostech můžete vydělat, i když nemáte na účtu sedm cifer

Tento byt pak pronajímá a inkasuje tučný nájem, zatímco hodnota jeho majetku v čase roste. Realita posledních let je však mnohem pestřejší a dostupnější. Doba, kdy jste pro vstup na realitní trh potřebovali hypotéku na třicet let nebo dědictví po bohaté tetičce, je definitivně pryč. Dnes můžete začít investovat do cihel a malty klidně s tisícikorunou v kapse. Nevěříte? Pojďme se podívat, jak na to.

Tradiční model nákupu celé nemovitosti je samozřejmě stále platný, ale pro drtivou většinu Čechů představuje nedosažitelnou metu. Ceny bytů a domů, ačkoliv v posledních měsících mírně stagnují, se stále drží na úrovni, která vyžaduje buď obrovské úspory, nebo značné zadlužení. To však neznamená, že byste měli na participaci na růstu realitního trhu rezignovat. Klíčem k úspěchu je změna myšlení. Místo celé nemovitosti si kupte jen její malý kousek. Moderní finanční nástroje totiž umožňují takzvané zlomkové vlastnictví, které demokratizuje přístup k tomuto dříve exkluzivnímu investičnímu odvětví.

Jednou z nejjednodušších a nejpopulárnějších cest, jak se podílet na ziscích z nemovitostí, jsou nemovitostní fondy. Představte si je jako velký koš, do kterého tisíce investorů vloží své peníze. Správce fondu, profesionální investiční společnost, pak za tyto nashromážděné prostředky nakupuje různé typy nemovitostí – kancelářské budovy, obchodní centra, logistické areály nebo rezidenční byty. Zisky fondu plynou jednak z pronájmu těchto objektů, jednak z růstu jejich tržní hodnoty. Vy jako investor držíte podílové listy fondu a na těchto ziscích se podílíte. Velkou výhodou je okamžitá diverzifikace. Vaše peníze nejsou vázány na jediný byt v jednom městě, ale jsou rozloženy mezi desítky, někdy i stovky nemovitostí napříč různými sektory a regiony. Tím se výrazně snižuje riziko. Pokud se například nebude dařit kancelářskému trhu, ztrátu může vykompenzovat zisk z logistických hal. Vstupní investice do retailových nemovitostních fondů, které jsou dostupné široké veřejnosti, se často pohybují již od pěti set korun. Je však třeba počítat s tím, že se jedná o investici na delší horizont, ideálně pět a více let, a také s poplatky za správu, které si fond účtuje. Výnosy se v posledních letech pohybovaly v průměru mezi pěti až osmi procenty ročně, což je sice méně než potenciální zisk z přímého pronájmu bytu, ale bez starostí se sháněním nájemníků, opravami a další administrativou.

Pro ty, kteří hledají o něco vyšší potenciální výnos a nevadí jim podstoupit větší riziko, se v posledních letech otevřela další fascinující možnost: realitní crowdfunding. Tento model, známý také jako davové financování, funguje na jednoduchém principu. Developer, který chce například postavit nový bytový dům nebo zrekonstruovat historickou budovu, potřebuje financování. Místo toho, aby si půjčil celou částku od banky, nabídne části svého projektu k zainvestování široké veřejnosti prostřednictvím specializované online platformy. Vy si můžete vybrat konkrétní projekt, který se vám líbí, prostudovat si jeho detaily a zainvestovat do něj třeba jen pár tisíc korun. V podstatě tak developerovi poskytujete úvěr a on vám za to platí předem stanovený úrok, který se často pohybuje i nad deseti procenty ročně. Oproti fondům zde máte mnohem větší kontrolu nad tím, do čeho přesně vaše peníze jdou. Vidíte konkrétní budovu, znáte developera a jeho plány. S touto svobodou je však spojeno i vyšší riziko. Projekt se nemusí podařit dokončit, developer může zkrachovat a vaše investice může být ztracena. Na rozdíl od nemovitostních fondů, které podléhají přísné regulaci České národní banky, je crowdfundingový trh stále relativně mladý a méně regulovaný. Je proto klíčové pečlivě vybírat platformu i samotné projekty a nikdy neinvestovat více, než si můžete dovolit ztratit.

Třetí, o něco sofistikovanější, ale přesto dostupnou možností jsou takzvané REITs, neboli Real Estate Investment Trusts. Jde o společnosti, které vlastní a ve většině případů i provozují nemovitosti generující příjem. Tyto společnosti jsou obchodovány na burze, podobně jako akcie firem typu ČEZ nebo Apple. Nákupem akcie REIT se tak stáváte akcionářem společnosti, která vlastní portfolio nemovitostí. Velkou výhodou REITs je jejich vysoká likvidita. Zatímco prodej podílových listů z nemovitostního fondu může trvat několik týdnů a vystoupení z crowdfundingu je často možné až po skončení projektu, akcie REIT můžete prodat na burze prakticky okamžitě během obchodních hodin. Dalším lákadlem jsou pravidelné dividendy. REITs jsou ze zákona povinny vyplácet většinu svých zdanitelných příjmů akcionářům ve formě dividend, což z nich činí atraktivní nástroj pro generování pasivního příjmu. Pro českého investora je přístup k REITs snadný prostřednictvím jakéhokoliv brokera, který nabízí obchodování na amerických či evropských burzách. Můžete si koupit akcie konkrétních REITs zaměřených třeba na datová centra, nemocnice nebo bytové domy, případně investovat do ETF, které sdružují desítky různých REITs a nabízejí tak okamžitou diverzifikaci v rámci tohoto sektoru.

Cesta k investování do nemovitostí bez milionového kapitálu je tedy otevřená a nabízí hned několik variant. Každá z nich má svá specifika, výhody i rizika. Nemovitostní fondy představují konzervativní a bezstarostnou volbu pro dlouhodobé investory. Realitní crowdfunding láká na vysoké výnosy, ale vyžaduje větší obezřetnost a ochotu riskovat. REITs kombinují výhody nemovitostí a akciového trhu, nabízejí likviditu a pravidelný příjem. Neexistuje jedna univerzální nejlepší cesta. Volba závisí na vašem finančním cíli, investičním horizontu a především na vaší toleranci k riziku. Důležité je začít, klidně i s malými částkami, a postupně si budovat své nemovitostní portfolio. Mýtus o milionech byl zbořen. Dnešní realitní trh už není jen hřištěm pro bohaté, ale příležitostí pro každého, kdo je ochoten se vzdělávat a chytře využívat moderní finanční nástroje.

Nejdůležitější zdroje: