Nájem bytu

Pronajímatel má povinnost zajistit, aby nájemce mohl nerušeně užívat pronajatý byt a je také zodpovědný za údržbu tohoto bytu. Podmínky úprav a změn při pronájmu bytu jsou upraveny v § 2259 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Úpravy bytu jsou povoleny pouze se souhlasem nájemce, ale existují výjimky, například v případě, že úpravy nezpůsobí značné nepohodlí nebo snížení hodnoty bydlení pro nájemce. Další výjimky jsou v situacích, kdy jsou úpravy nařízeny veřejnou mocí nebo pokud hrozí vážné škody.

Důsledky provedených úprav se liší podle toho, zda vyžadují vyklizení bytu a zda jsou prováděny s nebo bez souhlasu nájemce. Nájemci budou obvykle náležet určitá práva v závislosti na míře, jakou byla dotčena užitkovost bytu.

Pokud jde o úpravy podle § 2260 občanského zákoníku, které vyžadují úplné vyklizení bytu a nevyžadují souhlas nájemce, je nutné, aby pronajímatel nejprve nájemci poskytl náklady, zálohu a informoval ho nejméně tři měsíce předem. Pokud nájemce neodpoví do deseti dnů, je považováno, že s vyklizením nesouhlasí. V případě krátkodobého vyklizení podle § 2261 občanského zákoníku je třeba nájemce vyzvat k vyklizení alespoň deset dní předem. Nájemce má pak možnost odmítnout vyklizení do pěti dnů od oznámení. Odmítnutí nájemce vede k možnosti pronajímatele žádat soud o vyklizení do deseti dnů od odmítnutí. Po uplynutí této lhůty právo pronajímatele zaniká.

Nájemce potřebuje souhlas pronajímatele pro provedení úprav v bytě, což stanovuje § 2264 občanského zákoníku. Tato pravidla platí i v případě, že motivací ke změně je zdravotní postižení nájemce nebo jeho rodinného příslušníka či spolubydlícího. Souhlas pronajímatele by měl být písemný. Jestliže pronajímatel souhlas neudělí, situace se řeší podle toho, zda je změna nezbytná pro nájemce ze zdravotních důvodů. Pokud jde o jiné důvody, pronajímatel může odmítnout souhlas, aniž by musel dokazovat důvody k odmítnutí. To je součástí jeho práva rozhodovat o změnách v bytě.

Pokud se jedná o změny způsobené zdravotními důvody, musí být posouzeno, zda jsou tyto důvody vážné a spravedlivé. Tuto povinnost prokázání důvodů má na sobě pronajímatel. Pokud pronajímatel nevykazuje vážný a spravedlivý důvod k odmítnutí souhlasu, má nájemce právo obrátit se na soud, aby rozhodl o nesouhlasném stanovisku pronajímatele.

Po skončení nájmu je nájemce povinen odstranit jakékoli změny provedené v bytě bez souhlasu pronajímatele, pokud pronajímatel nevyžaduje, aby byl byt vrácen do původního stavu.

Občanský zákoník upřednostňuje ochranu nájemce při nájmu bytu. To je zřejmé zejména z faktu, že nájemce má práva, která jsou chráněna, a která mu uděluje občanský zákoník. Ukazuje se to například tím, že není možné omezovat práva nájemce, která mu zákon přiznává. Tato ochrana se projevuje i v případech, kdy smluvní strany dohodnou podmínky smlouvy, které by nájemci ukládaly nepřiměřené povinnosti. Občanský zákoník totiž stanoví, že se nebude brát v úvahu dohoda, která by nájemce znevýhodňovala, podle § 2239 občanského zákoníku. Je také vhodné, aby nájemní smlouva stanovila termíny splatnosti nájemného. Občanský zákoník v § 2218 stanovuje standardní lhůtu pro splacení nájemného.

Ve skutečnosti se smluvní strany při uzavírání nájemní smlouvy dohodnou na různých právech a povinnostech, které mají zajistit ochranu jejich práv. Mezi tyto práva a povinnosti mohou patřit například povinnost úklidu společných prostor, právo nájemce na užívání teplé vody, povinnost nájemce označit své dveře, povinnost nájemce informovat o předem ohlášených návštěvách nebo omezení přespávání hostů přes noc.

Práva nájemce, která jsou obsažena v rámci určených ustanovení § 2235–2301 občanského zákoníku, jsou speciálně uznávána. Tato práva jsou jasně stanovena v jednotlivých ustanoveních, jako je například právo odmítnout přestěhování se do nevhodného bytu podle § 2244 odst. 1 občanského zákoníku, právo na úroky z jistoty dle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, právo držet domácí zvíře v bytě dle § 2258 občanského zákoníku, právo na přijetí kohokoli do své domácnosti podle § 2272 odst. 1 občanského zákoníku, právo podat návrh k soudu na přezkoumání výpovědi podle § 2290 občanského zákoníku a další. Tyto práva nájemce jsou často omezována v nájemních smlouvách, což je v rozporu se zákonem.

Dále není možné sjednat dodatečné důvody pro vypovězení nájmu bytu (mimo ty zákonné), které by pronajímateli umožňovaly ukončit nájemní smlouvu. Navíc zákon stanoví pevné kritérium pro intenzitu porušení zákonných povinností, takže není možné dohodnout se v nájemní smlouvě, že každé porušení povinností nájemce může být považováno za vážné a okamžitě vést k výpovědi bez dodržení výpovědní lhůty.

Pokud dojde k právnímu sporu ohledně zjevné nepřiměřenosti dohodnutí v nájemní smlouvě, občanský zákoník stanovuje, že taková ustanovení o nepřiměřených povinnostech se neberou v úvahu. Tyto ustanovení jsou tedy zdánlivá a nemají právní platnost, a soud by měl automaticky vzít v úvahu jejich nedostatečnost bez potřeby námitky ze strany nájemce.

V případě nájmu bytu občanský zákoník rovněž určuje, že nájemce musí platit nájemné předem každý měsíc, jak je stanoveno v § 2251. Zákon dále poskytuje nájemci výhodu, pokud jde o formu písemného potvrzení nájmu bytu. Pokud takové potvrzení chybí, nájemce nemůže být poškozen. To znamená, že pronajímatel nemůže vytěsnit nájemce ze bytu pouze kvůli absenci písemné formy nájemní smlouvy.

Celkově lze říci, že nájemce má výhodu díky ochraně poskytované občanským zákoníkem při nájmu bytu, což zahrnuje práva, která pronajímatel nemůže omezovat. Pokud k tomu přesto dojde, nájemce má možnost bránit se tímto nelegálním postupům před soudem. Nicméně, v případě stavebních úprav je občanský zákoník vstřícnější k pronajímateli jako majiteli nemovitosti, který má právo rozhodovat o svém majetku. Proto je vždy doporučeno dohodnout se předem na všech podmínkách.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz

Zdroje:

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění