Prodej domu

Prodej domu (nemovitosti) přináší celou řadu komplikací, na které je důležité dbát. V této části článku se budeme zabývat nejčastějšími problémy spojenými s prodejem domu, od sestavení kupní smlouvy až po samotné předání.

Prvním problémem, se kterým se můžeme při prodeji domu setkat, je jeho přesné definování v rámci smlouvy. Platný občanský zákoník nepovažuje dům za samostatnou entitu, ale spíše jako součást pozemku podle § 498. Přesto může nastat situace, kdy dům není součástí pozemku, což vyžaduje opatrnost, neboť vlastník pozemku má předkupní právo. Je proto vhodné uzavřít kupní smlouvu až poté, co je předkupní právo vyjasněno.

Pokud je dům součástí pozemku, je předmětem kupní smlouvy definován pozemek s připojenou stavbou domu.

Jelikož dům a pozemek jsou považovány za nemovitý majetek, musí být kupní smlouva v písemné formě podle § 561 odst. 2 občanského zákoníku. Pro platnost smlouvy je také nutné, aby byly podpisy úředně ověřeny.

Identifikace nemovitosti V kupní smlouvě je klíčové správně určit, o kterou nemovitost jde, aby nedošlo k nejasnostem. Pokud jde o prodej domu, musí být přesně specifikován pozemek s uvedením parcelního čísla, obce, katastrálního území a čísla listu vlastnictví, který je registrován u příslušného katastrálního úřadu. U pozemku je třeba zdůraznit, že k němu patří stavba - dům a číslo popisné.

Informace o rozloze pozemku, na kterém dům stojí, není povinné uvádět v kupní smlouvě. Pokud však kupní smlouva obsahuje údaj o rozloze a pozemek tuto hodnotu nedosahuje, má kupující právo na snížení kupní ceny.

Převod vlastnického práva (prodej domu) Vlastnictví pozemku s domem se získává zápisem do veřejného seznamu, což je katastr nemovitostí. Pokud jsou ve vkladové listině a návrhu na vklad splněny všechny požadavky, katastrální úřad provede zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Účinky tohoto zápisu nastupují zpětně ke dni doručení návrhu na vklad.

Uplatnění práv z vad Pokud má nemovitost vady, může kupující uplatnit nárok na vadné plnění. Je důležité rozlišovat situace, kdy věc prodává podnikatel spotřebiteli a kdy probíhá převod nemovitosti mezi soukromými osobami. Spotřebitelé mají silnější právní postavení a mohou uplatnit svá práva z vad po dobu dvou let.

V případě, že dům je prodáván mezi soukromými osobami, prodávající odpovídá za vady, které byly přítomny v době předání nemovitosti kupujícímu a za vady, o kterých prodávající věděl nebo které zamlčel.

Při prodeji domu je doporučeno, aby strany kupní smlouvy vytvořily předávací protokol při předávání domu. Tento protokol má důležitý význam pro budoucí uplatňování práv z vad. Strany by měly dům důkladně prozkoumat, aby zjistily, zda nedochází k žádným odchylkám od smluvních podmínek, nebo zda není přítomna vada, se kterou se nepočítalo. Dokázání vzniku vady později může být obtížné, protože bude nutné určit, zda vada vznikla před nebo po převzetí.

Při prodeji domu dochází k převodu velkých finančních částek, a proto je vhodné zajistit, aby obě strany měly jistotu, že smluvní povinnosti budou splněny. Ve smlouvě lze například stanovit smluvní pokuty pro potvrzení jednotlivých povinností, jako je například vyklizení nemovitosti. Zaplacení kupní ceny lze zabezpečit ručitelským prohlášením nebo zástavním právem. Pokud má dojít k platbě ještě před převodem vlastnického práva, je možné uložit kupní cenu do úschovy.

Dalším aspektem při prodeji domu je povinnost vlastníka budovy získat průkaz energetické náročnosti. Tato povinnost vyplývá z platného zákona o hospodaření s energiemi. Neobstarání tohoto průkazu může být považováno za přestupek, za který může být uložena pokuta až do výše 200 000 Kč.

Dodatečná ujednání v kupní smlouvě Zákon umožňuje zahrnout do kupní smlouvy různá dodatečná ujednání. Jedním z takových ustanovení je výhrada lepšího kupce, kdy má prodávající právo dát přednost lepšímu zájemci, pokud se přihlásí v dané lhůtě.

Dále je možné ve smlouvě sjednat i výhradu zpětného odkupu. To znamená, že kupující se zavazuje vrátit prodávajícímu nemovitost v původním stavu výměnou za vrácení kupní ceny na žádost prodávajícího.

Dalším významným ustanovením při prodeji nemovitosti může být smlouva o koupi na zkoušku. V tomto případě získává kupující vlastnictví domu s podmínkou, že ho schválí. Lhůta pro takové schválení je obvykle jeden rok. Teprve po schválení se převod stává trvalým.

Návrh na zápis do katastru nemovitostí Protože kupní smlouva o prodeji domu nabývá účinnosti až po zápisu do katastru nemovitostí, je nutné podat návrh na zápis. Za podání návrhu je zapotřebí zaplatit správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Je vhodné, aby kupní smlouva jasně stanovila, kdo ponese náklady na tento poplatek, ať už kupující, prodávající nebo oba rovným dílem.

Pokud máte potíže s prodejem nebo nákupem domu, neváhejte se obrátit na advokáta.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz

Zdroje:

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění