Spoluvlastnictví rodinného domu či bytu - problémy a řešení

Spoluvlastnictví rodinného domu či bytu způsobuje problémy. Například nastěhování další osoby, přihlášení k trvalému pobytu a s tím spojená problematika exekučního řízení, provádění oprav, zřízení věcného břemene. Ty je potřeba řešit. Níže naleznete odpovědi, jak nejčastější z nich vyřešit.

Zákonnou úpravu spoluvlastnictví nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Konkrétně v ustanovení § 1115 a násl. občanského zákoníku.

V souvislosti se spoluvlastnictvím můžeme narazit na mnohá úskalí, se kterými se potýká mnoho z nás. Avšak mnohdy nevíme, jak se v nastalé situaci zachovat a jak řešit případně vzniklé potíže.

Konkrétní problémy vznikající v souvislosti se spoluvlastnictvím rodinného domu se dotýkají tolika lidí. A to z důvodu, že jde o situace, které přináší běžný život. Např. v důsledku darování nebo úmrtí člena rodiny (rodičů či prarodičů), kdy právě nejbližší, pozůstalí (děti, vnoučata) nastupují namísto dárce či zůstavitele do role spoluvlastníků. Tedy dostanou darem či zdědí část nemovitosti v podobě rodinného domu, v lepším případě každý spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny.

Na druhou stranu mohou nastat i mnohem složitější případy, typicky, kdy obdarovaných či pozůstalých je tři a více. Kdy tito se všichni stanou podílovými spoluvlastníky rodinného domu.

Pojednání níže uvedené platí nejen pro spoluvlastnictví rodinného domu, ale i pro spoluvlastnictví bytu. Pro jednodušší pojednání bude ovšem výslovně hovořeno o spoluvlastnictví rodinného domu.

Je třeba si uvědomit, že spoluvlastníci společně vlastní všechny části nemovitosti, a to rodinný dům a pozemek či pozemky. Je přitom na jejich společném rozhodnutí, jak bude s těmito nemovitostmi nakládáno. Každý ze spoluvlastníků má právo umožnit nastěhování do rodinného domu komukoli bez nutného souhlasu ostatních spoluvlastníků. Avšak pouze, pokud na základě ústní či písemné dohody spoluvlastníků užívá určitou část rodinného domu. Do této části rodinného domu, tedy té, jenž je určena dle ústní či písemné dohody spoluvlastníků k užívání konkrétnímu spoluvlastníkovi, si spoluvlastník může nastěhovat další osobu. Vychází se z tzv. pokojného stavu užívání rodinného domu (stav, který je po určitou dobu neměnný a bezproblémový).

Zmíněný pokojný stav požívá taktéž určité míry ochrany. V těchto případech hovoříme o tzv. svépomoci, jež je upravena v ustanovení § 14 občanského zákoníku:

„(1) Každý si může přiměřeným způsobem pomoci k svému právu sám, je-li jeho právo ohroženo a je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě.

(2) Hrozí-li neoprávněný zásah do práva bezprostředně, může jej každý, kdo je takto ohrožen, odvrátit úsilím a prostředky, které se osobě v jeho postavení musí jevit vzhledem k okolnostem jako přiměřené. Směřuje-li však svépomoc jen k zajištění práva, které by bylo jinak zmařeno, musí se ten, kdo k ní přikročil, obrátit bez zbytečného odkladu na příslušný orgán veřejné moci.“

Toto oprávnění slouží k tomu, aby měl každý možnost obrany v případě zasahování do jím užívaných místností. A to dle toho, jak bylo s ostatními spoluvlastníky ujednáno.

V okamžiku, kdy by docházelo k užívání (chození, vniknutí…) do Vámi užívaných částí rodinného domu, tedy Vašich místností, tak jak tomu nasvědčuje pokojný stav, přichází možnost se tomuto bránit. A to kontaktováním orgánu veřejné moci, tedy Policie ČR, neboť by docházelo k narušování Vašeho soukromí cizími osobami bez Vašeho souhlasu.

Dalším možným krokem obrany je možnost obrátit se na příslušný soud.

Povinnost občanů mít hlášen trvalý pobyt vychází ze zákona č. 133/2000 Sb., zákon o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů, v planém znění (dále jen „zákon o evidenci obyvatel“). Z tohoto zákona plyne možnost občanů mít evidovanou pouze jednu adresu jako místo trvalého pobytu.

K tomu, aby si občan mohl přihlásit trvalý pobyt na určitou adresu musí na příslušné ohlašovně obecního úřadu odevzdat svou žádost o přihlášení k trvalému pobytu na předepsaném formuláři. Zde musí žadatel doložit vlastnictví k domu či bytu, anebo právo užívat byt či dům anebo musí mít souhlas vlastníka nemovitosti. Tato a další povinnosti k přihlášení trvalého pobytu plynou z ustanovení § 10 odst. 6 zákona o evidenci obyvatel:

„(6) Při ohlášení změny místa trvalého pobytu podle odstavce 5 je občan povinen

a) vyplnit a podepsat přihlašovací lístek k trvalému pobytu (dále jen „přihlašovací tiskopis“), který obsahuje údaje o

1.jménu, popřípadě jménech, příjmení a rodném čísle, předchozí a nové adrese místa trvalého pobytu občana,
2. vlastníku objektu, kterým se rozumí jméno, příjmení a adresa místa trvalého pobytu u fyzické osoby nebo název a sídlo u právnické osoby;
b) prokázat totožnost občanským průkazem nebo, nemá-li platný občanský průkaz, jiným obdobným dokladem, který je veřejnou listinou;
c) doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. Takové potvrzení se nevyžaduje v případě, že oprávněná osoba potvrdí souhlas na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem ohlašovny. Za oprávněnou osobu se považuje osoba starší 18 let, svéprávná, která je oprávněna užívat objekt uvedený v odstavci 1 nebo jeho vymezenou část (např. byt nebo obytnou místnost), anebo je provozovatelem ubytovacího zařízení, kde se občan hlásí k trvalému pobytu.

Za přihlášení změny místa trvalého pobytu zaplatí občan poplatek podle zvláštního zákona. Platby poplatků podle předchozí věty jsou příjmem obce.“

K přihlášení trvalého pobytu je tedy potřeba souhlasu vlastníka nemovitosti, v případě spoluvlastnictví souhlasu všech spoluvlastníků. Takto plyne i z rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 6. 11. 2014, sp. zn. 10 As 125/2014.

To, že je třeba souhlasu všech spoluvlastníků, vyplývá nejen z ustanovení § 10 zákona o evidenci obyvatel, ale i z ustanovení § 1126 a násl. občanského zákoníku upravujícího správu společné věci. V případě, že k dohodě nedojde a nově nastěhovaná osoba si trvalý pobyt přesto nahlásí a obecní úřad jej takto chybně zaeviduje, je jedinou Vaší možností obrátit se na soud.

V tomto případě je jedinou možností obrany dle ustanovení § 1129 občanského zákoníku obrátit se na příslušný soud.

Z ustanovení § 10 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel plyne, že osobě přihlášené k trvalému pobytu neplynou žádná práva k objektu ani k samotnému vlastníkovi.

V případě exekučního řízení je ovšem třeba řešit vlastnictví movitých věcí v rodinném domě se nacházejících. Tyto totiž mohou být ve vlastnictví osoby, která sice rodinný dům nevlastní ani nespoluvlastní, ale která má v rodinném domě zřízen trvalý pobyt. Movité věci dlužníka přitom mohou být v rámci exekučního řízení postiženy (zpeněženy).

V případě, kdy v rodinném domě bydlí více osob, je potom nezbytné exekutorovi prokazovat, které věci jsou ve vlastnictví konkrétních osob.

V případě, že by došlo k zabavení majetku některého ze spoluvlastníků, je zde pro tyto případy možnost obrany. A to vylučovací žalobou (excindační žalobou). Ta je upravena v ustanovení § 267 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád, v platném znění. Nebo návrhem na vyškrtnutí věci ze soupisu dle ustanovení § 68 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v platném znění. Tím se vyloučí zabavený majetek některého ze spoluvlastníků z majetku určeného dále k uspokojení v exekuci.

Existenci exekučního řízení si můžeme za úplatu ověřit na webu Centrální evidence exekucí Exekutorské komory České republiky.

Jak je to s náhradou nákladů vynaložených na rekonstrukci rodinného domu ve spoluvlastnictví? Kdo a v jaké výši je povinen je hradit, když jeden či více spoluvlastníků je laxní či proti rekonstrukci?

V případě rekonstrukce společného rodinného domu, je třeba rozlišit dvě odlišné situace na něž takto nahlíží i zákonná úprava v občanském zákoníku. A to rekonstrukce z důvodu záchrany společné věci. Například chátrajícího domu či rekonstrukce pouze k vylepšení, modernizaci a řekněme pro zvýšení kvality bydlení.

Pokud se jeden ze spoluvlastníků sám rozhodne bez vyrozumění a souhlasu ostatních spoluvlastníků, že nějakým způsobem zrekonstruuje dům, aniž by to vyžadoval jeho technický stav (např. havarijní stav kotle, poškozená střecha, rozpadající se schody aj.) a rekonstrukce je ku prospěchu i ostatním spoluvlastníkům, má v tomto případě tento jeden spoluvlastník nárok po ostatních spoluvlastnících požadovat poměrnou část náhrady vynaložených nákladů. A to v rozsahu v níž došlo ke zhodnocení jejich společného rodinného domu.

Tento nárok, požadovat poměrnou část náhrady vynaložených nákladů po ostatních spoluvlastnících, v rozsahu, v němž došlo ke zhodnocení jejich společného rodinného domu vyplývá z ustanovení § 1136 písm. a) občanského zákoníku. To stanoví:

„Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat
a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu,“

Zhodnocení rodinného domu jakožto předmětu spoluvlastnictví nelze postavit naroveň výši investic, která byla uskutečněna. Jedná se o částku, o níž se zvýšila hodnota rodinného domu. Může například nastat situace, že výše investice bude činit 300.000 Kč, ale hodnota rodinného domu vzroste pouze o 100.000 Kč.

Na druhou stranu, může nastat situace taková, že se dům dostane do špatného technického stavu. Například vlivem silného větru, jenž poškodí střechu či hromosvod, dojde k havárii kotle či prasknou radiátory. V takovýchto situacích je potřeba jednat rychle. Za této situace může jeden ze spoluvlastníků opět bez vyrozumění a souhlasu ostatních spoluvlastníků nechat provést potřebné opravy a následně požadovat po ostatních spoluvlastnících náhradu nutných nákladů. Těch jež právě on vynaložil k záchraně domu, resp. odstranění havarijního stavu domu.

Samozřejmě v tomto případě bychom nalezli právní úpravu opět v ustanovení § 1136 občanského zákoníku, avšak v ustanovení § 1136 písm. b) občanského zákoníku:

„Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat
b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.“

Pokud se týká pojmu nutných nákladů, tak tyto, na rozdíl od zhodnocení věci již výše vysvětlené, představují to, co spoluvlastník skutečně vynaložil na záchranu věci.

Tyto dva uvedené případy můžeme považovat za úpravu zvláštní, a to pro případy, kdy je domluva mezi spoluvlastníky obtížná či některý s rekonstrukcí nesouhlasí. Anebo právě jde o havarijní stav věci, kde není případně čas na vyjednávání.

Základní úprava při řešení rekonstrukce rodinného je obsažena v ustanovení o správě společné věci vymezené v ustanovení § 1126 – § 1133 občanského zákoníku.

Obecně platí, že při běžné správě společné věci v případě spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Jejich hlasy se počítají dle velikosti jejich podílů. Zde se bude jednat o drobné opravy či úpravy, které podstatě nemění povahu společné věci.

K rozhodnutí o významné záležitosti v případě spoluvlastnictví týkající se společné věci, jejím podstatném zlepšení či zhoršení či změně účelu je potřeba alespoň dvě třetiny hlasů spoluvlastníků. Pokud této většiny není dosaženo je možno obrátit se s návrhem na příslušný soud. Zde se bude jednat o opravy či úpravy podstatně měnící společnou věc.

K rozhodnutí o zatížení nebo o zrušení zatížení společné věci či při rozhodnutí jímž má dojít k omezení práv spoluvlastníků na dobu delší 10 let je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Typicky se jedná o zřízení zástavního práva k rodinnému domu.

Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě.

V záležitostech týkajících se běžné správy, za situace, kdy rozhodnutí vyžadovalo okamžité jednání, a kdy některý ze spoluvlastníků tudíž nebyl vyrozuměn, může tento spoluvlastník do 30 dnů od rozhodnutí podat návrh k příslušnému soudu. A to, aby určil, že rozhodnutí spoluvlastníků nemá za splnění zákonných předpokladů vůči němu žádné právní účinky.

Pokud dále při rozhodování o významné záležitostí týkající se společné věci byl některý spoluvlastník přehlasován má i tento možnost obrany. Opět ve lhůtě 30 dnů od rozhodnutí. Může podat k příslušnému soudu návrh, aby o záležitosti rozhodl, případně může z důvodů vymezených v zákoně, konkrétně v ustanovení § 1130 občanského zákoníku žádat, aby soud rozhodnutí spoluvlastníků zrušil.

Vlastníte spoluvlastnický podíl k rodinnému domu a některý ze spoluvlastníků nesouhlasí se zřízením věcného břemene? Např. služebností bytu a služebností užívání pro Vašeho otce, matku či jinou osobu?

Základním předpokladem zřízení věcného břemene k nemovitosti, v případě spoluvlastnictví, je, že každý spoluvlastník musí být účastníkem smlouvy o zřízení věcného břemene. Jinak není možné věcné břemeno zřídit a nechat jej platně zapsat do katastru nemovitostí.

V případě, že nepanují mezi spoluvlastníky dobré vztahy, vzájemně nekomunikují nebo bydlí každý jinde, a tedy podpis smlouvy o zřízení věcného břemene je nereálný, vyvstává jediná možnost, jak zaručit určité osobě bydlení v rodinném domě, a i případné užívání přilehlého pozemku, zahrady. A to v podobě sepsání nájemní smlouvy, která je upravena v ustanovení 2201 a násl. občanského zákoníku. Konkrétně za situace, kdy Vy případně i jiný spoluvlastník, který s tímto souhlasí, vlastníte více jak jednu polovinu předmětných nemovitostí.

Nájemní smlouva představuje dvoustranný právní akt mezi pronajímatelem (spoluvlastníkem či spoluvlastníky) a nájemcem. Tedy osobou, jíž chceme zajistit bydlení. Avšak zřízení věcného břemene pro ni není možné.

Mezi věcným břemenem a nájemní smlouvou nicméně existují rozdíly. Hlavním je ten, že věcné břemeno, jakožto věcné právo zapisující se do veřejně přístupného katastru nemovitostí, má účinky i vůči třetím osobám. Nejen vůči účastníkům smlouvy o zřízení věcného břemene. A to na rozdíl od závazkového vztahu, kterým je právě nájemní smlouva, která vyvolává účinky jen mezi smluvními stranami a nikoli i vůči třetím osobám.

Spoluvlastnictví nemovitosti často vytváří spoustu problémů. Ideální je jim předcházet. Pokud už vzniknou, tak je vhodné je řešit co nejdříve.

S úctou Váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz