Indexace nájmu. Zákony napomohly majitelům, pozor na tuto past

Shrneme si stručně hlavní pro a proti. Hypotéka se vyplatí z toho důvodu, že máte za cenu nájmu vlastně nákup domu či bytu na splátky. Po splacení hypotéky již dále nesplácíte a nabyli jste nemovitost. Pravda je, že v některých lokalitách je hypotéka dražší, v Praze i výrazně než nájemní bydlení. Člověka pak také jeho bydlení jakožto pasivum připoutá na jednom místě, a to zejména jednotlivcům nemusí vyhovovat. Při rozvodech to také není jednoduché. U hypotéky se mění jednou za čas procentní výše úroků, nebývá to však rozhodně dvojciferné číslo. Ale hlavně je potřeba mít na hypotéku dost velký finanční polštář. Nájem je (hlavně v oblastech s vysokou cenou nemovitostí) zpravidla o něco levnější než měsíční splátka hypotéky. Kromě běžně vyžadované kauce potřebujete jen minimální nebo žádnou investici. Také je flexibilnější. Kdykoliv ho můžete opustit (ale můžete dostat i nečekanou výpověď). A zejména právě inflační doložka, o které budu psát, může nemile překvapit razantním zvýšením ceny nájmu.

Začnu příkladem. Moji vzdálení příbuzní měli v roce 2019 na výběr, jít do nájmu v Praze, nebo si zvolit cestu hypotéky a zadlužit se na dalších dvacet - třicet let. Ale vlastně na výběr neměli, protože ČNB zavedla nové limity týkající se výše příjmu žadatele o hypotéku, a finanční ústavy se snažily být papežštější než papež. Prostě požadavek splátky zněl na 26 tisíc Kč, a oni měli dohromady 50 tisíc čistého. Protože jsou podnikatelé, uplatňovali výdaje procentem z příjmů. Což bylo daňově výhodnější, ale bohužel - pro peněžní ústav je v těchto případech směrodatný základ daně. I když čistého zůstávalo v rodině nejméně 80 tisíc Kč měsíčně, přes údaje z daňového přiznání nejede vlak. Takže ukazatel DSTI je nepustil. Někdy do nájmu musíte a jiná cesta je složitá. Takže ke smlouvě.

Pokud jdete do nájmu, podepisujete vždy nájemní smlouvu. To je povinnost, stanovená občanským zákoníkem. Ten obsahuje také další ustanovení, která se týkají nájemních vztahů. Rozhodně se s nimi před uzavřením smlouvy seznamte. Upozorním zde jen na jednu konkrétní část, ze které, když o ní nevíte, může být nebezpečná past, zvyšující vám nečekaně rozpočet o tisíce korun měsíčně.

Začátkem roku může přijít mnoha domácnostem, které mají nájemní bydlení, více či méně strohý přípis od majitele bytu, že inflace dle ČSÚ vykázala jakýsi pohyb vzhůru a tedy že se zvyšuje platba za nájemné v souladu s inflační (někdy též indexační) doložkou.

A to jste si měli právě v nájemní smlouvě přečíst. Na základě ustanovení § 2248 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, si strany mohou ujednat každoroční zvýšení nájemného. Majitelé nemovitostí jsou zpravidla zkušení, či zastoupeni odborníky, smlouvy mají roky prověřené, a vkládají do nich ustanovení o tom, že se každý rok zvyšuje nájemné o určitou částku, nejčastěji jde o průměrnou roční mírou inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen (CPI – Consumer Price Index) za 12 měsíců předcházejícího roku, vyhlášenou ČSÚ. Průměrná roční míra inflace podle ČSÚ činila v roce 2022 15,1 %. Inflace v roce 2023 pak podle stejného zdroje byla rovněž dvojciferná, 10,7 %. A to jste si prosím podepsali. Jestliže jste v roce 2021 měli sjednaný nájem 20.000 Kč za 2+1 v Praze, nyní platíte přes 25.000 Kč. Ano, čtete dobře. Původní nájem je víc jak o čtvrtinu vyšší. Možná patříte mezi šťastlivce, kteří dostali i o čtvrtinu vyšší mzdu za oněch posledních cca 800 dnů. Ale pokud vezmeme průměrnou mzdu v roce 2021 ve výši 38.277 Kč a průměrnou mzdu v roce 2023 ve výši (ČSÚ dosud nevydal) cca 44.000 Kč, vzrostla vám mzda tak nejvýše o 15 %.

Ano, jsou to dvě různé věci. Občanský zákoník ponechává volnost v tom, jak pronajímatel a nájemce stanoví způsob (každoročního) zvyšování nájmu. Dobrá zpráva je, že pronajímatel může zvýšit nájem (až na stanovené výjimky) pouze jednou ročně. Špatná, že pokud už jste inflační doložku ve smlouvě či v dodatku smlouvy podepsali, už je jen na pronajímateli, zda vám cenu nájmu zvýší.

Odpustím si hraběcí rady typu „vezměte si hypotéku“, nebo „jděte bydlet jinam“, ale konkrétní být nemohu, musíte vždy posoudit vaši situaci. Jestli je pronajímatel rozumný a je s ním řeč, můžete určitě, třeba i s pomocí tohoto článku, domluvit přijatelnější růst nájmu. Pokud inflační doložku dosud nemáte, a je po vás požadován podpis dodatku s inflační doložkou, pokuste se domluvit na jiném schématu, který by zohledňoval případná rizika nepředpokládaného drastického růstu indexu, například na formulaci, zahrnující možnost užití jednoho z těchto indexů - buďto:

-  míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen (CPI – Consumer Price Index) vyhlašovaná ČSÚ za 12 měsíců předcházejícího roku

nebo:

-průměrná hrubá měsíční mzda zjištěná ČSÚ za předcházející rok (vychází v katalogu produktů ČSÚ pro rok 2023 dne 23.5.2024), případně jiný index, zohledňující růst mezd.

Tedy zahrnout obě možnosti a zakotvit, že užit bude pak ten index, který vyjde nižší. Aby v případě, že je vysoká inflace, nízký růst mezd, nebyl opět bit nájemce.

Inflační doložka není povinná, lze ji modifikovat, lze stanovit jiný způsob pravidelného zvýšení ceny. Zákon nechává poměrně velké pole působnosti smluvním stranám.

Protože spravedlivé by mělo být, aby růst nájmů nepřekonával růst mezd. Pronajímatel navýší svůj příjem o plnou výši inflace. Lhostejno, že vaše příjmy, mzda, nebo důchody zdaleka inflaci nestačily pokrýt. Cítíte, že je něco špatně? Ano, zvýšený nájem vám bere víc, než vám stát přidal na penzi nebo zaměstnavatel na mzdě či platu.

I pronajímatelé jsou lidé a lze se s nimi domluvit. Znám případy, kdy nájemné majitelka staré babičce nezdražovala vůbec, nebo kdy majitel nezdražoval již dva roky. Majitelé nemovitostí by si měli uvědomit, že pokud přispějí k dalšímu propadu reálné mzdy, roztáčí víc a víc kola inflace (možná si to někteří uvědomují, a to je ta potíž - jak snadné je vyrobit perpetuum mobile). Připomínám, že v nájemním bydlení je zhruba 20 % domácností, a to je veliké číslo, zhruba 800.000. Hypoteticky kdyby 10% těchto domácností (400.000) muselo zaplatit zvýšení o 25 % nájemného navíc, ten nájem by byl například 10.000 Kč, jednalo by se za rok o 12 miliard korun oproti stavu před dvěma lety. Kdyby se zdražovalo pouze o 15 % za tyto dva roky, stejný počet domácností by zaplatil 7,2 miliardy korun ročně.

Mnoho bytů bylo pořizováno jako investiční byty právě pro pronájem, v Praze nebo třeba Karlových Varech můžete natrefit snadno na pronajímatele - cizince. Vezmeme-li v potaz, že nemovitosti byly pořizovány v době, kdy jejich cena byla o mnoho nižší, nebo že byly pořizovány na hypotéky, jejichž úroky nerostly takovým tempem jako inflace a zároveň například s bytem v novostavbě mají opravdu minimální zvýšení nákladů souvisejících s inflací, inflační doložky jim dávají opravdu velkou finanční výhodu. Svoje soukromé inflační zvýšení vlastní potřeby, tedy dopady inflace do vlastní rodiny, si mohou kompenzovat na svých nájemcích. Když pronajímatel jen pokrčí rameny a řekne zaklínadlo - „je inflace“, pak je jasné, že mu jde jen o zisk. Nemůžeme mu to mít za zlé, jen využívá možnosti, jaké zákon a situace dávají. Za zlé to mám zákonodárcům, zástupcům státu, kteří na tento vývoj nemysleli a reálnou mzdu tím mnoha lidem ještě více snížili. A více možná mohly udělat i organizace, které mají nájemníkům pomáhat, například Sdružení nájemníků České republiky, z.s. (děkuji za právní poradnu), které možná lobbovaly za nějaké změny v zákoně, ale praktické dopady ve směru k inflaci to nemělo. Ale možná se mýlím, byl bych rád, možnost nájemce žádat snížení nájmu prošla, jen to nelze bez dalšího napasovat na inflační doložky.

Hovořím-li o pasti, ve které jsme, je to souhra mnoha faktorů. Covid-19, energetická krize, válka na Ukrajině, kroky ČNB i vlády, vše přispělo ke zvýšení cen bydlení. Zákon sice omezuje maximální zvýšení cen nájmu na 20 % z ceny v období posledních třech let, na zvýšení, které je ujednané ve smlouvě (právě třeba inflační doložka), se však toto ustanovení bohužel nevztahuje. Zákon od 1. 1. 2024 také stanoví, že pronajímatel může přenést náklady na rekonstrukci částečně na nájemce, a to až 10 % - nájemce může nesouhlasit, ale pronajímatel může pak zvýšit nájem jednostranně o tři a půl procenta ročně. Změn je více, ve prospěch nájemců jsou upraveny víceleté smlouvy, také je nově upraveno vyklizení a uvolnění bytu.

Dále může i nájemce podle ust. § 2249, odst.4, obřanského zákoníku žádat snížení nájmu, za podobných podmínek, jako pronajímatel může žádat jeho zvýšení. Nikoliv ale z důvodu, že indexační doložka je například neúnosně vysoká - tam nepořídíte nic. Musí to být z důvodu, že v daném místě je srovnatelný nájem nižší - prostě že sousedé bydlí levněji. Dokonce se můžete takto domáhat snížení nájmu soudně - stejně jako pronajímatel se ovšem může domáhat jeho zvýšení. Je to trochu dvojsečné, pokud bydlíte levně v drahé čtvrti, počítejte s tím, že vaše pozice nemusí mít dlouhého trvání.

Nikdo už ale nepamatuje na to, jak postupovat, když růst mezd nedostihne inflaci a reálné mzdy klesají. V této situaci, kterou nyní máme, spotřebitele (nájemce) nic nechrání. A nebuďme naivní, pokud odmítne nájemce indexaci cen nájmu, pronajímatel řekne - tak běžte jinam. Nedostatek bytů je přitom čím dál větší, Praha se rozrostla o uprchlíky z Ukrajiny, odhady mluví asi o sto tisících, a dalších asi čtvrtmilionu mimo Prahu. Moc s tím neuděláme. Ale jsme lidé, věřím, že vždy je možnost se domluvit. I když té lidskosti naše zákony moc nepomáhají.

Citát spisovatele Emila Vachka:

„Zákon je jen technické a ne vždy podařené provádění spravedlnosti.“ —  Emil Vachek český spisovatel 1889–1964
Zdroj zde.