Půjčkologie: Refinancování hypotéky má dva režimy. A taky vychytávku

Refinancování a konsolidaci běžných půjček jsem se věnovala v minulém dílu Půjčkologie. Abych téma nenechala jen polovičaté, doplním jej o refinancování hypotéky, kde je pár podstatných odlišností.

Refinancování půjček, to je vždycky stejný princip: vyměním jednu půjčku za druhou, ale výhodnější. Původní půjčka se předčasně doplatí, ukončí. A tím vznikne dluh u nového poskytovatele, s novými podmínkami splácení. Kde jsou nulové poplatky za předčasnou splátku, tam smí proběhnout i beztrestné refinancování.

Jenže jakmile se nebavíme o běžném úvěru, ale o hypotéce, musíme si uvědomit, že ta má dvě období. Dvě tváře, které se během splácení několikrát vystřídají: s fixací a bez fixace.

Pamatujte: Beztrestné refinancování je u hypoték možné jen v době mimo fixaci. To je vždycky jen kraťoučké období, zákonem vyčleněné pro sjednání nových podmínek. Nových podmínek pro splácenou hypotéku, jejíž aktuální období fixace se právě chýlí ke konci.

V období fixace se pak posouváme k pravidlům jiným, také usměrňovaným zákonem o spotřebitelském úvěru. V současnosti je i refinancování během fixace téměř beztrestné, ale to se má změnit. Od září 2024 přibydou nové regule. Právě okolo nových následků předčasného refinancování hypotéky bylo poslední rok docela velké hypoteční „vzrůšo“ a odborníky rozdělilo na dva tábory.

Ale vezměme to popořádku. Nahlédněme nejprve stručně do prvního zmíněného období mimo fixaci, a pak i do druhého, kde k refinancování také může dojít, ale s jinými následky.

Mimo fixaci se dostane klient v krátkém období souvisejícím s ukončením aktuálního fixačního intervalu. Takzvané období mimo fixaci trvá ale jen 30 dní před vypršením doby současné fixace. Jinými slovy: jestliže jste hypotéku sjednávali k 1. říjnu před pěti lety a s fixací na pět let, letos od prvního září běží měsíční lhůta „bez fixace“.

Během ní se musíte vyjádřit, zda zůstáváte s hypotékou u stejné banky, či si ji odnesete jinam. Vaše stávající banka vám musí úrok na následující období fixace oznámit nejpozději 3 měsíce předem, abyste měli dost času si porovnat aktuální nabídky na trhu, jednat s dalšími bankami, ale i s bankou vaší, a tím si zajistit co nejlepší pokračování stávajícího hypotečního úvěru.

Odchod s hypotékou k jiné bance (refinancování) je v tomto období beztrestný, protože pro banku se uzavřelo jedno obchodní období, a druhé ještě nezačalo. Žádné vícenáklady se tu tedy netvoří. Jestliže se rozhodnete s hypotékou zůstat u původní banky, procesu se bude říkat refixace.

Jakmile chcete s hypotékou odejít během doby, kdy máte u své současné banky fixovanou úrokovou míru, musíte počítat s problémy, i když teď jen s drobnými. Znásobí se až od září 2024. Do září ještě zůstává refinancování ve fixaci bez velkých trestů.

Na vině tohoto zpřísnění je novelizace zákona o spotřebitelském úvěru a v ní nastavení tentokrát už konkrétních pravidel pro výpočet pokuty klientovi za odchod za lepší hypotékou. Odchodem ve fixaci totiž klient bance vyvolá náklady navíc, s nimiž nepočítala. A banky si to už od září nebudou muset nechat líbit.

Refinancovat se dá tedy i během fixace hypotéky. Stačí si u nové banky vyjednat lepší podmínky pro svou hypotéku, současné bance oznámit, že odcházíte, ať vám vystaví vyčíslení (kolik je potřeba uhradit předčasnou splátkou, včetně poplatku za refinancování ve fixaci). Ale: dá se i jinak.

V titulku jsem slíbila vychytávku. Z mé hlavy není, již párkrát jsem ji zaslechla z úst úvěrových specialistů, kteří se zabývají právě hypotékami. Vychytávka má hlubokou obchodní logiku.

Nejprve pozadí příběhu: do září 2024 se klientům přechod do jiné banky za nižšími úroky vyplatí i ve fixaci hypotéky, neboť se banky obávají ukládat klientům významnější pokuty. ČNB už několikrát pokutovala za přehnané sankce, a tak nechtějí znovu riskovat.

Místo pokutování se některé banky ke klientům raději postavily čelem, a více snažit si klienty udržet. To vede k vyšší ochotě jednat s klienty a snížit jim úrokovou sazbu u hypotéky i ve fixovaném období. Často se s tím setkáme například u hypoték refixovaných v období skokového nárůstu úroků, kde klienti neměli jinou možnost než podepsat i násobné zvýšení úroku.

Teď můžeme doufat, že banky podobnou praxi přenesou i do budoucna. Budoucí úprava pokut za refinancování tomu totiž bude v některých měsících budoucích let také nahrávat. Budou pravděpodobně období, kdy se bude blížit nule.

A ta vychytávka?

Než se rozhodnete bance jen stroze oznámit, že jdete jinam, zkuste s ní nejprve vyjednávat. Možná vás překvapí, a podobného snížení úroku dosáhnete i bez refinancování a (po září 2024) i bez pokuty.

Netvrdím, že to vždycky vyjde. Ale možné to rozhodně je, a už mnoha spotřebitelům se (s pomocí nezávislých hypotečních specialistů) povedlo.

Příště se podíváme na předčasné splácení hypotéky ve fixaci, za které vás banka (ze zákona) potrestat nesmí, ale i o kolik se výčet těchto situací rozšíří právě od září 2024.

V ještě dalším pokračování se detailněji zaměřím na schválenou novelizaci pravidel pro výpočet sankce za refinancování během fixace. Nebude totiž neměnné.

Věděli jste, že k refinancování hypotéky můžete přidat i běžnou půjčku, převést ji do hypotéky, a tím si ji výrazně zlevnit? I k tomuto tématu se ještě dostanu.

Vše důležité o osobních půjčkách jsem shrnula do stručné publikace: do e-booku 30 tipů pro osobní půjčky.