Článek
Dotovaná hypotéka – marketingový tah nebo záchranné lano v době krize hypotečního trhu?
Když jsem poprvé uviděl reklamy na sociálních sítích, které nabízeli hypotéku se sazbou 2,99 %, v době, kdy jsme já i moji kolegové z oboru sjednávali úrokové sazby za 4,50 %, tak jsem si nejdříve myslel, že je to omyl nějakého marketingového specialisty, který zkrátka a jednoduše zapomněl vypnout staré reklamy. Nicméně navzdory stále stoupajícím hypotečním sazbám se podobných nabídek začalo objevovat víc a víc, a tak jsem se o tuto problematiku začal zajímat.
Dotovaná hypotéka – Záhadně levná hypotéka od tetičky z Ameriky?
Samozřejmě, že se nejednalo o záhadnou levnou hypotéku, kterou by poskytoval nigerijský princ nebo tetička z Ameriky. Ani ji nedotoval žádný developer z vlastních peněz, zejména když inflace byla v té době již nad hranicí 15 %.
Ve skutečnosti se jedná o jakýsi zajímavý benefit, kterým se v dnešní době developeři u rozestavěných či ne zcela rozprodaných projektů snaží zaujmout potenciální kupující. Ačkoliv parkovací místo nebo kuchyň zdarma patří stále mezi hlavní lákadla, v době vysokých úrokových sazeb je potřeba mít něco, co více upoutá pozornost. A tím „něco“ je právě tzv. dotovaná hypotéka.
Několik omezujících parametrů dotované hypotéky,
Než si řekneme, jak ve své podstatě funguje dotovaná hypotéka, např. za 2,99 %, nejprve zmiňme několik velmi důležitých omezení, respektive parametrů.
Zaprvé:
Garance dotovaných hypoték bývají zpravidla na 2 nebo 3 roky, v závislosti na konkrétním developerovi.
Zadruhé:
Tzv. dotace má obvykle omezení do maximální výše úrokové sazby 6 %. Teď již zmiňuji sazbu 6 %, za chvíli vysvětlím proč.
Zatřetí:
Pokud byste si brali 90% hypotéku, dotace se bude počítat z 80 % kupní ceny.
Teď už však k samotnému procesu dotované hypotéky…
Představte si, že se vám zalíbí nějaký projekt, kontaktujete developera a dejme tomu, že se dostanete až k sjednání hypotéky u jejich hypotečního poradce. Ten vám hypotéku buď sjedná hned, anebo její sjednání odloží např. o 1,5 roku. Developer tak spekuluje na pokles úrokových sazeb, aby nemusel dotovat tak vysokou částku. Na druhou stranu se tím dostává do rizika, že se u klientů může cokoliv změnit a na požadovanou hypotéku pak třeba už nedosáhnou.
Tato hypotéka bude sjednána za aktuálních úrokových sazeb. V prosinci 2022 to například bylo 5,79 % a více. Jedná se o klasickou hypotéku v běžné bance, ať už to bude Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka nebo jakákoliv jiná bankovní instituce dle klientových preferencí.
A kde je slibovaná dotovaná hypotéka za 2,99 %p.a , když je hypotéka podepsána na 5,79 % p.a.?
Výpočet dotace vypadá následovně:
- Vezme se výše úvěru, kterou máte uvedenou v hypoteční smlouvě.
- Podle této výše úvěru se vypočítá, jaká by byla měsíční splátka, kdyby byla hypoteční sazba 2,99 %.
- Stanoví se měsíční rozdíl na splátce obou hypoték – jedné reálně podepsané a druhé hypotetické.
- Tento rozdíl se následně násobí počtem měsíců, které má developer v garanci. Pokud jsou to 2 roky, tak krát 24, případně 36, pokud jsou garantovány 3 roky.
- Výsledkem bude sleva, kterou vám developer poskytne z kupní ceny.
Takto to alespoň vypadalo u všech obchodních podmínek, které jsem viděl nebo dohledal na internetu. Nic víc, nic míň. Možná, že skutečně existuje developer, který posílá měsíčně rozdíl ve splátkách, já jsem ho ale nicméně nenašel. Nepočítejte si proto, jak vysokou hypotéku dostanete se sazbou 2,99 %, je to zbytečné. Banka vás bude tzv. skórovat, tj. počítat bonitu, atd. dle aktuálních parametrů DTI a DSTI.
Dotovaná hypotéka jako jeden z benefitů pro kupující
Nedávno jsem viděl průzkum mezi developery, který uvádí, že dotovaná hypotéka je až někde na pátém místě benefitů využívaných kupujícími. Asi nebude překvapením, že prvenství drží sleva z kupní ceny. Na druhém místě je parkovací místo zdarma, následuje kuchyň zdarma, lepší standard vybavení bytu a až teprve potom dotovaná hypotéka. Průzkum již bohužel nemohu zpětně dohledat, ale pokud se nemýlím, jednalo se zhruba o 10 % kupujících, kteří této možnosti dotované hypotéky využili.
Marketingově je to jistě velmi zajímavý nápad, který přitáhne pozornost k danému projektu. Nicméně pokud se podobných kampaní bude objevovat více, ztratí to své kouzlo.
Pokud aktuálně zvažujete koupi bytu v developerském projektu, rád vám se sjednáním vhodné hypotéky pomohu. Ať už vám budu pomáhat já nebo kdokoliv jiný, nebojte se domluvit si s developerem jiný benefit, který vám osobně bude dávat větší smysl – třeba to parkovací místo zdarma. I když zrovna nemáte auto, můžete jej pronajímat nebo časem prodat.
Video na tohle táma naleznete na mém profesním youtube kanálu https://www.youtube.com/watch?v=SIK245siUqk
O autorovi:
Jmenuji se Marián Drgo a působím již více než dekádu jako hypoteční specialista, zejména v Praze a okolí a ve středních Čechách, ale do mého pole působnosti patří celé Čechy. Rád vám poradím ohledně financování vaší nemovitosti. Mezi tři nejdůležitější informace, které si ohledně hypoték musíte zapamatovat, patří:
www.mariandrgo.cz
731757596
marian@mariandrgo.cz
