Článek
Proč hypotéky neklesají?
Přemýšlíte o hypotéce a sledujete aktuální vývoj úrokových sazeb? Možná vás překvapuje, že i přesto, že Česká národní banka (ČNB) snižuje své základní úrokové sazby, hypotéky stále zůstávají relativně drahé. Jak je to možné? Co brzdí pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů, a kdy můžeme očekávat výraznější zlevnění?
V tomto článku vám krok za krokem vysvětlíme, co ovlivňuje úrokové sazby hypoték, proč se jejich pokles zatím nekoná a jaký je výhled do budoucna. Pokud přemýšlíte o hypotéce, čtěte dál!
Pokud chcete více podrobností, podívejte se na mé video na YouTube kanálu Marian Drgo - hypoteční specialista, kde tuto problematiku rozebírám do větší hloubky.
1. Česká národní banka snižuje sazby, ale hypotéky stále zůstávají drahé. Proč?
Česká národní banka v posledních měsících opakovaně snižuje základní úrokovou sazbu, tzv. repo sazbu. Ta je důležitým nástrojem pro ovlivňování ekonomiky a měnové politiky, a proto mnoho lidí očekává, že její snížení by mělo vést k poklesu úroků u hypoték. V praxi to ale nefunguje tak přímočaře.
Repo sazba je cena, za kterou si banky mohou půjčovat peníze od ČNB na velmi krátkou dobu (například dva týdny). Hypotéky jsou ale dlouhodobé závazky, často s fixací na 3 až 5 let, a proto banky potřebují získávat zdroje na mezibankovním trhu za delší období, než je repo sazba.
To znamená, že zatímco snížení sazeb ČNB může ovlivnit celkovou náladu na trhu, hypotéční sazby jsou více ovlivněny dlouhodobými sazbami, které sledují korunové swapy. Korunové swapy jsou nástroj, kterým si banky půjčují peníze mezi sebou, a jejich cena je pro hypotéky zásadní.
2. Cena zdrojů: Jak banky získávají peníze pro hypoteční úvěry?
Banky si pro poskytování hypoték potřebují půjčovat tzv. dlouhé peníze. Například u tříletého fixu si banka půjčuje peníze na tři roky, a u pětiletého fixu na pět let. Cena těchto peněz se sleduje prostřednictvím tzv. swapových sazeb. Aktuálně se tříleté korunové swapy pohybují kolem 3,15 %.
Co to znamená pro vás, jako klienta? Pokud si banka půjčuje peníze na tři roky za 3,15 %, musí k této částce přidat svou marži, aby mohla hypotéku nabídnout ziskově. Proto se úrokové sazby hypoték často pohybují kolem 4,5 % a výše, i když ČNB snižuje repo sazbu.
3. Proč jsou banky opatrné a drží úrokové sazby vysoko?
Jedním z hlavních důvodů, proč banky drží sazby vysoko, je jejich obava z budoucího refinancování. Banky se obávají, že v případě výrazného poklesu úrokových sazeb by klienti mohli hromadně refinancovat své hypotéky za nižší sazby, a to často bez sankcí. Tento fenomén má kořeny v zákoně o spotřebitelských úvěrech z roku 2016, který umožňuje klientům předčasně splatit hypotéku bez výrazných nákladů pro klienta.
Pokud by tedy došlo k prudkému poklesu úrokových sazeb, mohly by banky čelit situaci, kdy jim klienti předčasně splatí hypotéky a banky by zůstaly s drahými zdroji, které si půjčily za vyšší sazby. Banky totiž nemohou své vlastní dluhy předčasně splatit, a proto by musely nadále platit vysoké úroky za peníze, které si samy půjčily.
4. Marže bank: Jak ovlivňují úrokové sazby hypoték?
Historicky se marže bank na hypotékách pohybovala kolem 1 %, což bylo považováno za zdravou úroveň. Dnes však banky pracují s vyššími maržemi, a to z důvodu vyššího rizika, které představuje zmíněné refinancování.
Aktuálně se marže bank pohybuje kolem 2 %, což znamená, že si banky nechávají větší „polštář“ na případné ztráty spojené s refinancováním. Tento polštář se promítá do vyšších úrokových sazeb pro klienty.
5. Kdy můžeme očekávat pokles úrokových sazeb?
Mnoho odborníků předpovídá, že by úrokové sazby mohly klesnout až k 4 % někdy v průběhu příštího roku. To ale záleží na několika faktorech, včetně toho, jak se bude vyvíjet inflace, jak bude reagovat ČNB a jak se budou pohybovat ceny na mezibankovním trhu.
Pokud tedy plánujete pořídit hypotéku, vyplatí se sledovat trh a být připraveni na případné refinancování v budoucnu. Nicméně, pokud uvažujete o nákupu nemovitosti, nyní může být dobrý čas jednat, protože nižší úrokové sazby mohou v budoucnu opět zvýšit poptávku po nemovitostech a tím i jejich cenu.
6. Co dělat, pokud už máte hypotéku?
Pokud už máte hypotéku s vyšší úrokovou sazbou, sledujte trh a připravte se na možnost refinancování v příštích letech. Banky budou pravděpodobně nabízet výhodnější podmínky, aby si udržely své klienty, nebo budou muset konkurovat jiným bankám, které budou poskytovat nižší sazby.
Je důležité být aktivní a sledovat, jaké možnosti refinancování nabízí vaše banka, protože interní refinancování (tedy refinancování u stejné banky) může být často výhodnější než přechod k jiné bance.
7. Vyplatí se čekat na pokles sazeb, nebo jednat nyní?
Pokud čekáte na výrazný pokles úrokových sazeb, může to být riskantní. I když odborníci očekávají pokles sazeb v průběhu příštího roku, je těžké přesně předpovědět, jak se situace vyvine. Mezitím mohou ceny nemovitostí opět vzrůst, jakmile se hypotéky stanou levnějšími a poptávka po nemovitostech se zvýší.
Pokud máte možnost vyjednat výhodné podmínky nyní a zajistit si nemovitost za aktuální ceny, může to být rozumné řešení. I když úrokové sazby klesnou, budete mít možnost refinancování v budoucnu, a tím snížit své měsíční splátky.
Závěr: Co z toho plyne pro zájemce o hypotéku?
Trh s hypotékami je v současné době velmi dynamický a jeho budoucí vývoj je stále nejistý. Pokud přemýšlíte o hypotéce, je důležité být dobře informovaní o faktorech, které ovlivňují úrokové sazby, a být připraveni na možné změny v budoucnu.
Hypotéky možná nezlevní tak rychle, jak by si mnozí přáli, ale s pečlivým sledováním trhu a aktivním přístupem můžete získat nejlepší možné podmínky pro váš hypoteční úvěr. Nezapomínejte, že refinancování může být v budoucnu klíčové pro optimalizaci vašich nákladů, a proto je důležité pravidelně vyhodnocovat situaci.
Pokud chcete více podrobností, podívejte se na mé video na YouTube kanálu Marian Drgo - hypoteční specialista, kde tuto problematiku rozebírám do větší hloubky.
