Článek
Hypotéka pro podnikatele
Podívejme se na to, jak to s hypotékou mají majitelé a spolumajitelé s.r.o. Tedy tzv. hypotéka na rodné číslo – pokud si ze společnosti nevyplácejí měsíční příjem, který by banka pokládala za dostatečný.
Toto téma jsem v minulosti už několikrát v článku zmiňoval. Myslím však, že už nastal čas na aktualizaci a shrnutí, jak to dnes je. Doba se mění a přístup bank taky.
Hypotéka může pomoci v nejrůznějších situacích
Jste majitel nebo spolumajitel s.r.o a chcete hypotéku na rodné číslo. Třeba na nákup vlastní nemovitosti, nebo na nákup či rekonstrukci investičního bytu, bytového domu… nebo možná chcete pomocí hypotéky koupit pozemek na výstavbu dvojdomu.
Hypotéka může sloužit k naplnění různých účelů. Kromě nákupu, výstavby, zpětného proplaceni vlastních zdrojů (když jste nemovitost koupili za hotové) jsou to často rekonstrukce nebo vypořádání společného jmění manželů (SJM), vyřešení dědictví atd.
Jsou zde také tzv. americké neúčelové hypotéky, kdy dáte bance do zástavy nemovitost a prostředky můžete použít prakticky na cokoli. Vraťme se však k s.r.o.
Typický problém majitelů s.r.o.: mají jen minimální příjem
Situace drtivé většiny majitelů nebo spolumajitelů s.r.o. je víceméně stejná: z firmy (nebo firem) si nevyplácejí žádnou mzdu, nebo když už, tak jen minimální. Nechtějí totiž zbytečně platit sociální a zdravotní pojištění a daně. Když máte zaměstnance, už tak za ně měsíčně platíte na těchto odvodech vysoké částky. Jednatel tak má často oficiálně nízkou odměnu, proto nízký příjem.
Většina majitelů a spolumajitelů společností si také nevyplácí dividendu (podíl na zisku), protože je u ní 15% srážková daň. Z vydělaného a vyplaceného milionu korun tak musíte na dani zaplatit 150 tisíc korun. Zbytečná transakční ztráta, že?
Firma nebo firmy které vlastníte či spoluvlastníte má nějaký obrat. Pro vás je tak často výhodnější všechny náklady tzv. pálit na firmu… např. auto je ve vlastnictví firmy (protože se vám vrátí DPH a také ho takto můžete odepisovat).
Mnoho lidi se ve vaší situaci půjde do banky zeptat, na jak vysokou hypotéku dosáhnou. Odpověď je většinou nemile překvapí: banka jim nechce poskytnout nic, nebo jenom velmi nízkou hypotéku. Jak tohle vyřešit?
Řešení některé banky mají, je však třeba dobře zvolit banku
Jsou banky, které umí použít výkazy společnosti k výpočtu bonity vás – jako „rodného čísla“. Těchto bank je ale jenom pár.
Každá z těchto bank to má s výpočtem bonity úplně jinak. Každou zajímají na výkazech společnosti jiné informace.
Jednu banku zajímá jenom hospodářský výsledek po zdanění, jiné ale chtějí informací více. Při výběru vhodné banky je třeba si dávat pozor také na to, zda má vaše firma krátkodobé nebo dlouhodobé úvěry a půjčky. Pokud ano, je potřeba vybrat banku, která tyto údaje neřeší a zajímá ji obrat, vlastní kapitál a hospodářský výsledek.
U některých bank je zastropována výše příjmu, jakou mohou akceptovat z výkazů. Typicky to bývá maximálně 150 000 Kč jako příjem žadatele. Jsou samozřejmě i banky, které takový strop nemají. Ty je třeba oslovit ve chvíli, kdy potřebujete dosáhnout na vyšší objem úvěru – nebo získat novou hypotéku, pokud už například nějaké starší hypotéky máte, nebo když si chcete pořídit dražší nemovitost.
Spoluvlastníte firmu? Pro hypotéku někde stačí 20 %, obvykle banka ale chce 50% či vyšší podíl
Samozřejmě se při stanovení vašeho příjmu výsledky firmy poníží podle procentuálního podílu, který ve firmě máte (pokud nejste 100% vlastník). V současné době je podle metodiky jedné banky akceptovatelný i pouhý 20% vlastnický podíl. Většina bank však stále chce podíl 50 % či více. Argumentují tím, že jenom tak máte nad firmou kontrolu.
Takto můžeme při žádosti o hypotéku nakombinovat příjmy z více firem, ve kterých mate podíly – a k tomu přidat např. i příjmy z nájmu, které máte fyzická osoba. Nebo klidně příjmy, které máte jako OSVČ.
Shrnutí: jak na hypotéku, když máte s.r.o.
Pokud jste majitel nebo spolumajitel společnosti – přičemž u spolumajitelů stačí aktuálně alespoň 20% vlastnický podíl), můžete hypotéku na rodné číslo získat i bez toho, abyste si museli vyplácet mzdu nebo dividendu z firmy.
Ten minimální spoluvlastnický podíl, jaký vám banka uzná, se může lišit podle aktuální metodiky té které banky. Ovšem aktuálně, jak už je řečeno výše, je minimum 20 %.
Kdybyste si chtěli z nějakého důvodu mzdu ze společnosti vyplácet, banka bude chtít vidět aspoň 6 výpisů z účtu s připsanou mzdou. Většina bank také bude chtít vidět výkazy společnosti, aby si ve výkazech ověřily, že skutečně máte vykázané mzdové náklady – a také aby viděly, že společnost opravdu má výsledky na to, aby vám z nich mohla mzdu vyplácet.
Hypotéka na rodné číslo je jen vaše, na firmu nijak nedopadá
Velmi důležitá informace je také to, že firma nebude s vaším úvěrem ani nemovitostí nijak provázaná. Úvěr bude jen a pouze na vaše rodné číslo.
Hypotéka pak už probíhá standardním způsobem
Pokud jsme zjistili, jaký příjem nám takto banka akceptuje, jak dál? Pak už vše probíhá jako běžná hypotéka. Postup je stejný, jako když žádá např. zaměstnanec. Tedy:
1) Příprava a podání žádosti
2) Odhad
3) Schválení
4) Podpis úvěrových smluv a čerpání
S celým procesem, od propočtu bankou akceptovatelného příjmu, až po samotné zdárné čerpání hypotéky, vám rád pomůžu.
Kdybyste na mě měli nějaké otázky, napište mi e-mail nebo se domluvme na osobní schůzce.
https://mariandrgo.cz/
