Spolužadatel u hypotéky: jaké jsou možnosti, jaká jsou rizika?

V současnosti mnoho žadatelů nedosáhne na požadovanou výši úvěru z důvodu bonity. Často se pak snaží vyřešit situaci tím, že si o hypotéku zažádají se spolužadatelem. Je spolužadatel u hypotéky dobrý nápad? Může být. Rád bych vám popsal, jaké z mé zkušenosti jsou možnosti – a hlavně jaká rizika se se spolužadatelem pojí.

Často jsou to partneři nebo partnerky, sourozenci nebo rodiče. Může to však být i někdo, s kým nemáte partnerský ani rodinný vztah.

Samozřejmě nebudete o hypotéku zadat žádat s někým úplně cizím, koho jste potkali v obchodě. Jednou se mi však opravdu stalo, že mě požádal o konzultaci pár, který chtěl koupit byt společně se spolubydlícím. Naštěstí pak z tohoto záměru sešlo, z důvodu osobních neshod. Dalo se však čekat, že právě neshody by pravděpodobně dříve či později nastaly.

Ve své praxi se proto nejčastěji setkávám se spolužadateli, kteří spolu mají nějaký důvěrný vztah. Standardně to bývají právě partneři nebo partnerky. Banka totiž neřeší, zda jste nebo nejste manželé. Stačí jí, že prostě žádáte oba dva. Už méně často se objevují spolužadatelé-sourozenci a někdy jako spolužadatel figuruje i rodič.

U některých bank dokonce můžete mít v jedné hypotéce jako žadatele až 6 lidí. Důležité je v každém případě vědět, že kromě příjmů se budou sčítat také závazky.

Když je více žadatelů, tak se započítávají také náklady na každou domácnost. Samozřejmě nesmíme zapomenout ani na životní minima a ani na případné děti, které se počítají jako členové domácnosti –budou proto finančně počítány do výdajů.

Ve své 12leté praxi jsem byl svědkem neuvěřitelného množství příběhů. Některé z nich, bohužel, nebyly příjemné. Proto se s vámi chci podělit o varování, a zmínit také rizika, která u spolužadatelství u hypotéky mohou nastat.

Rizik je hned několik.

První a hlavni riziko je, že výši úvěru i výši splátky budou mít oba spolužadatelé v bankovních registrech zapsanou v plné výši.

To znamená, že když si s partnerem nebo partnerkou kupujete společně byt za 8 milionů Kč s tím, že hypotéka je dejme tomu na 6 milionů Kč, budete mít oba dva na svém rodném číslu evidovaný dluh 6 milionů. To sice neznamená, že byste oba dohromady dlužili 12 milionů, ovšem znamená to, že oba máte ve svém registru plnou výši úvěru.

A právě to může být zásadní komplikace, kdyby to mezi vámi nedejbože neklaplo. Když totiž v takové situaci máte společnou hypotéku a byt máte také ve společném vlastnictví, znamená to, že máte následující možnosti:

1) Prostě nemovitost prodáte, z peněz získaných prodejem doplatíte zůstatek hypotéky a případné zbylé peníze si rozdělíte mezi sebou. A život jede dál. Toto je za mě obvykle nejracionálnější řešení.

2) Druhé řešení je, že váš rozchod možná nebyl úplně přátelský – a teď se ani jeden z vás nechce z bytu odstěhovat, protože mu „přece patří půlka“. A to rozhodně není nastavení, ve které by bylo společné bydlení snadné.

3) Další možnost, která je využitá patrně nejčastěji, je že se jeden odstěhuje a ten, kdo zůstal bydlet v bytě, bude hypotéku a všechny náklady platit sám.

OK, to vypadá férově. Jenže po nějaké době si ten, co se odstěhoval, bude chtít pořídit buď vlastní bydlení, nebo třeba investiční nemovitost… a v bance mu řeknou, že v bankovních registrech je vidět jeho hypotéka na 6 milionů. „Ano mám. Tu hypotéku ale platí bývalý partner, tak ji neřešme… “ Jenže banka ji opravdu řešit bude.

A pak už je průběh jasný: proběhnou telefonáty mezi oběma expartnery. Jeden bude chtít z hypotéky vyvázat…  a ten druhý by s tím i souhlasil, ale bonitně prostě na zbývající část úvěru nestačí. A taková situace nemá snadné řešení.

Spolužadatel u hypotéky? Nebojte se, ale rizika dobře zvažte.

Vůbec nechci aby to vyznělo jako že vás snad od společné vás od hypotéky odrazuju, to ne. Navíc jsem bankou zaplacen až ve chvíli, kdy ji přinesu obchody. Ale abyste se mohli rozhodnout, co je pro vás ideální řešení, chci být ohledně rizik otevřený.

Většina mých klientů si hypotéku nebo hypotéky berou jako manželé nebo jako partneři (s tím, že z partnerů se stanou manželé a vše běží, jak bylo v plánu). Bohužel mám i pár klientů, u kterých to dopadlo přesně jako ve výše zmíněném scénáři.

U rodičů, i když mají příjem, hraje velkou roli věk. Banky obecně akceptují maximální věk žadatele u doplaceni hypotéky do 70-72 let.

Samozřejmě jsou možné výjimky. Např. pokud je žadatel majitelem společnosti, ze které mu chodí příjem, jeho věk tak nic neomezuje. Stejně se na věk nebude hledět, pokud mají žadatelé např. velké příjmy z nájmů nebo jsou lékaři či advokáti – i ti budou moci požádat o výjimku, protože věk je v jejich činnosti limituje méně.

Co však když rodič není lékař ani advokát, a chce prostě jako spolužadatel pomoct svému synovi nebo dceři získat hypotéku?

Možné to jde. A ani věk rodičů nemusí být limitem.

Vždycky však říkám, že ne každá banka umí všechno. V tomto případě to platí také.

Proto je důležité hypotéku řešit s někým, kdo se v metodikách bank vyzná – a kdo ví, ke které bance v konkrétní situaci jít. Jaké jsou tedy možnosti, pokud chceme z důvodu bonity zapojit do žádosti o hypotéku rodiče?

To jsou skvělé zprávy pro vás, kteří přemýšlíte, že byste do hypotéky přibrali jako spolužadatele rodiče. Můžete takto dosáhnout na vysněné bydlení nebo na nákup investiční nemovitosti.

Když už jsme probrali hypotéku rodičů s dětmi, chtěl bych zmínit ještě případ hypotéky, kdy žádáte sami, ale nemáte dostatek vlastních prostředků – máte například vlastní zdroje jen na 10 nebo 20 % celkové sumy.

Rodiče vám mohou v takovém případě klidně pomoci tím, že poskytnou nemovitost k dozajištění. Vy díky tomu budete moci zafinancovat z hypotéky celou kupní cenu. O tom více detailů příště.

Jmenuji se Marián Drgo a působím již více než dekádu jako hypoteční specialista, zejména v Praze a okolí a ve středních Čechách, ale do mého pole působnosti patří celé Čechy. Rád vám poradím ohledně financování vaší nemovitosti. Mezi tři nejdůležitější informace, které si ohledně hypoték musíte zapamatovat, patří: