Účelně vynaložené náklady: jak hovoří zákon?

Možná víte, že při předčasném splacení hypotéky má banka nárok na takzvané „účelně vynaložené náklady“. Jejich charakteristika spadala pod zákon o spotřebitelských úvěrech, kam ostatně hypotéky jako takové spadají. Nyní však prochází schvalovacím procesem novela, která je do jisté míry upravuje. Konkrétně mluví o zastropování účelně vynaložených nákladů, a to do maximální výše 2 % z výše sjednané hypotéky.

Máte sjednanou hypotéku na své vysněné bydlení a naskytla se vám příležitost celý úvěr předčasně uhradit? Vidina toho, že se „zbavíte“ sjednané půjčky je přece jen opravdu lákavá. Ne vždy však takto můžete jednat bezplatně, s tímto krokem se pojí takzvané účelně vynaložené náklady, na které má banka při předčasném splacení hypotéky nárok. Podívejme se, jak se na situaci dívá zákon.

Účelně vynaložené náklady se řídí zákonem, který vstoupil v platnost 1. 12. 2016. Týká se spotřebitelských úvěrů, čehož jsou hypotéky součástí. Právě tento zákon říká, že klient může jednou ročně zaplatit mimořádnou splátku (takzvanou 13. splátku), a to ve výši až 25 % původní výše úvěru bez sankcí. Také upravuje situaci, kdy by došlo k předčasnému doplacení úvěru nad zmiňovaných 25 %, kam spadají zmiňované účelně vynaložené náklady.

V praxi je dělíme na:

V souvislosti s účelně vynaloženými základy je třeba zmínit jedno – aktuálně úhrada tohoto „poplatku“ či „sankce“ nebude moct být neomezená. Maximální výše účelně vynaložených nákladů smí být maximálně ve výši 2 % z výše sjednané hypotéky.

V praxi to tedy znamená následující:

Pokud budou stávající sazby vyšší než sazba klienta, bude platit pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem bude záporný, tedy se neuplatní. Pokud budou stávající sazby nižší než sazba klienta, pak úrokový rozdíl bude kladný a uplatní se. Ale, jak bylo zmíněno, maximálně však do výše 2 % z objemu mimořádné splátky.

Novela zákona, do kterého spotřebitelské úvěry spadají (tedy i hypotéka) by se měla vztahovat také na všechny další úvěry na bydlení. Nejen na ty, které teprve vejdou v platnost, ale také ty, které byly sjednané dříve.

Na zmiňovanou změnu, která se pozitivním způsobem dotkne dlužníků, dojde 1. ledna 2024, kdy by měly nové podmínky vejít v platnost. Je to samozřejmě závislé na tom, jestli návrh projde celým schvalovacím procesem. Pokud se tento scénář naplní, bude to pro nás znamenat následující:

Ať už ale budete chtít sjednávat hypotéku později nebo nyní, jsem zde pro vás a připravený vám pomoct. V případě, že hypoteční úvěr aktuálně řešíte nebo to řešit plánujete, neváhejte se mi ozvat skrze kontaktní formulář níže, rád vám pomohu.

Tato změna se nese na vlně negativní publicistiky. Podle mého názoru má však novela zákona smysl, pakliže projde schvalovacím procesem. I když jsem placený provizemi bank za zprostředkování úvěru, záleží mi na tom, aby mí klienti měli férové podmínky. Klíčové pro pochopení toho, proč aktuální změna dává smysl, je vědět, jak si banka půjčuje peníze na to, aby nám je poté půjčila ve formě hypotéky. Bohužel málokterý klient si uvědomuje, že banka si půjčuje peníze na to, aby nám je poté půjčila. Půjčujeme si půjčené.

Banky rozhodně nefungují tak, že nám přeposílají peníze z toho, co mají jiní klienti uložené na svých spořících účtech. Reálně to funguje tak, že banka si zajišťuje, zjednodušeně řečeno, peníze (neboli likviditu) několika způsoby a téměř všechny jsou vázané na dobu, na kterou si je půjčuje. Je to stejné jako fixace u hypotéky čili tato doba může být na rok, dva, tři, pět, sedm či deset let nebo delší. A stejně jako u hypotéky, i banka má u těchto půjčených peněz jinou úrokovou sazbu. V bankovnictví se tomu říká „cena zdrojů“.

Když si tedy chceme vzít hypotéku například na 5 milionů korun, u které budeme mít pětiletý fix, banka si také zajistí peníze na pět let s nějakou konkrétní úrokovou sazbou, ke které si poté přihodí marži, takzvanou „rizikovou přirážku“.

Tímto se dostáváme k důvodu, proč do nynějška byly účelně vynaložené náklady tak vysoké. Tím, že se bance splatil úvěr dřív, došlo k jisté komplikace pro banku jako dlužníka.

Pro nás jako klienty je, podtrženo, sečteno, aktuální novela zákona smysluplná. Pro nás to totiž bude mít dopad v poklesu úrokových sazeb, ať už u většího, nebo menšího úvěru v porovnání s tím, co máme v úvěrových smlouvách. Klienti poté budou refinancovat hypotéku, a to i dvakrát ročně s tím, že půjdou k jiné bance s nižší sazbou.

Při sjednávání nových hypoték bych však nyní doporučil jít cestou s maximálně tříletým fixem právě z důvodu pravděpodobného poklesu úrokových sazeb a ostatně i z důvodu aktuálně postupně klesající inflace. Kdyby vstoupila v platnost tato novela zákona, budou se nás také týkat nižší sankce na předčasné splacení, kdybychom se rozhodli pro refinancování do výročí fixu.

Jmenuji se Marián Drgo a působím již více než dekádu jako hypoteční specialista, zejména v Praze a okolí a ve středních Čechách, ale do mého pole působnosti patří celé Čechy. Rád vám poradím ohledně financování vaší nemovitosti. Mezi tři nejdůležitější informace, které si ohledně hypoték musíte zapamatovat, patří: