Článek
Navzdory nedávnému růstu širšího akciového trhu, kdy index S&P 500 zaznamenal od začátku roku 2023 impozantní nárůst o 50 %, se realitní sektor této výkonnosti nevyrovnal. Příznačné je, že fond Vanguard Real Estate ETF (VNQ) vzrostl ve stejném období o pouhých 6 %, čímž zaostal za indexem S&P 500 o 37 procentních bodů, včetně dividend. Tato čísla ilustrují náročné prostředí pro investory do realitních investičních fondů (REIT), ačkoli náznaky naznačují, že tento sektor čeká vzestup.
Příčinou této nedostatečné výkonnosti je především prostředí rostoucích sazeb v posledních několika letech. Klíčem k pochopení této skutečnosti je v podstatě to, že když bezrizikové úrokové sazby (např. státní cenné papíry) rostou, investice orientované na výnos, jako jsou REITs, obecně čelí tlaku. Konkrétně, protože investice jako státní dluhopisy nabízejí vyšší výnos, očekává se, že výnosy z investic považovaných za „rizikovější“ také porostou. Vzhledem k tomu, že výnosy a ceny jsou v inverzním vztahu, zvýšené výnosy vedou k tlaku na pokles cen REIT.
Tato koncentrace tlaku na ceny REIT je umocněna zvýšenými náklady na půjčování peněz v důsledku rostoucích sazeb. Tyto sazby pravděpodobně zasahují realitní sektor obzvláště tvrdě, protože se při svém růstu obvykle do značné míry spoléhá na dluh, podobně jako majitelé domů využívají při nákupu nemovitosti hypotéku.
Dalším tlakem na realitní sektor je nedávný nárůst investic do umělé inteligence. Zaměření na masivní technologické akcie, jako je Microsoft (MSFT) a Nvidia (NVDA 0,21 %), odvedlo náladu investorů od realitního sektoru. Nedávné údaje o inflaci však naznačují, že některé investice se mohou od těchto technologických gigantů odklonit k akciím založeným na příjmech, jako jsou REIT, zejména pokud se Federální rezervní systém rozhodne snížit sazby.
Různé typy nemovitostí se také setkaly s individuálními problémy. Příkladem mohou být komunikační REIT, jako je American Tower (AMT) a Crown Castle (CCI), které se ocitly tváří v tvář náročnému růstovému prostředí. To urychlilo neúměrnou brzdu indexu, protože patří mezi nejvýznamnější REIT. Kromě toho se další sektory, konkrétně kancelářské nemovitosti a samoobslužné skladování, musely vypořádat s obtížemi, které představoval vítr v podobě nadměrné nabídky.
Navzdory tomu se příliv a odliv v sektoru nemovitostí možná obrací. V roce 2024 se Federální rezervní systém navzdory měnícím se očekáváním investorů držel pevně a upustil od zvyšování úrokových sazeb. Nicméně neustálé náznaky údajů o inflaci naznačují, že nyní může nastat čas vážně uvažovat o snížení sazeb. Použijeme-li jako měřítko nástroj FedWatch společnosti CME, očekává se, že k prvnímu snížení dojde v září, do konce roku se očekávají celkem tři a medián očekávání spočívá na šesti celkových sníženích do července 2025. Pokud se tato snížení uskuteční, tlak na růst cen REIT by měl s nástupem cyklu klesajících sazeb polevit, i když později, než se původně očekávalo.
V tomto scénáři by mohly začít odtékat peníze z tradičně méně rizikových investic, jako jsou státní dluhopisy, fondy peněžního trhu a spořicí účty, do vysoce výnosných cenných papírů, jako jsou REITs. Aktivita na trhu naznačuje, že můžeme být také svědky vlny přesunu investic z rychle rostoucích technologických akcií s velkou tržní kapitalizací zpět do REIT a dalších investic zaměřených spíše na výnosy.
Nicméně je nezbytné zdůraznit, že neexistuje žádná jistota ohledně budoucí výkonnosti REITs ani toho, zda Federální rezervní systém skutečně sníží úrokové sazby. Rostoucí inflace by mohla udržet vyšší sazby, než se očekává, po delší dobu.
Závěrem lze říci, že dnešní 25% snížení z historického maxima v sektoru nemovitostí nabízí lákavý vstupní bod pro dlouhodobé investory. Zatímco jednotlivé REIT se mohou zdát atraktivní, široká expozice vůči tomuto sektoru prostřednictvím ETF, jako je například Vanguard Real Estate ETF, by mohla představovat důstojný doplněk dlouhodobého portfolia investora, který hledí do budoucnosti.
