Článek
Nemovitosti nejsou pasivní příjem. Vyžadují čas, rozhodnutí a kus odvahy
V posledních týdnech se na českém internetu rozjela diskuze o tom, jak reálně vydělávají investoři do bytů.
Padala čísla, výpočty, tabulky i argumenty o tom, že „doba levných hypoték skončila“ a že dnes už nemovitosti nedávají smysl.
Část lidí mluvila o bublině, jiní o životní jistotě. Když tu debatu sleduji, napadá mě jediné: všichni mají trochu pravdu — a zároveň trochu ne.
Investování do nemovitostí totiž není o „pasivním příjmu“. Není to jednoduché parkování peněz. Je to série rozhodnutí, úvah, rizik a zodpovědnosti. A čím víc se do toho ponoříte, tím víc zjistíte, že výnos nevzniká v Excelu, vzniká v hlavě.
1. Když dva dělají totéž…
Investování do bytů je trochu jako provozování restaurace. Dva lidé mohou mít podobný prostor, podobné ceny, podobný rozpočet — a přesto úplně jiný výsledek. Jeden vydělává, druhý končí v mínusu. Rozdíl nebývá v náhodě, rozdíl je v přístupu.
Stejně tak v realitách:
- Někdo má obsazenost 99 % a klidné nájemníky.
- Jiný střídá nájemce každého půl roku, řeší opravy a hádky o kauci.
Rozhodují desítky drobností: lokalita, financování, smlouvy, pojištění, kvalita správy, i to, jak rychle reagujete na problémy.
„Pasivní příjem“ z nemovitostí je vtip, který pochopí každý, kdo někdy řešil prasklé potrubí v neděli večer.
2. Páka jako kouzlo (i past)
Jedním z nejsilnějších nástrojů v realitním investování je páka. Hypotéka umožní vydělávat na penězích, které investor sám nevlastní. Bez páky by investice do bytů byla často málo zajímavá — pak dává větší smysl ETF nebo akciové portfolio.
Na jednoduchém příkladu, modelová varianta:
Byt za 6 milionů Kč
Vlastní vklad: 1,2 milionu Kč (20 %)
Hypotéka: 4,8 milionu Kč, úrok 4,3 %
Roční nájem: 240 000 Kč
Úrokové náklady: 206 000 Kč
Čistý nájem po nákladech: ~3,8 %
➡ Výnos na vlastní kapitál (při 7% růstu ceny): 35 % p.a.
➡ Celkově s nájemným: 38 % p.a.
Na první pohled fantastické číslo.
Právě proto tolik lidí v Česku miluje cihly.
Jenže páka zvyšuje výnos i riziko zároveň. Když se změní úroky, odejde nájemník nebo přijde větší oprava, tabulka přestává být růžová.
Proto je důležité chápat, že páka není záruka. Je to síla, kterou je potřeba umět ovládat.
3. Excel nevidí všechno
V debatách o investicích bývá fascinující, kolik lidí má v malíku tabulky a kalkulačky. To je skvělé — čím víc investorů přemýšlí v číslech, tím zdravější trh.
Současně Excel nevidí všechno.
Nezohlední, že jste s bankou vyjednali o desetinku lepší úrok. Neví, že máte pojišťováka, který vám hlídá podmínky každý rok. Nezapočítá, že jste včas refinancovali nebo si vybrali projekt s vyšším standardem, který přiláká stabilní nájemníky.
Úspěšní investoři nebývají ti, kteří mají nejlepší tabulky. Bývají to ti, kteří dělají správná malá rozhodnutí opakovaně po dobu deseti let.
4. Cihla jako zrcadlo mentality
Investování do nemovitostí má v Česku hlubší rozměr. Po dekádách nejistoty lidé věří tomu, co si mohou „osahat“. Cihla symbolizuje jistotu, bezpečí, něco trvalého.
Jistota má svou cenu: nižší likviditu, víc stresu a často nižší reálný výnos, než si investoři připouštějí.
Přesto to funguje. Ne proto, že by to bylo dokonalé, spíš proto, že většina lidí chápe, že dlouhodobý úspěch se skládá z trpělivosti, disciplíny a práce.
A to je důvod, proč nemovitosti pořád dávají smysl — když se dělají s rozumem.
5. Závěr
Investování do nemovitostí není pro každého. Není to pasivní, není to bezstarostné a není to bez rizika. Je to práce s lidmi, čísly i vlastní psychikou.
Právě proto je to fascinující obor. Když ho děláte poctivě, spojuje v sobě to nejlepší z podnikání, strategie i lidské zkušenosti.
A co je nejdůležitější — dá se učit. Stačí začít dřív, poslouchat zkušenější a nebát se dělat chyby.
Protože nakonec platí jednoduché pravidlo:
Trh přeje těm, kdo konají.
