Článek
Představa o koupi vlastního bytu bývá opojná. Po letech placení nájmu, pocitu dočasnosti a nemožnosti skutečně zakořenit přichází vidina stálého domova, prostoru, který si konečně můžeme přetvořit podle vlastních představ. V hlavě se rojí plány na útulnou kuchyň, prostornou koupelnu, možná i prosluněný balkon plný květin. Konečně se zbavíme diktátu pronajímatele a budeme pány svého hradu.
Vlastní byt, ale ne tak docela
Jenže s předáním klíčů a první euforií přichází často tvrdé probuzení. Realita vlastnictví bytu je složitější, než se na první pohled zdá. Touha po proměně vysněného hnízda naráží na nečekanou překážku – společné části domu. Ačkoliv se okna bytu, nebo balkon zdají být nedílnou součástí našeho soukromého prostoru, zákon na ně pohlíží jinak.
Na první pohled se to může zdát nelogické - proč bych si nemohl například vyměnit okna svého bytu, když jsou jeho součástí? Srozumitelnou a logickou odpověď najdeme v zákoně. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. občanského zákoníku jsou veškeré části domu, které jsou podstatné pro zachování jeho tvaru, vzhledu a funkčnosti, společnými částmi. Patří mezi ně například střecha, okna, zdivo, chodby, balkony, sklepy, půdy a další.
A zde se dostáváme k jádru věci. Okna sice slouží primárně obyvatelům daného bytu, ale zároveň tvoří vnější vzhled budovy. Jejich výměna by mohla narušit architektonickou jednotnost, a proto je zpravidla považována za zásah do společných částí. Podobně je tomu se zdmi, které nesou konstrukci celého domu, střechou, která chrání všechny obyvatele před povětrnostními vlivy, chodbami, které slouží ke společnému užívání, a v mnoha případech i s balkony, které mohou ovlivňovat statiku a vzhled fasády.
Co to tedy pro novopečeného majitele bytu znamená? Jednoduše řečeno, vlastníte pouze vnitřní prostor své bytové jednotky, ohraničený omítkami. Vše ostatní, co je nezbytné pro existenci a fungování celého domu, je ve spoluvlastnictví všech majitelů bytových jednotek. Toto spoluvlastnictví je ideální, což znamená, že každý vlastník má podíl na společných částech odpovídající velikosti jeho bytu.
Tato právní úprava na první pohled skutečně může působit absurdně a omezujícím způsobem. Představa, že nemohu vyměnit stará okna ve svém bytě bez souhlasu ostatních vlastníků, může být frustrující. Stejně tak touha po rozšíření koupelny může narazit na nosné zdi, se kterými nemohu bez povolení hýbat. I zvelebení balkonu, který je sice přístupný pouze z mého bytu, ale tvoří součást fasády, také podléhá pravidlům.
Nicméně, při hlubším zamyšlení dává tato úprava smysl a chrání zájmy všech vlastníků. Představme si situaci, kdy by si každý majitel mohl libovolně měnit okna podle svého vkusu. Výsledkem by byla nesourodá fasáda, která by mohla snížit estetickou hodnotu celého domu. Stejně tak neodborný zásah do nosné zdi by mohl ohrozit statiku budovy a tím i bezpečnost všech obyvatel. Pravidla týkající se společných částí domu tedy slouží k zajištění stability, bezpečnosti a estetické jednotnosti budovy, což je v dlouhodobém zájmu všech vlastníků.
Společný prostor končí omítkou
Samozřejmě, tato omezení neznamenají, že by majitelé bytů nemohli provádět žádné úpravy. V rámci svého bytového prostoru mají poměrně velkou volnost. Mohou měnit dispozice nenosných příček, rekonstruovat koupelnu a kuchyň, pokládat nové podlahy či malovat stěny. Nicméně, zásahy do společných částí domu vyžadují souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ), což je právnická osoba, kterou tvoří všichni vlastníci bytových jednotek v daném domě.
Proces získání souhlasu může být někdy zdlouhavý a komplikovaný. Je nutné předložit projektovou dokumentaci, získat souhlas většiny (v některých případech i všech) vlastníků a dodržet stanovená pravidla. Nicméně, tento proces zajišťuje, že případné úpravy nebudou negativně ovlivňovat ostatní vlastníky ani samotnou budovu.
V praxi většina vlastníků bytových jednotek souhlas s úpravami svého bytu od svých sousedů neshání. Možná jim to připadá zbytečná, nebo ani neví, že by tak měli činit. Společenství vlastníků bývají v této záležitosti velice tolerantní, jelikož se předpokládá, že bude většina těchto svévolných úprav v souladu s dosavadní charakteristikou stavby. Jako majitelé bytů byste ale měli mít na paměti, že jakákoliv sebemenší nevinně vzhlížející úprava, jako například výměna oken, by měla být předem odsouhlasena společenstvím vlastníků jednotek. Budete-li při rekonstrukci postupovat jinak, můžete se dostat do nepříjemností.
zdroje: FAEI, Zákony pro lidi, Poradna sousedé, E15, Ochránce
