Článek
Nevěří, že cenné papíry mohou mít reálnou hodnotu. Částečně je to pravda a v krátkém horizontu to platí stoprocentně. S tímto rizikem při investování do těchto cenných papírů musíme počítat. Ale toto riziko je známé a většina lidí si ho moc dobře uvědomuje a řekla bych, že je spíš přeceňováno než podceňováno. Na druhou stranu mít produkt, který na burze není, s sebou přináší také významné riziko. A to většina lidí hrubě podceňuje nebo ho vůbec nevidí.
Výhody burzovně-obchodovaných produktů
Firmy, které mají své akcie na burze jsou pod drobnohledem. Mají regulacemi nařízeno pravidelně zveřejňovat všechny informace nejen o svém hospodaření. Navíc je sleduje celá řada analytiků, kteří jejich reporty prozkoumají skrz na skrz. Skrýt jakékoliv nekalé chování či manipulaci s výsledky je mnohem těžší, i když ne nemožné.
Jakékoliv pochybení se okamžitě krutě zobrazí v cenách jejich akcií. Tím pádem si každá burzovně obchodovaná firma musí dávat sakra pozor na to, co dělá i jak se chová.
Horší hospodářské výsledky i horší makroekonomické výhledy se průběžně propisují do cen a v ideálním případě kupujete jejich akcie vždy za férovou cenu. Na druhou stranu ceny akcií mají tendenci přehánět směrem nahoru i dolů. A to vede k té obávané volatilitě, která nás často od investování do burzovně obchodovaných cenných papírů odrazuje. I toho se ale dá při rozumném přístupu k investování využít.
Neburzovním produktům chybí kontinuální hledání férové ceny
Pokud si tedy chci koupit produkt, který se obchoduje na burze, mám poměrně velkou pravděpodobnost, že pokud se rozhodnu ten daný produkt obratem prodat, někdo ho ode mě za stejnou cenu koupí.
U produktů, které se neobchodují na burze, dochází buď k takzvanému expertnímu ocenění (které může mít samozřejmě různou kvalitu) nebo k jejich pravidelnému tržnímu ocenění nedochází vůbec. Vy tak můžete žít v blažené představě, že Vašemu produktu se daří dle očekávání a že nic neohrožuje získání slibovaného výnosu. Jestli se to povedlo, zjistíte až na konci nebo v okamžiku, když se budete chtít dané investice zbavit.
Pojďme si to ukázat na příkladu nemovitostních fondů
Nemovitostní fondy jsou běžnou součástí investičních portfolií a bezesporu jsou vhodným nástrojem do téměř každého portfolia. Investoři tak nemusí nutně fyzicky nemovitosti vlastnit, aby využili jejich výnosového potenciálu.
Nemovitostní fondy se používají v portfoliích po celém světě, ale jejich způsob oceňování u nás a ve světě se zásadně liší. V zahraničí se vytvářejí tzv. REIT´S (Real Estate Investment Trusts), které nakupují nemovitosti a vydávají akcie, jež jsou podloženy těmito nemovitostmi. Ty akcie se obchodují na burze a jejich hodnota kolísá ještě více než hodnota klasických akcií. Reagují velmi citlivě na jakoukoliv předzvěst negativního ekonomického vývoje. A to i přesto, že vývoj skutečné hodnoty jejich nemovitostí zdaleka tak turbulentní není.
Oproti tomu české nemovitostní fondy své akcie resp. podílové listy na burze neobchodují. Jejich ceny většinou stabilně rostou s tím, jak se daří správcům vybírat nájemné. Většinou 2× ročně pak u nich dochází k tzv. expertnímu ocenění, kdy se odhadne cena nemovitostí dle některé z dostupných oceňovacích metod. Ani u samotných podkladových nemovitostí tak nedochází k jejich tržnímu ocenění – tedy prověření, zda lze za odhadovanou cenu nemovitost prodat.
Znamená to, že vývoj cen nemovitostí je zcela odlišný u nás a ve zbytku světa? Jsou snad české nemovitosti mnohem odolnější v krizi? Nic z toho. Jde pouze o to, že u fondů obchodovaných na burze odcházejí krátkodobí spekulanti z daného aktiva s předstihem. Impulsem pro odchod ze zahraničních nemovitostních fondů byl nárůst úrokových sazeb, což zhoršilo financování, a také špatný makroekonomický výhled, což zhoršilo výběr nájemného. České nemovitostní fondy toto ve svých cenách nezobrazují, proto jejich nezkušení investoři mohou žít v pocitu, že jejich fond je skvělý nástroj pro krizovou dobu. Ale to je klamná představa. Pokud krize skutečně přijde, může se to projevit prudkým nečekaným poklesem nebo bude fond, díky nižším příjmům z nájmu, několik let výrazně zaostávat. Na druhou stranu, pokud krize nedorazí nebo nebude tak hrozná, jak se nyní čeká, nijak se to ve výkonnosti nemusí projevit. Naopak investoři do burzovně-obchodovaných realitních fondů mohou využít pesimismu a nakoupit nemovitosti s výraznou slevou. To investor do českých realitních fondů udělat nemůže.
Nemovitostní fondy jsem vybrala, protože tam je ten rozdíl nejmarkantnější. Jde vlastně o úplně stejné podkladové aktivum s podobnými cenami. Jediný rozdíl je právě v tom, že ty zahraniční se obchodují na burze a ty naše ne. Ale zdaleka je v současnosti nepovažuji za největší hrozbu. Jsou i další investiční aktiva mimo burzu, kde toto riziko vidím mnohem větší. Především se to týká dluhopisů. Fakt, že dluhopis pravidelně vyplácí kupón nám nic neříká o tom, že nám na konci vyplatí jistinu. Když ho trh pravidelně neoceňuje, nemáme vůbec žádné tušení, co se tam děje a jakou má emitující firma šanci přežít případnou krizi. Podobné je to i u investice do start-upů či Private Equity nebo různých participačních aplikací. Investováním do nich si můžeme ušetřit hodně nervů se zvládáním burzovních výkyvů, ale měli bychom mnohem více prověřovat, do čeho investujeme a jak se na vývoj daného produktu může projevit krize. U burzovních cenných papírů „trh“ udělá hodně práce za nás.
