Článek
Úvod do aktuální problematiky
Dne 10. listopadu 2025 schválilo Zastupitelstvo městské části Praha 6 plánovací smlouvu s investorem (společnosti Letná Park Centrum a.s. a Business Park Centrum a.s., zastoupené Jonathanem Adrianem Jacksonem – mateřskou společností je známější firma Lordship) týkající se území známého jako Hradčanské rozhraní, respektive Špejchar. Toto rozhodnutí představuje zásadní zlom v této více než dvacetileté kauze.
Jako člověk, který se této problematice dlouhodobě věnuji a provozuji informační portál www.zachrantevily.cz, považuji za nutné předložit odbornou analýzu této smlouvy a jejích důsledků. Chvíle možného zániku těchto vil se opravdu nebezpečně přiblížila.
Proč je tato kauza zásadní: Nesmíme odměňovat devastaci kulturního dědictví
Než přistoupím k právní a urbanistické analýze schválené plánovací smlouvy, je nutné jasně pojmenovat, co je v této kauze skutečně v sázce. Nejde pouze o lokální územní spor na Praze 6. Jde o zásadní precedent, který může určit budoucí zacházení s kulturním dědictvím v celé České republice.
Princip je prostý: pokud společnost umožní developerovi, který více než 25 let záměrně nechával cenné historické budovy chátrat, aby nakonec dosáhl svého původního záměru masivní výstavby, která zničí celý genius loci oblasti, vysíláme tím jasný signál všem ostatním – nechte památky a cokoliv chátrat dostatečně dlouho a nakonec dostanete, co chcete.
Toto je morálně, právně i společensky nepřijatelné.
Vlastnictví zavazuje – tento princip zakotvený v Listině základních práv a svobod nemůže být vykládán tak, že vlastník může svou nečinností a záměrným zanedbáváním péče o kulturní hodnoty dosáhnout jejich znehodnocení a následné demolice.
Genius loci bubenečské vilové čtvrti: Co je v ohrožení: Světově unikátní urbanistický celek
Bubeneč představuje jeden z nejcennějších urbanistických souborů nejen v Praze, ale v celoevropském kontextu. Vilová čtvrť vznikající na přelomu 19. a 20. století tvoří ucelený a světově unikátní celek, který sahá od Stromovky až ke Kramářově vile.
Tyto architektonicky významné vily jsou zasazeny ve vilové čtvrti Bubeneč, kterou obdivuje celý svět. Genius loci této čtvrti je neopakovatelný – jde o harmonické propojení architektury, zeleně a městského prostoru, které vznikalo organicky po více než století.
Jak konstatuje i samotný dokument Principy rozvoje území, který vznikl jako výstup testovacího plánování: „Vily jsou považovány za důležité prvky historického kontextu a měřítka oblasti. Budovy, které mají kulturně historickou hodnotu, by měly být přednostně zachovány a obnoveny.“
Evropský a celosvětový rozměr
Bubenečská vilová čtvrť není pouze lokální záležitostí. Představuje součást evropského kulturního dědictví – typ městské struktury, který vznikal ve velkých evropských metropolích na přelomu století a který dnes již není možné reprodukovat. Její hodnota spočívá právě v autenticitě a celistvosti.
O vilách a celé vilové čtvrti vznikají odborné publikace, které sama radnice s hrdostí rozdává jako reprezentační dary. Paradoxně však skutky hovoří jinak než slova.
25 let záměrného chátrání: Chronologie devastace, strategie „počkáme, až to spadne“
Developer (společnosti napojené na skupinu Lordship) vlastní předmětné vily více než 25 let. Přes celou tuto dobu se díváme na to, jak architektonicky cenná Roškotova vila a významná Kočího vila neustále chátrají. Vlastník pozemku nepodnikl jedinou iniciativu, která by se týkala jejich opravy, spíše přispíval k jejich devastaci a netajil se záměrem zbourání těchto vil. Byla nulová snaha o kompromis.
Jak jsem uvedl již dříve: developer „seděl ve svém daňovém ráji a čekal, až někomu spadnou na hlavu“.
Hanebné chování vůči lokalitě i občanům
Tohle všechno je téměř hanebné chování k dané lokalitě i k občanům. Vily na třídě Milady Horákové, vstupní brány do Prahy 6, tedy vily v centru jedné z nejbohatších čtvrtí Prahy se staly ruinami, které ohrožují kolemjdoucí a hyzdí celé okolí. Developer měl však jasno – na místo vil postavit velké administrativní centrum, čímž by světově unikátní genius loci čtvrti Bubeneč zničil.
Kulturních památek bychom si měli vážit, je to dědictví, které nám naši předci odkázali. Namísto toho jsme svědky systematické devastace s cílem dosáhnout demolice a následné masivní výstavby.
Základní parametry schválené smlouvy, aneb proč je to celé špatně.
Plánovací smlouva uzavřená podle § 130 a násl. zákona č. 283/2021 Sb. (stavební zákon) stanovuje následující základní parametry:
Maximální kapacita hrubé podlažní plochy (HPP): 25.000 m², z toho 23.000 m² nad tzv. X-line (úroveň 227,3 m n. m.). Tato kapacita zahrnuje i stávající budovy na pozemcích.
Výšková regulace: Budovy podél třídy Milady Horákové mohou dosahovat maximální výšky 22 m, zatímco objekty směrem k plánované cyklostezce maximálně 19 m. V praxi to znamená zástavbu o 6+1 podlažích, což je v zásadním a tragickém rozporu s charakterem okolní vilové zástavby.
Zachování historických objektů: Smlouva sice předpokládá zachování pouze tří vil – čp. 179 (čo. 102), čp. 229 (čo. 106) a čp. 109 (čo. 108). Čtvrtá, nárožní Kočího vila od významného stavitele Josefa Vaňhy (autora mimo jiné paláce Melantrich na Václavském náměstí), má být zbourána. Jak budou vily zachovány a jestli nebudou zcela pohlceny novou zástavbou už plánovací smlouva nespecifikuje. Po zkušenostech s developerem se nemůžeme domnívat, že jeho zájem je i zájmem nás, občanů, spíše naopak.
Finanční plnění investora: Celková referenční výše plnění činí 20.298.576 Kč, přičemž faktické finanční plnění po odečtení nákladů na testovací plánování (ano, platíme developerovi např. i občerstvení, které se uráčil koupit v rámci fiktivní participace) činí pouze 17.398.576 Kč. Když si představíte celkovou plochu, je to zhruba jeden byt např. z 200 potenciálních (ale může stavět i kanceláře apod.).
Kritická analýza: Proč je smlouva pro městskou část nevýhodná
1. Dramatický nárůst zastavěnosti
Současná HPP stávajících objektů v území činí přibližně 3.588 m². Schválená smlouva umožňuje nárůst na 25.000 m², což představuje navýšení o téměř 700 %. Takový zásah do stabilizovaného území je z urbanistického hlediska bezprecedentní.
Pro srovnání: Kontroverzní objekt „Molochov“ v bezprostředním sousedství má přibližně 33.000 m² HPP. Schválený záměr se tedy svou kapacitou blíží právě tomuto objektu, který je dlouhodobě vnímán jako urbanistická závada v území a místo abychom území rozvíjeli bez závad, vytváříme další.
2. Zcela nedostatečné finanční plnění
Finanční kontribuce ve výši cca 17-20 milionů Kč je při současných cenách nemovitostí směšná. Tato částka odpovídá přibližně hodnotě jednoho většího bytu o výměře 100 m² v dané lokalitě. Přitom investor získává možnost vybudovat desítky až stovky bytových či komerčních jednotek.
Smlouva sice obsahuje ustanovení o přepočtu kontribuce při změně územního plánu (čl. II.8), avšak samotný fakt uzavření smlouvy za současných podmínek stabilizovaného území vytváří precedent a posiluje vyjednávací pozici investora.
3. Vzdání se práv městské části
Nejproblematičtějším ustanovením smlouvy je článek II.3, který stanoví:
„MČ bude respektovat sjednané základní parametry Investičního záměru a zavazuje se tak ve smyslu § 131 odst. 1 Stavebního zákona nepodávat ve správních nebo soudních řízeních návrhy, vyjádření a připomínky, které by byly v rozporu s touto Smlouvou.“
Toto ustanovení v praxi znamená, že městská část se dobrovolně vzdává svého základního nástroje ochrany veřejného zájmu ve vztahu k území, které spadá do její působnosti.
4. Participace bez reálného dopadu
Smlouva v článku VI.5 výslovně uvádí:
Participace „bude mít informativní a konzultační charakter a nebude závazná pro další procesy ani rozhodování správních orgánů a nebude blokovat zde předpokládané kroky Investora.“
Toto ustanovení de facto degraduje participaci na pouhou formalitu. Přestože proběhlo rozsáhlé testovací plánování s účastí občanů, které si developer nechal od nás, občanů, ještě zaplatit včetně koláčků, jejich názory (převážně nesouhlasné s masivní výstavbou) nebyly VŮBEC zohledněny ve finálních parametrech.
Rozpor s platnými dokumenty
Schválený záměr je v konfliktu s řadou závazných dokumentů:
Územní plán: Jedná se o stabilizované území SV, kde tak masivní zásah nelze považovat za „dotvoření stávající urbanistické struktury“.
Metropolitní plán: V připravovaném Metropolitním plánu je pro dané území stanovena výšková regulace 3+1 podlaží, nikoli 6+1, jak předpokládá smlouva. MČ se zavázala, že v případě změny Metropolitního plánu „nebude dělat problémy“.
Městská památková zóna: Území spadá do památkové zóny s jasnými pravidly ochrany.
Studie Hradčanská-Špejchar: Platnost této studie, která definuje regulační podmínky pro území, byla potvrzena v roce 2018.
Morální hazard: Proč nesmíme ustoupit
Zastupitelstvo sice přijalo doplňující usnesení, ve kterém „vyjadřuje svůj nesouhlas s historickým postupem vlastníka, který vedl k dlouhodobému chátrání Kočího a Roškovy vily“, avšak toto verbální vymezení nemá žádný praktický dopad, je to jako bzučení mouchy.
Schválením smlouvy za současných podmínek městská část de facto odměňuje strategii záměrného chátrání. Developer opakovaně se snažil tyto vily zbořit a vystavět na jejich místě administrativní centrum – a nyní se mu to fakticky podařilo.
Toto je nepřijatelný precedent.
Pokud společnost připustí, že záměrné zanedbávání péče o kulturní dědictví vede k dosažení developerských cílů, otevíráme Pandořinu skříňku pro všechny podobné případy v budoucnosti.
Závěr: Boj za vily na Špejcharu nekončí
Uzavření plánovací smlouvy pro území Hradčanského rozhraní nepředstavuje kompromis, jak je prezentováno. Je to kapitulace veřejného zájmu před soukromým kapitálem. Je to legitimizace strategie záměrného chátrání kulturních památek. Je to precedent, který může mít dalekosáhlé důsledky pro ochranu kulturního dědictví nejen v Praze, ale v celé České republice.
Vlastnictví zavazuje. Tento princip, zakotvený v čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, byl v tomto případě flagrantně porušen – nikoli však vlastníkem, ale veřejnou správou, která selhala v ochraně hodnot, jež jí byly svěřeny.
Přátelé, neslíbím vám zázraky, ale slíbím vám, že se nevzdám.
Rozhodnutí radnice Prahy 6 podepsat plánovací smlouvu s developerem je tvrdá rána. Ale není to konec příběhu těchto vil. Tyto architektonicky významné vily zasazené ve vilové čtvrti Bubeneč, kterou obdivuje celý svět, si zaslouží víc než kapitulaci.
Budu se snažit:
Právně napadnout tuto smlouvu – zvažuji společně s dalšími dotčenými podnět k přezkumu podle § 165 správního řádu. Chci, aby nezávislá instance posoudila, zda smlouva skutečně chrání veřejný zájem.
- Koordinovat s památkářskými institucemi – Ministerstvem kultury, Národním památkovým ústavem a Klubem Za starou Prahu. Nesmíme dopustit, aby se přes 25 let trvající devastace stala vzorem, jak ničit kulturní dědictví.
- Monitorovat každý krok povolovacího procesu – plánovací smlouva není automatické povolení. Developer bude muset projít standardním řízením, a tam musíme být bdělí.
- Informovat veřejnost – protože tohle všechno je z mého pohledu téměř hanebné chování k dané lokalitě i k občanům.
- Je třeba vytvořit účinný tlak a využít všechny zákonné možnosti. Proto na tomto blogu budu podrobně dokumentovat každý vývoj, každý právní krok, každé selhání i každé vítězství.
Jsem bubenečský patriot a tohle je moc, nedá se mlčet.
Přidejte se ke mně. Šiřte informace. Společně žádáme, aby byly učiněny kroky vedoucí k záchraně těchto vil a celého Bubenče.
Boj za vily na Špejcharu nekončí. Pokračuje. Přidejte se, napište mi, spojíme síly.
