Článek
Kdo začíná investovat do nemovitostí, dostane dvě protichůdné rady. Jedni říkají, že v Praze se výnos skoro nedá udělat a peníze leží v regionech. Druzí, že v regionu riskujete a jistota je jen v metropoli.
Honza Zedník v podcastu ODVÁŽNÍ přišel s odpovědí, která tenhle spor řeší časem. Region a Praha podle něj nejsou dvě strategie. Jsou to dvě fáze jedné cesty.
Honza ví, o čem mluví. Přes deset let si budoval portfolio přes dvě stě bytů v Ústeckém kraji, dvě třetiny z něj prodal a teď nakupuje znovu. Jen už podle pravidel, která si sám nastavil.
Fáze první: region
„Kdybych dneska začínal jako investor úplně od nuly, tak jdu zase do toho regionu,“ říká Honza.
Má k tomu dva důvody. Prvním je potenciál růstu. Regiony jsou pořád dostupnější a ceny v nich se postupně přibližují zbytku republiky.
Druhý důvod je méně vidět, ale pro začátečníka je podle mě důležitější. Jde o řízení rizika. Garsonka v pražské novostavbě má podle Honzy výrazně horší záporný cash flow než malý byt v regionu. A začínající investor nemá velké rezervy. Když mu nájemník přestane platit, nebo se mu v životě něco pokazí, pražská novostavba ho může položit spíš než byt v regionu.
Region je tedy v jeho pohledu místo, kde se dá začít s menším kapitálem, s menším rizikem a s vyšší šancí, že portfolio poroste.
Fáze druhá: přesun do Prahy
Jenže Honza nekončí u počtu bytů. „Není to o tom mít co největší počet bytů, ale mít co největší klid,“ říká.
A klid mu podle jeho zkušenosti dává spíš byt v kvalitní pražské novostavbě. Hned dodává, že ani to není pasivní investice. Práce s ním je ale výrazně méně než v náročnějších lokalitách.
Druhým důvodem je demografie. Pražský Institut plánování a rozvoje počítá s tím, že Praha bude mít v roce 2050 zhruba o 300 tisíc obyvatel víc, tedy přibližně 1,67 milionu. Mladí lidé z regionů se stěhují do metropolí a zůstávají tam, i když se často dlouho nepřihlásí k trvalému pobytu.
V regionech to podle Honzy vypadá opačně. Generace takzvaných Husákových dětí podle demografů začne statisticky ubývat zhruba od roku 2045. A děti lidí, kteří v regionech žijí, tam už dnes většinou nebydlí. Honza nechce sázet na to, že tenhle úbytek nahradí migrace. Proto chce mít regiony včas za sebou, aby měl byty ještě komu prodat.
Proč na datu záleží: desetiletý daňový test
Tady přichází část, kterou si podle mě vyplatí zapamatovat.
Příjem z prodeje nemovitosti, která vám neslouží k bydlení, je osvobozený od daně z příjmů až po splnění časového testu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je to deset let. Kdo prodá dřív, zdaní rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou.
Honza má proto dva milníky. Poslední nákup v regionu chce udělat letos, nejpozději příští rok, a jen za opravdu dobrou cenu. Rok 2040 je jeho konečný termín, do kdy chce mít byty v regionech prodané.
Když jsme o tom mluvili, upozornil jsem ho na jednu věc. Kdo chce do roku 2040 prodávat bez daně, musí koupit nejpozději v roce 2030. Nákup v regionu v roce 2035 je pro tenhle plán už pozdě. Ledaže jste ochotní zaplatit daň, nebo držet byt i v době, kdy podle vlastních předpokladů ztrácí hodnotu.
Z toho plyne jednoduché pravidlo: nejpozdější rozumný nákup je datum vašeho plánovaného odchodu mínus deset let. Kdo si takové datum nestanoví, nestanoví si ani, kdy přestat nakupovat.
Ne všichni to vidí stejně
Fér je říct, že Honzův pohled není jediný. Martin Kořenek, ekonom a investor, se kterým jsem mluvil v první sezóně podcastu, tvrdí opak. Podle něj by pro výrazný pokles cen muselo z Česka zmizet obrovské množství lidí a to se nestane. Doporučuje kupovat v okresních městech od deseti tisíc obyvatel výš, protože mladí se stěhují hlavně z vesnic do měst.
A demografické prognózy jsou jen prognózy. Honza sám připouští, že migrace do Česka může jeho scénář změnit. Jen na ni odmítá sázet své portfolio.
Pro mě je na jeho přístupu nejcennější něco jiného než samotná prognóza. Má rozhodnutí vázané na konkrétní data a ví, co udělá, když nastanou. Kdy začít, kdy přestat nakupovat a kdy prodat. Většina investorů má jen první z těch tří.
Celý rozhovor s Honzou Zedníkem a Janem Řežábem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube. A jestli chcete to nejdůležitější z každé epizody dostávat rovnou do e-mailu, přihlaste se k odběru shrnutí epizod.
