Článek
V Liberci dnes zaplatíte za rodinný dům kolem patnácti milionů korun. Honza Kreibich za 15,7 milionu koupil činžák s osmi byty. Obsazený, uvnitř zrekonstruovaný, jen s ošklivou fasádou.
Ležel na Srealitách docela dlouho. Když jsem se Honzy zeptal, jestli s ním bylo něco v nepořádku, odpověděl, že vůbec nic.
Honza dělá makléře v Liberci třináct let a prodal nemovitosti za miliardu a půl korun. Na dlouhodobé držení začal kupovat teprve v listopadu 2025, k čemuž ho podle jeho slov přivedl Martin Kořenek. Dnes má tři domy, ve kterých po dokončení přestaveb bude bezmála třicet bytů.
Do podcastu ODVÁŽNÍ jsem ho pozval hlavně kvůli tomu, jak to dělá. Nekupuje byty, kupuje celé domy. A největší kus hodnoty v nich nevytvořil kladivem, ale papírem.
Proč celé domy, a ne byty
Honzův důvod je prostý. Bytové jednotky jsou drahé, a když koupíte celý dům, vyjde vás jeden byt levněji.
V prvním domě to vyšlo pod dva miliony za byt. Splátka úvěru je 56 tisíc měsíčně, nájmy dělají 92 tisíc. Rozdíl ještě musí pokrýt správu, pojištění a daně, ale dům vydělává od prvního měsíce, aniž by do něj Honza musel cokoli investovat.
Pro Honzu je to podmínka, ne bonus. Bez kladného cashflow by do koupě nešel.
Papír, který přidal deset milionů
Dům měl jednu vlastnost, kterou v inzerátu nikdo neřešil. Nebyl rozdělený na jednotky. Osm bytů v něm stálo, ale právně šlo o jednu nemovitost.
Honza nechal udělat prohlášení vlastníka. To je dokument, kterým vlastník rozdělí dům na jednotlivé byty, a ty se po zápisu do katastru stanou samostatnými nemovitostmi. Banka pak dům ocenila znovu: místo 15,7 milionu na 26 milionů. Celé to trvalo zhruba měsíc.
Vysvětlení je podle mě v tom, kdo co kupuje. Celý činžák si koupí jen pár investorů s desítkami milionů. Jednotlivý byt si koupí kdokoli, kdo shání bydlení nebo první investici. Osm bytů se proto oceňuje jinak než jeden dům, přestože jde o tytéž zdi.
Vyšší odhad otevřel další krok. Banka Honzovi uvolnila část bytů ze zástavy a ty může použít jako zajištění pro další nákup. Jak sám řekl, na co by jako makléř dřel rok a půl, to mu prohlášení vlastníka udělalo za měsíc.
K domu navíc patřila zahrada, kterou nájemníci používali na parkování. Honza si všiml, že jde o stavební pozemek. Dnes na něm má hotový projekt na čtrnáct bytů a chystá žádost o stavební povolení.
Totéž s rodinným domem a s „průmyslovým objektem“
Druhý dům koupil o ulici vedle za 12 milionů. Je to rodinný dům, ze kterého dělá šest bytů, dvě garsonky a čtyři dvoupokojové. I s přestavbou ho to vyjde na 16 milionů, tedy kolem 2,7 milionu za byt. Počítá s nájmy kolem 88 tisíc a splátkou 49 tisíc.
Panuje představa, že předělat rodinný dům na bytový se nevyplatí, protože bytový dům musí splnit mnohem přísnější požadavky. Honza to tak nevidí. Seznam je dlouhý: schodiště, příkon elektřiny, tlak plynu, požární bezpečnost, akustika mezi byty, osvětlení, světlá výška, únikové cesty, měření radonu. Je to práce pro projektanta, ne důvod do toho nejít.
Třetí dům je v katastru zapsaný jako průmyslový objekt, přestože v přízemí ordinuje lékařka a nahoře je osm bytů. Honza z něj udělá třináct bytů. Na stavebním úřadě mu vedoucí řekla, že budou rádi, když dům dá do správného právního stavu a zlegalizuje ho jako bytový.
Kde to bolí
Tohle celé nefunguje zadarmo a Honza to neskrývá.
Zaprvé, odhad banky není prodejní cena. Je to částka, ze které banka počítá úvěr. Skutečné peníze z ní uvidíte, až byt prodáte nebo ho zastavíte.
Zadruhé, přechodné období stojí peníze. Třetí dům je zatím na investičním úvěru a splátka 179 tisíc je vyšší než nájem 140 tisíc, se kterým Honza počítá po úpravách. Až dům rekolauduje, převede ho na úvěr, u kterého banka vychází z příjmu z nájmů, a splátka by měla klesnout zhruba na 125 tisíc. Kdo nemá rezervu na měsíce, kdy dům víc stojí, než vydělává, ať do toho nejde.
Zatřetí, proč to neudělal prodávající sám? Honza na to odpověděl krátce: každý má na všechno svůj metr. Prodávající viděl dům. Honza v něm viděl osm samostatných bytů a stavební pozemek.
A ještě jedna praktická věc. S podmínkami pro rekolaudaci Honza nechodí za stavební firmou, protože ta podle něj řekne cokoli, aby získala zakázku. Probírá je s projektantem a technickým dozorem, kteří znají požárníky i hygienu.
Hodnota v Honzových domech nevznikla tím, že by vyrostl trh. Vznikla tím, že dům přečetl jinak než prodávající a dotáhl to přes katastr a stavební úřad. Na celém domě se dá vydělat dřív, než do něj kdokoli vezme kladivo.
Celý rozhovor s Honzou Kreibichem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
