Článek
„Na Srealitách nic není.“ Tuhle větu slyší každý, kdo začíná investovat do nemovitostí. A spousta lidí jí uvěří.
Honza Kreibich ji slyší taky. Je třináct let makléřem v Liberci a od loňského listopadu kupuje celé činžovní domy na pronájem. Podle něj tam pořád něco je. Kdyby měl víc peněz, nakupoval by dál.
Sreality přitom neprojíždí náhodou. Místo toho, aby scrolloval sociální sítě, dívá se na inzeráty. A když něco uvidí, jedná hned.
Makléř, který od svých klientů nekupuje
V podcastu ODVÁŽNÍ jsem se ho ptal na věc, která mi u makléřů, kteří zároveň flipují, vždycky vrtala hlavou. Makléř je v první linii. Lidé, kteří chtějí prodat, volají jemu. Nesvádí to k tomu, aby si nejlepší kusy koupil sám?
Honza odpověděl bez zaváhání. Kdo ho osloví, že chce prodat, od toho nikdy nekoupí. Ten člověk za ním přišel, aby prodal co nejlíp, ne aby mu udělal obchod.
Kupuje proto tam, kde všichni ostatní. Dva známí makléři mu občas něco dohodí, ale to je výjimka. Svoje obchody podle vlastních slov vždycky najde na Srealitách.
Z toho plyne jednoduchá otázka. Když nemá přístup k ničemu, k čemu nemáte přístup vy, v čem je jeho výhoda?
Makléř prodává, co je. Investor kupuje, co by mohlo být
Honza to vysvětluje tím, že na čísla nemovitostí má talent. Kamkoli přijde, hned vidí, co by se s domem nebo bytem dalo udělat, aby vydělal víc.
Ukázal to na příkladu. Majiteli domu s velkým pozemkem okamžitě řekne, ať pozemek oddělí a prodá zvlášť, protože tak vydělá víc. Většina makléřů tohle nevidí. Sami neinvestují a nemovitost pro ně podle Honzy zůstává srdcovou záležitostí, ne souborem čísel.
Tím vlastně popsal, jak vzniká cena v inzerátu. Prodávající i jeho makléř oceňují nemovitost podle toho, čím je. Investor ji kupuje podle toho, čím může být. Rozdíl mezi tím je jeho marže.
Nejnázorněji to ukazuje příběh z Trutnova. Honza jel s kamarádem, který vlastní kolem třiceti nájemních bytů, na prohlídku domu. Kamarád v něm viděl čtyři byty, Honza devět. Kamarád mu pak řekl, že by chtěl mít jeho oči.
Co ostatní odradí, to je sleva
Druhý zdroj Honzových obchodů je méně vidět. Jeden z jeho domů ležel v inzerci tři čtvrtě roku. V katastru byl zapsaný jako průmyslový objekt, a tak se těžko financoval. Honza financování vyřešil a to, co ostatní kupce odradilo, se mu propsalo do ceny.
Podobně fungují věci, které vypadají jako vada, ale ve skutečnosti jsou to jen papíry: dům nerozdělený na jednotky, nesoulad katastru se skutečností, nevyužitý pozemek. Inzerát, který visí dlouho, nemusí být špatný. Často jen čeká na někoho, kdo jeho problém umí vyřešit.
Kontakty na místní makléře a správce vám pomůžou dostat se k nabídkám dřív. Tady jde o něco jiného: o to, co v nabídce uvidíte, když už je venku pro všechny.
Jak se takové oči trénují
Talent se předává těžko. Honza ale popsal, jak si ho sám brousí. Rekonstrukcí svého domu se chce projít krok po kroku, i když by si mohl najmout stavbyvedoucího. Chce přesně vědět, co se kdy dělá, aby příště poznal, jestli mu někdo mluví pravdu.
A když narazí na problém, nepanikaří. Stavařská chyba se podle něj dá vždycky upravit, právní nejasnost se vyřeší na úřadě. Všechno má řešení, říká. Proto ho inzerát, který dlouho visí, neodradí, ale zajímá.
Až příště uslyšíte, že na Srealitách nic není, zkuste otázku otočit. Ne „co tu je“, ale „co by z toho šlo udělat“. Dobré obchody nejsou schované. Jen je zatím nikdo nespočítal.
Celý rozhovor s Honzou Kreibichem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
