Článek
Mezi investory do nemovitostí se poslední roky čím dál častěji mluví o demografii. Rodí se málo dětí, populace stárne a regiony se vylidňují. Kdo dnes kupuje byt v Ústeckém kraji, sází podle téhle logiky na to, že ho za patnáct let bude mít komu prodat.
Vážně to bere i Honza Zedník, investor, který si v Ústeckém kraji postavil portfolio přes dvě stě bytů a velkou část z něj prodal. Do regionu se vrátil a znovu nakupuje, ale s jasným plánem: byty tam chce mít prodané do roku 2040. Potom podle něj začne lidí ubývat natolik, že nebude, kdo by je kupoval.
V podcastu ODVÁŽNÍ jsem tuhle otázku položil Martinu Kořenkovi, který vlastní přes 220 bytů, převážně na Mostecku. Na demografii se nedívá jako na strašáka, ale jako na čísla. A ta mu vycházejí jinak.
Co říkají čísla
Martin si rýpl, že kdo umí vyslovit slovo demografie, používá ho skoro vždycky v negativním smyslu. Pak sáhl po datech Českého statistického úřadu.
Na konci roku 2025 mělo Česko necelých 10,916 milionu obyvatel, nejvíc od konce druhé světové války. Střední varianta projekce ČSÚ z roku 2023 počítá pro rok 2050 zhruba s 10,69 milionu. To je pokles kolem dvou procent za čtvrt století.
Martin to přirovnal k tomu, co vidí na trhu. Pohyb o jednotky procent, který tady demografie rozkládá do pětadvaceti let, vidí u některých bytů na ceně během pár měsíců.
Upozornil také, že předpovědi se v minulosti spíš podstřelovaly. Projekce ČSÚ z roku 2013 ve střední variantě počítala s tím, že počet obyvatel brzy začne klesat a ještě v první polovině století spadne pod deset milionů. Dnes je Česko výš než kdykoli od války.
A ještě jedna věc. Úbytek v regionech podle Martina zpomaluje. Za posledních dvacet let lidí ubývalo, ale každý rok o něco méně. Na Mostecku žilo podle ČSÚ v roce 2022 zhruba 72,2 tisíce lidí a o rok později prakticky stejně. Svou roli v tom hraje i migrace.
Byty nekupují lidé, ale domácnosti
Tady je podle mě jádro celé debaty. Pro trh s byty není rozhodující, kolik lidí v regionu žije, ale v kolika domácnostech. A to jsou dvě různá čísla.
Martin uvedl příklad z vlastní praxe. Pronajímá i lidem z nižších příjmových skupin. Když se jich ptá, proč při napjatém rozpočtu nebydlí s rodinou, slyší, že nechtějí bydlet s matkou. Chtějí vlastní.
Statistika mu dává za pravdu. Mezi sčítáními v letech 2011 a 2021 přibylo v Česku zhruba devadesát tisíc obyvatel. Počet hospodařících domácností ale za stejnou dobu vzrostl o deset procent, na víc než 4,8 milionu. Průměrná domácnost se zmenšila na 2,15 osoby.
Když lidí ubývá pomalu a domácnosti se zároveň zmenšují, počet bytů, které lidé potřebují, klesat nemusí.
Argument, který slyšely i banky
David Bureš k tomu přidal pohled z nejvyšších pater trhu. Mluvil o tom se Stanislavem Kubáčkem, který ve skupině Heimstaden vede investice pro střední a východní Evropu. Heimstaden je největší soukromý poskytovatel nájemního bydlení v Česku a vlastní tu kolem čtyřiceti tisíc bytů, většinou v Moravskoslezském kraji.
Když se banky při financování ptaly, jestli je nestraší úbytek obyvatel na Ostravsku, byl podle Davida jedním z jejich argumentů právě tenhle: méně lidí neznamená méně domácností.
Ostrava je přitom dobrý příklad. Město ztrácí obyvatele od konce osmdesátých let. Domácnosti v okrese Ostrava-město měly při sčítání v roce 2021 v průměru necelé dva členy. A ceny bytů v Ostravě podle Martina za posledních dvacet let přesto vzrostly zhruba čtyřikrát.
Kdo se do Prahy přestěhuje a kdo ne
Druhý argument je ekonomický. Ano, mladí lidé z regionů odcházejí do Prahy. Ale podle Martina jen část z nich.
Ukazuje to na příkladu, kterému říká svoje cílová skupina. Paní pracuje na pokladně v Lidlu v okresním městě, bere 26 tisíc čistého a platí nájem 10 tisíc. V Praze by na stejné pozici měla třeba 28 tisíc, jenže nájem by ji stál dvacet. Takové stěhování nedává ekonomický smysl, a proto se neděje.
Do Prahy podle Martina odcházejí hlavně lidé z horní části příjmového spektra. David doplnil, že ostatní by si Prahu prostě nemohli dovolit.
Mezitím se drahota z Prahy přelévá ven. Martin to přirovnává k lávě ze sopky, která teče do Středočeského kraje, na Kladno, Kolín nebo Neratovice.
Kde má Honza pravdu
Nic z toho neznamená, že se demografie dá ignorovat. Martin netvrdí, že úbytek neexistuje. Tvrdí, že je pomalý, zpomaluje a dá se s ním počítat.
Navíc nekupuje plošně. Vybírá konkrétní mikrolokality, skupiny ulic a někdy i jednotlivé vchody, kde vidí potenciál dorovnat lepší okolí. Demografie celého kraje mu o konkrétním vchodu řekne málo.
Honza Zedník a Martin Kořenek se tak nerozcházejí v tom, jestli data existují. Rozcházejí se v tom, jakou váhu jim dávají a jak dlouho chtějí v regionu zůstat. Honzův plán má jasný konec a jasný termín. Martinův počítá s tím, že regiony budou mít komu pronajímat i za dvacet let. Obě strategie jsou racionální, pokud víte, na kterém z těch předpokladů stavíte.
Až příště uslyšíte, že regiony vymřou, zeptejte se na dvě čísla. Kolik tam bude domácností, ne lidí. A kolik z nich má ekonomický důvod odejít. Teprve pak má smysl rozhodovat, jestli tam koupit a jak dlouho zůstat.
Celý rozhovor s Martinem Kořenkem a Davidem Burešem, ve kterém srovnávají investování v Praze a v regionech, najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
