Článek
Mezi investory do nemovitostí platí nepsané pravidlo: kupuj a drž. Byty se neprodávají, byty pracují. Čas, nájmy a inflace udělají zbytek.
V podcastu ODVÁŽNÍ jsem nedávno posadil proti sobě dva lidi, kteří tohle pravidlo znají z praxe. Martin Kořenek vlastní přes 220 bytů, převážně na Mostecku, a prodává jen výjimečně. David Bureš se svým týmem spravuje přes 1 400 bytů v Praze a nakupuje hlavně pro klienty.
Oba hrají dlouhou hru. David k ní ale přidal větu, která mi utkvěla: nemovitosti chce mít dlouhodobě, jen ne pořád tytéž.
Byt, který si zasloužil rekonstrukci
David přiznává, že dřív uvažoval stejně jako většina investorů. Co jednou koupil, to držel. Pak ve vlastním portfoliu narazil na byt, který byl roky „dobrý“. A dobrý v tu chvíli znamenalo, že potřeboval velkou rekonstrukci.
Když si to spočítal, zjistil, že rekonstrukce se mu nevyplatí. Vyplatí se mu byt prodat ještě před ní.
Podle Davida je to v Praze typická situace. Rozdíl mezi bytem před rekonstrukcí a po ní bývá malý vzhledem k tomu, kolik se pak na nájmu dá vybrat navíc. Velká rekonstrukce tak spolkne hodně peněz, ale výnos posune jen málo.
David si podobné postupy nejdřív vyzkouší na vlastních bytech a teprve potom je přenáší do práce s klienty. Sám o sobě říká, že je tak trochu testér.
Na pořadí kroků záleží
Ještě zajímavější než samotné rozhodnutí je postup, kterým ho David dělá.
Nejdřív si zarezervuje novostavbu u developera v předprodeji. Ta se pak zhruba dva roky staví.
Starý byt mezitím nechá ještě asi rok pracovat. Nájemník ho dál platí a byt dál roste na ceně.
Potom ho dá do prodeje. Než má peníze na účtu, uběhne podle jeho zkušenosti půl roku až tři čtvrtě roku. A developerovi doplatí ve chvíli, kdy je novostavba hotová.
Celý trik je v tom, že cena nového bytu je zafixovaná v den rezervace, zatímco starý byt mezitím zdražuje. Rozdíl mezi tím, co prodáváte, a tím, co kupujete, se během čekání zmenšuje.
V roce 2024 mu to na pražském Chodově vyšlo tak, že panelákový byt prodal zhruba o padesát tisíc korun dráž, než stála novostavba podobné velikosti, kterou měl zarezervovanou. Sám k tomu dodává, že takhle hezky to do sebe nezapadne pokaždé.
Co je potřeba započítat
Prodej ale není zadarmo a je dobré to říct dřív, než se vám ta matematika zalíbí.
Počítejte s náklady na zprostředkování a hlavně s daní. Zisk z prodeje bytu, ve kterém nebydlíte, je osvobozený až po splnění časového testu. U nemovitostí koupených od roku 2021 je to deset let, u dříve koupených pět let. Kdo prodá dřív, zdaní rozdíl mezi prodejní a kupní cenou.
A druhá strana téhle hry: novostavba v předprodeji se dva roky staví a do té doby máte v ruce jen smlouvu. Výběr developera je proto stejně důležitý jako výběr bytu.
Audit, který ukáže, co v portfoliu nefunguje
Když Davidovi někdo předává do správy svoje byty, jeho tým začíná auditem. A obrázek bývá podobný. Jeden dva paneláky bez rekonstrukce, které nějak přežívají. Jedna dvě cihly. Starší novostavba.
Z auditu pak vypadnou konkrétní kroky. Refinancovat hypotéku. Upravit nájem, který se tři až pět let nehnul, což je podle Davida úplně běžné. Udělat větší rekonstrukci. Nebo byt prodat.
Z pěti bytů se podle jeho zkušenosti typicky jeden nebo dva prodají, jeden se zrekonstruuje a dva jsou v pořádku. Majiteli se tím uvolní ruce na další nákup, o kterém předtím vůbec neuvažoval.
David to přirovnal k autu. Když máte doma Škodu Favorit z roku 1995, taky už to není to nejlepší, co můžete mít. Portfolio nemá být archiv. Mají v něm být byty, které fungují a o které se nemusíte starat.
Nejtěžší je přestat se dívat srdcem
Proč to lidé nedělají častěji? Podle Davida hlavně kvůli emocím. Rozhovory s majiteli nebývají jednoduché, protože v tom bytě sami bydleli a vychovali tam děti.
Jeho kolegové proto netlačí na okamžité rozhodnutí. Pojmenují problém a domluví se aspoň na menších změnách. Majitelé pak podle něj často během roku dvou sami dojdou k tomu, že byt je neefektivní. Znovu přijde oprava, znovu plíseň, znovu něco.
Pomáhají k tomu data ze správy. Davidův tým si u každého bytu zapisuje, proč ho zájemci na prohlídce odmítli. Každý takový důvod je puntík, který snižuje příjem a prodlužuje dobu, kdy byt stojí prázdný.
A co Martin, který neprodává?
Tady se ti dva rozcházejí a podle mě dávají smysl oba.
Martin Kořenek staví na tom, že nájmy dlouhodobě rostou a pomáhají splácet hypotéky. Prodávat za dva roky nechce, klidně počká pět let a déle. A byty si vybírá jinak než David: zajímá ho hlavně dům a mikrolokalita, vnitřek bytu je pro něj skořápka. I nejhorší překvapení uvnitř bytu se podle něj u jeho nákupů vejde do vyšších desítek tisíc korun.
Podle mě je v tom klíč. Davidovo pravidlo se nejvíc týká bytů, kde velká rekonstrukce stojí hodně peněz a výnos posune málo. Tam se vyplatí počítat, jestli by peníze nepracovaly líp jinde.
Dlouhodobé investování tak neznamená, že se ke svým bytům už nikdy nevrátíte. Znamená spíš, že se ke každému z nich jednou za čas vrátíte s jednoduchou otázkou: kdybych ho dnes neměl, koupil bych ho znovu?
Celý rozhovor s Martinem Kořenkem a Davidem Burešem, včetně toho, jak se každý z nich dívá na prodej bytů, najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
