Článek
Kdo přemýšlí o prvním investičním bytě, má často v hlavě jednoduchou představu. Nájem pokryje hypotéku, něco zbude a každý měsíc to kápne na účet.
Při dnešních cenách a sazbách to ale často nevychází. Průměrná nabídková sazba hypoték byla podle Hypoindexu na začátku října 2026 na 5,79 % a rostla už sedmý měsíc v řadě. Investiční byt tak první roky často znamená záporné cashflow: nájem nepokryje splátku a rozdíl doplácíte ze svého.
V podcastu ODVÁŽNÍ jsem se na to ptal dvou lidí s velmi odlišnými strategiemi. Martin Kořenek vlastní přes 220 bytů, převážně na Mostecku. David Bureš se svým týmem spravuje přes 1 400 bytů v Praze. A v tomhle bodě se shodli: záporné cashflow samo o sobě nic špatného neznamená. Investora položí až chybějící rezerva.
Pravidlo padesáti měsíců
Martin má pro rezervu jednoduchý vzorec, který nechává počítat i svoje klienty. Když vás byt měsíčně stojí X, za rok je to dvanáctkrát X. Rezerva, se kterou budete podle něj úplně v klidu, je zhruba padesátkrát X. Tedy něco přes čtyři roky dotací dopředu.
Na příkladu: když na byt doplácíte tři tisíce měsíčně, ročně je to 36 tisíc a rezerva by měla být kolem 150 tisíc korun.
Zní to jako hodně. Jenže přesně tolik času si tím kupujete, aby se stihly projevit věci, na kterých investice stojí. Nájmy postupně rostou, hypotéka se splácí a byt má čas růst na ceně.
Rezerva nejsou jen peníze na účtu
Druhá věc, kterou Martin zdůraznil: rezerva nemá jednu podobu. Dělí ji do pater podle toho, jak rychle se k penězům dostane.
První patro jsou peníze, které má k dispozici hned. Druhé jsou peníze nevyčerpané v některé z hypoték. Třetí patro je byt, který není zatížený a který může v nejhorším případě prodat.
S tím souvisí i druhý princip. Místo jednoho dražšího bytu mít několik levnějších. Když jeden z nich chvíli stojí prázdný, ostatní ho podrží.
Martin otevřeně říká, že ty nejlepší roky na nákup už nejsou. Nakupovat se podle něj dá pořád, jen s jinými čísly. Kdo si před pěti až deseti lety mohl koupit deset až patnáct bytů, dnes jich za podobných podmínek rozumně koupí tři čtyři. A zbytek peněz nechá na rezervy.
Proč by vás bez rezervy poslali domů
David k tomu přidal pohled z praxe. Když za jeho týmem přijde zájemce o investiční byt, kolegové se ho nejdřív ptají na vlastní zdroje. Pokud zjistí, že rezerva je kolem nuly, radši ho pošlou domů.
Ne proto, že by investování nebylo pro něj. Ale v nemovitosti za miliony by ho první vypadlý nájemník dostal do stresu. Takový člověk má podle Davida začít s něčím levnějším a menším, ať už v regionu, nebo v Praze. Anebo do nemovitostí zatím nechodit a investovat na akciovém trhu, kde si částku zvolí sám.
Souhlasím s tím a říkám to dlouhodobě. Rozhodnutí o investici začíná u kontextu vlastního života, ne u inzerátu. Největší chyby vznikají z pocitu, že to přece dělají všichni.
Rezerva mění rozhodování každý den
Nejzajímavější na celé debatě bylo, k čemu všemu rezerva slouží. Nejde jen o polštář pro případ katastrofy.
David popsal, co se děje s majitelem, který rezervu nemá. Večer usíná s myšlenkou, co když nájemník odejde. A když přijde řeč na úpravu nájmu, raději ustoupí, aby nájemníka neztratil. Přichází o peníze, protože se bojí.
Martin to vidí stejně. Kdo nemá varianty, je pod tlakem a bojí se. Kdo má připravený finanční plán, může nájemníkovi v klidu vysvětlit, že nájem upravuje o inflaci, a nemusí u toho mít sevřený žaludek.
A co vysoké sazby? Nevyplatí se počkat?
Rezerva mění i pohled na otázku, kterou dnes slýchám nejčastěji: nemám počkat, až hypotéky zlevní?
David sleduje dlouhodobý průměr hypotečních sazeb, který se podle něj pohybuje kolem 3,5 až 4 %. Sazby kolem dvou procent i nad šest procent, které trh v posledních letech zažil, považuje za extrémy na obě strany.
A má na to jednoduchý počet. Kdo má rezervu a bonitu a odloží nákup o rok kvůli vysoké sazbě, ušetří na úrocích tisícovky. Když ale ceny mezitím porostou, přijde o statisíce. Časovat trh se podle něj nevyplácí ani lidem na burze.
Martin dodal druhou stranu téže mince. Když jsou sazby vysoké, trh je pomalejší a je víc prostoru vyjednávat o ceně. Když jsou nízké, ceny mají tendenci rychle růst.
Kde ta úvaha končí
Tahle logika stojí na předpokladu, že ceny a nájmy dlouhodobě porostou. Oba to říkají jako vysokou pravděpodobnost, ne jako jistotu. Martin dokonce čeká, že celkový trh teď nějakou dobu půjde spíš do strany.
A právě proto je rezerva podmínka, ne doplněk. Když trh na pár let ztuhne, rezerva vám dovolí počkat. Bez ní byste možná museli prodávat ve chvíli, kdy se to nejméně hodí.
Než se tedy začnete ptát, jestli byt vydělá od prvního měsíce, zkuste otázku otočit: kolik měsíců dotací unesu, kdyby se něco pokazilo? Když odpověď zní padesát a víc, záporné cashflow vás nepoloží.
Celý rozhovor s Martinem Kořenkem a Davidem Burešem, ve kterém se dostanou i k financování a výhledu trhu, najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
