Článek
Nový byt v Praze se dnes nabízí za víc než 180 tisíc korun za metr čtvereční. Za deset let ceny nových bytů vzrostly zhruba o 170 procent. A od září platí nový Metropolitní plán, který podle pražského Institutu plánování a rozvoje umožní postavit až 350 tisíc bytů.
Takže se nabízí otázka, kterou slyším od investorů pořád dokola: když se konečně bude moct stavět, zlevní to?
Do podcastu ODVÁŽNÍ jsem si na ni pozval dva lidi, kteří se na trh dívají z opačných stran. Jan Řežáb založil developerskou skupinu JRD a patří k nejvýraznějším stavitelům bytů v Praze. Honza Zedník si postavil portfolio přes dvě stě bytů v Ústeckém kraji, dvě třetiny z něj prodal a dnes sám staví svůj první menší projekt v Praze 5.
Shodli se na jediné věci. Na tom, proč ceny neklesají, už ne.
Teze investora: nejlepší pozemky drží pár hráčů
Honza začal tím, co může udělat každý. Otevřel si katastrální mapu a porovnal ji s plochami, které nový Metropolitní plán otevírá pro bytovou výstavbu.
Zjistil, že většinu největších a nejzajímavějších pozemků vlastní pět nebo šest firem. A z toho vyvodil úvahu, která zní tvrdě, ale je čistě podnikatelská.
V přípravě je dnes v Praze zhruba 157 tisíc bytů. Největší developer Central Group má podle vlastních údajů nakoupené pozemky zhruba pro 40 tisíc z nich, tedy pro čtvrtinu. Honza se ptá: proč by kdokoli v takové pozici pouštěl na trh všechno najednou, i kdyby povolení dostal zítra? Podle něj to podnikatelsky nedává smysl. Kdo drží velkou část nabídky, ten si tempo určuje sám.
Jako příklad uvedl, že Central Group v roce 2022 odložil zahájení projektů se 700 byty a na konci roku 2025 odložil zahájení zhruba dvou tisíc dalších. Firma tehdy uvedla jako důvod přehřáté ceny stavebních prací a materiálů.
Honza přitom výslovně řekl, že developery neodsuzuje. Pozemek stojí peníze, kapitál stojí peníze a povolování trvá roky. Podnikatel podniká, aby vydělal. Jen z toho vyvozuje, že dostupné bydlení pro Pražany je v nedohlednu.
Odpověď developera: tohle je trochu konspirace
Jan Řežáb si podle svých slov jako první napsal slovo „konspirace“. Myslel to s úsměvem, ale argumenty postavil vážně.
Problém podle něj nevznikl včera. Praha si za desítky let nahromadila neuspokojenou poptávku, kterou dnes vidíte každé ráno na dálnicích do města. Stovky tisíc lidí dojíždějí, protože tady nemají kde bydlet. Město přitom stavělo pět až sedm tisíc bytů ročně.
Nový stavební zákon a Metropolitní plán podle něj můžou povolování zkrátit zhruba o polovinu. Jenže pak přidal časovou osu, se kterou se většina debat o cenách nepočítá.
Projekt, který developer začne připravovat podle nových pravidel teď, se k stavební firmě dostane nejdřív za dva až tři roky. Stavba trvá další dva roky. V předaných bytech se nová legislativa projeví nejdřív za pět let.
A ani pak se podle něj nabídka nezdvojnásobí. Z jednoho prostého důvodu.
Kdo ty byty postaví
„Ani jeden z nás tří na té stavbě není,“ řekl Jan Řežáb.
Tohle je podle mě nejsilnější argument celé debaty. Pražské stavební firmy jsou podle něj vyprodané na rok a půl až dva roky dopředu. Už dnes, kdy se staví šest až sedm tisíc bytů ročně. Reálnou kapacitu Prahy odhaduje zhruba na deset tisíc bytů za rok. Ne na dvacet, které by trh potřeboval, aby se růst cen aspoň zploštil.
Pracovní síla podle něj odešla ve dvou vlnách. První přišla v době, kdy Česká národní banka držela kurz koruny k euru. Práce na českých stavbách přestala být atraktivní pro Slováky, Ukrajince a další, kteří se mohli přesunout jinam. Druhá vlna odešla do automotivu, kde dostanete o deset až dvacet procent vyšší mzdu, svoz do práce, teplo a pracovní oděv. Kdo dnes jde na stavbu do těžkých podmínek, toho si podle Řežába musíme vážit. A nahradit ho se zatím nedaří.
Jediné, čím se dá kapacita trochu zvednout, je podle něj unifikace staveb. Opakovatelná řešení, která šetří lidskou práci.
Data k tomu, co se stalo s odkladem
Fér je dodat, jak to s odkladem výstavby u Central Group pokračovalo. Firma letos oznámila, že po jednání se šéfy velkých stavebních firem znovu spouští výstavbu, a to přes dva tisíce bytů v devíti projektech. Jako důvod uvedla, že ceny stavebních dodávek už nejsou tak vysoké.
To podle mě dobře ilustruje, co Jan Řežáb popisoval. Brzdou byla cena a kapacita stavby, ne nedostatek pozemků. Což nevyvrací Honzovu úvahu, že tempo si velcí hráči určují sami. Jen ukazuje, že ho z velké části určují ceny dodavatelů.
V čem se shodli
Když se debata usadila, oba skončili u stejné věty. Cenu bytů pohne jen nabídka, která začne převyšovat poptávku. Nic jiného.
Honza si myslí, že se tam kvůli rozdání karet na trhu s pozemky dostaneme těžko. Jan si myslí, že se tam kvůli lidem na stavbách dostaneme pomalu. Pro člověka, který v Praze bydlení hledá, vychází obě odpovědi podobně: nečekejte, že nová legislativa sníží ceny v příštích letech.
A pro investora je z toho jedno praktické poučení. Kdo dnes čeká na pokles cen kvůli novému stavebnímu zákonu, sází na scénář, který podle člověka, jenž v Praze staví přes dvacet let, nemůže nastat dřív než za pět let.
Celý rozhovor s Janem Řežábem a Honzou Zedníkem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube. A jestli chcete to nejdůležitější z každé epizody dostávat rovnou do e-mailu, přihlaste se k odběru shrnutí epizod.
