Článek
Když se v investorské debatě řekne „družstvo“, reakce je skoro vždycky stejná. Přežitek. Blbě se to financuje. Nedá se tím ručit. Chce to aspoň třicetiprocentní slevu, jinak do toho nejdu.
Sám jsem v tom žil. A když jsem do podcastu ODVÁŽNÍ pozval Ondřeje Fikra, investora a developera z Vysočiny, který zároveň vede franšízovou pobočku Partners Banky ve Velkém Meziříčí, čekal jsem, že tohle téma proletíme za dvě minuty.
Nakonec to byla část rozhovoru, o které se mnou lidi mluví nejvíc.
Dvě věci, jedno slovo
Ondřej to rozsekl jednou větou: družstevní byt je forma vlastnictví, družstevní financování je způsob nabytí nemovitosti.
A ta druhá věc má jedno pravidlo, které většinu lidí překvapí. Družstevním financováním se dají financovat jen nemovitosti v osobním vlastnictví. Družstevní podíly ne.
Takže když někdo řekne „přes družstvo bych nakupoval, ale družstevní byty nechci“, nemá žádný problém. Přesně tak to totiž funguje.
Jak to funguje v praxi
Vybereš si byt v osobním vlastnictví, třeba za pět milionů. Na hypotéku nemáš bonitu, nebo ji nechceš čerpat. Tak řekneš družstvu: kupte ho vy.
Družstvo byt koupí a vezme si na něj úvěr. Ty se staneš členem družstva s právem užívat právě tenhle konkrétní byt. Družstvu platíš nájem, byt dál podnajímáš a podnájemník platí tobě.
Peníze tedy tečou takhle: podnájemník platí tobě, ty platíš družstvu, družstvo splácí bance.
Na katastru je jako vlastník zapsané družstvo. Úvěr není vidět v tvých bankovních registrech a tvoje bonita zůstává volná pro další nákupy.
Ondřej to přirovnal k s.r.o. Taky tam na katastru nejsi ty, dlužníkem je firma, a přesto víš, čí ten majetek je.
A představa jednoho paneláku s jedním družstvem už neplatí. Dnešní družstvo může mít padesát nemovitostí po celé republice, padesát členů, kteří se vůbec neznají, a jednoho profesionálního správce.
Kde je háček
Když je někde velké plus, vždycky hledám minus. Tady je vidět na první pohled: družstvo to dělá pro zisk.
Půjčí si v bance a tobě peníze přeprodá zhruba o jeden až dva procentní body dráž, než stojí běžná hypotéka. V době natáčení to podle Ondřeje znamenalo 6 až 6,5 procenta proti zhruba 5 až 5,5 procenta u hypoték.
Ondřej k tomu přidal test, který se mi líbí svou poctivostí. Když někdo chce dva tři byty na důchod, žádné družstvo nepotřebuje. Nepotřebuje ani s.r.o.
Jenže když chceš růst a stojíš před volbou „přestanu nakupovat“, nebo „koupím další nemovitost s úvěrem za 6,5 procenta“, odpověď je jasná dřív, než ji dopočítáš.
Námitku jsem vznesl sám
Jako advokát jsem kdysi hájil člena jednoho velkého pražského bytového družstva. Členská schůze ho vyloučila. Přišel tím o práva k bytům celé rodiny a vypořádací podíl, který mu družstvo nabídlo, se tržní hodnotě ani nepřiblížil.
Tak jsem se Ondřeje zeptal napřímo: jak je chráněný člověk, který řekne „družstvo, kup mi byt“?
Jeho odpověď byla střízlivá. I dnes tě družstvo může vyloučit, když nesplácíš. Stejně jako ti banka zabaví nemovitost, když nesplácíš hypotéku. Princip je podobný.
Rozdíl vidí jinde. Dřív družstvo spravoval „Franta z horního patra“, který to dělal patnáct let a někdy hospodařit neuměl. Dnes spravuje družstvo profesionál podle stanov, které si přečteš dřív, než podepíšeš.
Za sebe k tomu přidám jedno: stanovy si přečti opravdu celé. Hlavně to, za co tě můžou vyloučit, jak se počítá vypořádací podíl a kdo rozhoduje. To je ta pojistka, kterou můj tehdejší klient neměl.
Co si z toho beru
V ebooku o investování v rizikových lokalitách píšu, že bych na družstevních bytech portfolio podnájemních bytů nestavěl. Za tím si stojím dál.
Rozhovor s Ondřejem mi ale připomněl, jak snadno se dobrý nástroj zahodí kvůli špatnému slovu. Družstevní byt a družstevní financování sdílí jen název. Jedno je vlastnictví s omezeními, druhé je další kolej vedle fyzické osoby a s.r.o.
Ondřej jim ostatně říká tři kolejnice. Fyzická osoba, právnická osoba, družstvo. A tvrdí, že kdo to s růstem myslí vážně, nemá si mezi nimi vybírat, ale jet po všech třech zároveň.
V rozhovoru s Ondřejem Fikrem padlo mnohem víc: proč tě v investování nezastaví výše výplaty, jak si bonitu člověk vyrábí a jak Ondřej s manželkou budují portfolio „krát dva“.
Celá epizoda na YouTube: https://www.youtube.com/@ondrejelterlein
A jestli chceš podobné výtahy z každé epizody rovnou do mailu, přihlas se tady: ondrejelterlein.cz/shrnuti-epizod
