Článek
Když se investorů zeptáte, podle čeho vybírají nemovitost, většina řekne lokalita, cena a výnos. Málokdo řekne: podle toho, jak rychle ji jednou prodám.
Přitom právě tohle se v tabulce počítá nejhůř a vrací se nejtvrději.
V podcastu ODVÁŽNÍ jsem se Artema Saykina, realitního makléře a investora, zeptal, jestli řeší velké otázky trhu. Přepálené ceny, vylidňování regionů, možný pokles. Odpověděl, že jeho výhoda je jinde. Sedí uprostřed trhu jako zprostředkovatel, a tak vidí, co se prodává, dřív, než to ukážou statistiky.
Co jde na dračku a co ne
V době, kdy jsme spolu natáčeli, to podle Artema vypadalo takhle. Garsonky a byty 2+kk jsou pořád horké zboží. Malý byt si dnes dokáže koupit dost lidí, a to i jako investici.
Na opačném konci je to stejně jasné. Velký dům se prodává špatně. Chata se prodává špatně. A rodinný dům nad 150 metrů je problém prodat, protože zájemci na takovou cenu často nedostanou financování.
Z toho plyne věc, kterou si podle mě vyplatí domyslet. Malý byt má dvě skupiny kupců: ty, kdo v něm chtějí bydlet, a investory. Velký dům má hlavně jednu, a i tu omezuje, kolik jí banka půjčí. Čím užší je okruh lidí, kteří si vaši nemovitost můžou koupit, tím déle na ně budete čekat.
Horké zboží se mění rychleji, než si myslíte
Artem připomněl, jak rychle se to umí otočit. Po covidu byly chaty a chalupy extrémně žádané. Sám tehdy jednu prodal asi o tři miliony dráž, než ji koupil. Dnes by podle něj chatu prodával jen těžko.
A pak přidal zkušenost, kterou v investičních radách slyšíte málokdy. Na horských apartmánech se sám spálil, když je prodával. Po covidu je začali stavět skoro všichni a dnes podle něj neví o projektu, který by se reálně dobře prodával. Horský apartmán už nechce. Ne proto, že by byl špatný, ale proto, že je špatně likvidní.
Vážím si, že to řekl naplno. Zkušenost, kde se člověk spálil, je pro čtenáře cennější než deset úspěšných obchodů.
Inzerát není trh
Tady je podle Artema rozdíl mezi ním a mnoha investory. Spousta lidí do nemovitostí investuje, ale na trhu se denně nepohybuje, a tak neví, co je zrovna horké zboží.
V inzerci vidíte, za kolik lidé prodávat chtějí. Nevidíte, co z ní zmizí hned a co v ní visí půl roku. To ví ten, kdo u prodeje sedí.
Otázka před každým nákupem
Rozhovor s Artemem mi připomněl otázku, kterou si kladu u každého nákupu: komu a za jak dlouho tu nemovitost prodám, až budu chtít? Nemusím ji prodávat. Ale chci vědět, že můžu.
A když odpověď neznáte, zeptejte se lidí, kteří prodávají každý den. Než koupíte, zavolejte dvěma třem makléřům v lokalitě a zeptejte se, co se jim v té kategorii za poslední půlrok prodalo nejrychleji a co stálo nejdéle. Dozvíte se víc než z jakékoli tabulky.
Celý rozhovor s Artemem Saykinem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube. A jestli chcete to nejdůležitější z každé epizody dostávat rovnou do e-mailu, přihlaste se k odběru shrnutí epizod.
