Článek
Když se dnes v Česku baví dva lidé o investování do nemovitostí, padne do minuty otázka, kolik má kdo bytů. Ta metrika se vžila tak silně, že se podle ní měří, jestli to někdo „dotáhl k úspěchu“.
Do podcastu jsem pozval Libora Váku, který s realitním mentoringem v Česku začal jako první a který tuhle metriku sám pomohl rozšířit. Čekal jsem, že mi řekne počet. Řekl mi něco jiného.
Jedno číslo místo počtu bytů
Jeho portfolio jsou podle toho, co v epizodě popsal, bytové domy — tři na Karlovarsku, jeden v Litoměřicích a jeden v Praze. Dohromady zhruba pět až šest tisíc metrů čtverečních obytné plochy a přes sto bytů k pronájmu.
Zeptal jsem se na hodnotu. Řekl zhruba 250 milionů korun. A hned k tomu přidal druhé číslo: dluží na tom padesát.
To je zadluženost dvacet procent. A právě tohle číslo je podle něj to, co o investorovi vypovídá daleko víc než cokoliv jiného.
Řekl to natvrdo: nechce se budit s tím, že má tři čtvrtě miliardy a pět set bytů, ale osmdesátiprocentní zadluženost. Počet bytů se mu poslední roky nezměnil. Místo toho si podle svých slov hraje s dluhem.
Důvod je čistě praktický. Při takové struktuře může kdykoli vystoupit — prodat, splatit, být čistý. Sám férově dodává, že prodej bytového domu reálně trvá půl roku až rok a možná to půjde po jednotlivých bytech. Ale ta možnost tam je. A to je celý rozdíl.
Metriku, proti které mluví, rozjel on sám
Tohle je na tom podle mě nejzajímavější.
Když se v roce 2018 postavil před kameru, o investování do nemovitostí podle svých slov veřejně nikdo nemluvil. Potřeboval ukázat, že tomu rozumí. Přirovnává to k zubaři, který ukazuje zuby svých pacientů — jinak to prokázat nejde.
Tak řekl, kolik mu je, kolik má bytů, jakou to má hodnotu a kolik mu to vydělává. A spustil lavinu, kterou dnes sám označuje za zvláštní fenomén.
Nečte to jako svoji chybu a já taky ne. V té době to byl jediný dostupný způsob, jak doložit, že za ním něco konkrétního stojí. Jenom se z toho mezitím stal metr, kterým se poměřuje celý obor. A ten metr měří něco jiného, než si většina lidí myslí.
Není to rada přestat si půjčovat
Tady je potřeba být přesný, protože zkrácená verze by byla nebezpečná.
Váka sám v epizodě říká, že jeho nízká zadluženost jsou „hezký řeči“, ke kterým se člověk musí nejdřív dopracovat. A aby se tam dopracoval, musí mít dluh na začátku naopak vysoký. Podle něj tahle strategie bude platit i v roce 2030 a 2040: zadlužit se, nakoupit hodnotu a teprve potom portfolio zkvalitňovat nebo splácet.
Rozdíl tedy není mezi dluhem a bezdlužností. Rozdíl je ve fázi.
A popisuje i ten přepínač. Většina investorů podle něj dojde do bodu, kdy si řekne, že se pět let budí s vysokým dluhem a víc bytů už nepotřebuje. Přestane kupovat a rekonstruovat a začne pracovat na tom, aby dluh klesal.
To je moment, který v realitním obsahu skoro nikdo nepojmenovává. Mluví se o tom, jak nakoupit. O tom, kdy přestat, se nemluví skoro vůbec — přitom je to rozhodnutí s minimálně stejnou vahou.
Proč to sedí zrovna teď
V epizodě padla věta, kterou bych podepsal: každá doba má svoje. Váka nakupoval levné nemovitosti v době, kdy mu banky odmítaly vůbec na investiční nemovitosti půjčovat. Dnes jsou nemovitosti dražší, ale banky mají apetit investory financovat.
Ten apetit ale něco stojí. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala na začátku září 2026 na 5,51 procenta a rostla šestý měsíc v řadě — nejvýš od léta 2024. Z březnového minima 4,89 procenta je to skok o 0,62 procentního bodu. Průměrná skutečně sjednaná sazba nových hypoték byla podle dat České bankovní asociace v červenci 4,90 procenta.
V prostředí, kde sazby půl roku rostou, se otázka „kolik vlastně dlužím“ ptá skoro sama. Každý konec fixace ji položí znovu a nahlas.
Co s tím, když nemáš 250 milionů
Ta úvaha funguje úplně stejně na jednom bytě jako na pěti domech. Jsou to tři kroky a dají se udělat dneska večer.
Spočítej si vlastní zadluženost. Odhadní hodnota všeho, co držíš, proti tomu zůstatky úvěrů, jedno procento. To číslo je tvoje pozice a většina lidí ho nezná.
Urči si, ve které fázi jsi. Jestli buduješ, vysoký dluh k tomu patří a není důvod z něj mít špatný pocit. Jestli už máš to, co jsi chtěl, hraješ jinou hru a měl bys hrát podle aktualizovaných pravidel.
A napiš si dopředu podmínku, při které se přepneš. Ne pocit, ale podmínku — je to počet jednotek?, výše cashflow?, věk dětí? Ať je to cokoli, ale měřitelné. Přepínač, který nemá spoušť, nikdo nezmáčkne.
Já mám za sebou přes sto obchodů a vím, kde v tom svém příběhu stojím. Co jsem si z téhle epizody odnesl, není nová strategie. Je to jiná otázka. Místo „kolik toho ještě můžu koupit“ otázka „jaké číslo chci vidět ve chvíli, kdy kupovat přestanu“.
Jeho odpověď na odvahu to celé uzavírá
Každého hosta se ptám, co pro něj znamená žít odvážně. Váka odpověděl, že žít podle sebe — říct blízkým i cizím, že si to udělá po svém, a jestli to má pokazit, pokazí to po svém.
A dodal to podstatné: převzít za to odpovědnost a nebýt alibista, který se pak vymlouvá, že mu to někdo poradil.
U dluhu to platí doslova. Ať už si vybereš vysokou páku, nebo splácení, to číslo je tvoje. Nikdo jiný se s ním ráno nebudí a večer neusíná.
Celý rozhovor s Liborem Vákou najdeš v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
Z každé epizody si dělám zápisky — pět klíčových myšlenek a akční kroky, které se dají použít. Posílám je jednou týdně a je to zdarma: ondrejelterlein.cz/shrnuti-epizod
