Článek
Koupit byt v novostavbě ještě na papíře, zaplatit jen část ceny a za pár let ho prodat dráž. Na tuhle představu slyší spousta investorů. Málokdo si ale před podpisem pohlídá větu, která rozhodne, jestli to vůbec půjde.
Do podcastu ODVÁŽNÍ jsem pozval Artema Saykina, realitního makléře a investora, který byty v předprodejích nakupuje a přeprodává léta. Zeptal jsem se ho, na co si má dát pozor člověk, který chce udělat totéž. Jeho odpověď začala u developera: přeprodeje nemá rád. A má k tomu dobrý důvod.
Proč developer na začátku zlevňuje
Developer potřebuje na stavbu úvěr. Banka mu ho ale nedá jen tak, chce vidět, že o byty je zájem. Proto po něm žádá doložit určitý objem předprodejů. V případě, který Artem v rozhovoru popisoval, to bylo deset procent.
Dokud developer tuhle podmínku nesplní, je ve slabší pozici. Kdo mu v tu chvíli vezme rovnou celý balíček bytů, dostane lepší cenu i lepší podmínky. Artem si takhle vyjednal slevu, platbu deseti procent při podpisu a zbytku při dokončení, a hlavně postoupení smlouvy zdarma.
Jakmile má developer předprodeje splněné, jde podle Artemovy zkušenosti s cenou nahoru a během stavby ji zvedá dál. Byt, který dnes nabízí za devět milionů, může za rok nebo za dva prodávat za jedenáct, dvanáct i třináct.
Proč vám přeprodej nedovolí
A tady je jádro věci. Když v průběhu stavby začnete svůj byt nabízet levněji než developer ten vedlejší, konkurujete mu jeho vlastním produktem. Berete mu kupce a rozbíjíte ceník, se kterým počítá.
Proto developeři postoupení smlouvy obecně nepovolují. Artem odhaduje, že u projektů v osobním vlastnictví to platí pro drtivou většinu, podle něj až pro devadesát devět procent.
Z právního pohledu je to jednoduché. Před dokončením nevlastníte byt, ale smlouvu, typicky smlouvu o smlouvě budoucí kupní. A převést smlouvu na někoho jiného jde podle občanského zákoníku jen se souhlasem druhé strany, tedy developera. Pokud si ho nevyjednáte předem, jste odkázaní na jeho dobrou vůli. A ta bývá malá zrovna ve chvíli, kdy mu chcete konkurovat.
Bytové družstvo hraje podle jiných pravidel
U družstevní výstavby je situace jiná. Nekupujete budoucí jednotku, stáváte se členem bytového družstva. A členský podíl je podíl v obchodní korporaci.
Tady přichází detail, který stojí za to znát přesně. Zákon o obchodních korporacích výslovně říká, že převoditelnost podílu v bytovém družstvu nejde omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Developer ani družstvo vám přeprodej zakázat nemůžou.
Artem to zná z praxe. U řady družstevních bytů se dokončení stavby ani nedočkal, protože je prodal dřív. A u několika developerů, kteří družstevní bydlení stavějí, je podle svých slov na blacklistu, protože toho přeprodával moc. Zakázat mu to nemohli, tak ho přestali brát jako kupce.
Jako právník k tomu přidám dvě věci. Ochrana platí pro toho, kdo už je členem družstva. Pokud v projektu podepisujete jen smlouvu, na jejímž základě se členem teprve stanete, rozhoduje znění té smlouvy. A podmínky pro přijetí za člena si určují stanovy, takže si je přečtěte dřív, než začnete hledat kupce. Družstevní byt má navíc svoje nevýhody, hlavně při financování a pronájmu, takže přeprodejnost není jediné, co byste měli vážit.
Co si pohlídat před podpisem
Postoupení si vyjednejte před podpisem, ne až ve chvíli, kdy ho budete potřebovat. Když developer shání předprodeje, máte největší vyjednávací sílu. O rok později už žádnou.
Na formu vlastnictví se ptejte hned na začátku. U osobního vlastnictví je přeprodej věcí dohody s developerem. U bytového družstva ho chrání zákon.
Co když přeprodej nevyjde
Tohle je námitka, kterou bych si položil jako první. Model deset procent teď a zbytek při dokončení vypadá jako levná páka. Jenže za tři roky musíte doplatit zbytek, ať se vám byt podaří prodat, nebo ne.
Artem s tím počítá. Do předprodejů jde ve chvíli, kdy mu v daném roce dojde bonita u bank, a s tím, že si financování za tři roky znovu vyřeší. Pro zkušeného investora s historií u bank je to promyšlený plán. Kdo ale kupuje první investiční byt, sází na to, že za tři roky bude mít stejný příjem a že banky budou půjčovat za podobných podmínek. Ceník developera je jeho plán, ne vaše garance.
A podmínky se skutečně mění. Od dubna 2026 doporučuje Česká národní banka u investičních hypoték strop sedmdesát procent hodnoty nemovitosti. Investiční hypotékou přitom rozumí úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na byt k pronájmu. Kdo dnes složí deset procent a za tři roky bude doplácet investiční hypotékou, potřebuje podle dnešních pravidel z vlastních zdrojů zhruba třicet procent ceny, ne deset.
Artem říká, že dobrý obchod pozná na první pohled, protože se v číslech developerských projektů hrabe každý den. A přesně v tom je podle mě rozdíl. Koupit byt na papíře chce odvahu. Koupit ho dobře chce vědět, za kolik se v okolí prodávají hotové byty, co stojí ve smlouvě a co uděláte, když přeprodej nevyjde.
Celý rozhovor s Artemem Saykinem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube. A jestli chcete to nejdůležitější z každé epizody dostávat rovnou do e-mailu, přihlaste se k odběru shrnutí epizod.
