Článek
Když se mluví o nedostupném bydlení, obvykle se hledá viník. Investoři, kteří skupují byty. Developeři, kteří prý schválně stavějí pomalu. Jako investor to slyším pravidelně.
V rozhovoru s Tomášem Portlíkem, starostou Prahy 9, zazněl mechanismus, který v té debatě skoro chybí. Netýká se toho, kdo staví. Týká se toho, jakou motivaci má ten, kdo výstavbu na svém území umožňuje.
Co má obec z nového bytového domu
Představ si, že na území obce vznikne bytový dům. Investor odvede daň z přidané hodnoty a daň z příjmů. Obec ale zároveň musí počítat s tím, že noví obyvatelé budou potřebovat školu, školku, park a časem i domov pro seniory.
Portlík to popisuje takhle: ty daně neputují do místa, kde se stavělo, ale do státní kasy. Ta je pak rozděluje zpátky obcím přes takzvané rozpočtové určení daní, podle koeficientů, které podle něj nesouvisí s ekonomickou výkonností daného místa.
Výsledek je paradox. Náklady nové výstavby nese obec hned a v místě, zatímco příjmy z ní tečou jinam. Portlík to otevřeně říká: podle tohohle systému by starosta rozvoj racionálně podporovat neměl, protože mu přináší hlavně starosti, problémy a náklady.
Co je potřeba říct přesněji
Tady je fér doplnit, že obec z nových obyvatel nemá úplné nic. Počet obyvatel je jedním z kritérií rozpočtového určení daní, takže když obyvatel přibude, podíl obce na sdílených daních mírně roste. Daň z nemovitých věcí jde celá obci. U pražských městských částí to má ještě jedno specifikum navíc, protože peníze dostává hlavní město a to je mezi městské části dělí podle svých pravidel.
Jádro ale zůstává. Příjem z nové výstavby je pro obec slabý, nepřímý a zpožděný. Náklady jsou okamžité a lokální. A když se z pohledu starosty podíváš na školu za stovky milionů, je jasné, proč se nová výstavba na radnicích nevítá s otevřenou náručí.
Druhá cena: čas
Na motivaci navazuje druhý problém, a tím je délka povolování. Portlík uvádí, že povolovací proces u nás trvá sedm až deset let a jedno odvolání může zabrat tři až čtyři roky. Nejde deset let povolovat a dva roky stavět, říká.
Ten čas přitom není zadarmo. Developer celou dobu financuje pozemek, architekty a projekt, často z úvěru s vyšším úrokem, než má běžná hypotéka. Všechno se to promítne do ceny bytu. Portlík k tomu říká, že developery nemůžeme vinit za to, že chrání svůj majetek a snaží se o zisk. Z pozice veřejné správy se podle něj musí ptát hlavně na to, jakou roli hraje ona.
Že to jde rychleji, ukazuje na vlastním příkladu. Na Praze 9 postavili základní školu zhruba za rok a půl od získání pozemku a podle jeho slov vyšla na 600 tisíc korun na žáka, zatímco dnes se běžně staví za milion a víc. Rozhodovací proces chce dál zrychlit i pomocí umělé inteligence, kterou na úřadě testují. Ta má kontrolovat dokumentaci proti normám, rozhodnutí ale podle něj musí dál vydávat a podepisovat člověk.
Co s tím navrhuje dělat dál
Portlík mluví o změně daňového systému tak, aby příjmy obce byly navázané na výstavbu a nové obyvatele, hlavně přes daň z nemovitých věcí. Starosta by pak věděl, kolik peněz mu nový dům přinese a kolik z toho zaplatí za infrastrukturu.
Tady je namístě námitka, kterou v investorské komunitě slyším často: není to jen jiný obal pro zvýšení daně z nemovitostí? Portlík na to odpovídá tak, že celková daňová zátěž se zvyšovat nemá. Co by obce získaly na dani z nemovitostí, mělo by ubýt jinde ve státním rozpočtu, a to postupně, třeba ve čtyřech až šesti etapách, aby se dalo ověřit, že modely fungují. Dodává i varování, které stojí za zapamatování: když vám někdo bude tvrdit, že máme nízké majetkové daně a je potřeba je zvýšit, zbystřete a ptejte se, co by s těmi penězi dělal.
Jestli se to dá udělat bez zvýšení celkové zátěže, je otázka pro ekonomy a veřejnou kontrolu, ne pro sliby politika před volbami. Portlík sám říká, že jeho recept nemusí být jediný správný. Samotné pojmenování problému ale podle mě stojí za pozornost bez ohledu na to, kdo a kdy ho řeší.
Proč na tom záleží každému investorovi
Kdo vlastní nebo staví nemovitosti, obvykle vnímá radnici jako překážku. Tenhle mechanismus ukazuje, že to často není otázka lidí, ale nastavení. Obec, která z výstavby nic nemá, se chová defenzivně. Obec, která z ní profituje, se stává partnerem.
A partnerství mezi veřejnou správou a těmi, kdo staví, je přesně to, co Praha i menší města potřebují, aby bydlení přestalo být jen tématem stížností a začalo ho zase přibývat.
Celý rozhovor s Tomášem Portlíkem najdeš na mém YouTube.
