Článek
Když se řekne „rozdělili si společné jmění“, většina lidí si představí jednu ze dvou věcí. Buď se schyluje k rozvodu, nebo jeden z manželů chrání rodinu před rizikem toho druhého.
Ondřej Fikr v podcastu ODVÁŽNÍ popsal třetí důvod, o kterém se skoro nemluví. Investor a developer z Vysočiny, který vede franšízovou pobočku Partners Banky, rozdělil jmění s manželkou z úplně prozaického důvodu. Aby mohli budovat krát dva.
Jak banka vidí společnou hypotéku
Představ si manžele, kteří si na stavbu vlastního domu vezmou společně deset milionů.
Za pár let přijde manžel do banky, že chce koupit investiční byt. Banka se podívá do registru a řekne: vy už dlužíte deset milionů.
Pak přijde manželka. A banka jí řekne totéž. Taky dlužíte deset milionů.
Banka nevidí dva lidi, kteří dluží po pěti. Vidí dva lidi, z nichž každý dluží deset.
Z pohledu banky je to logické. U společného úvěru ručí každý spoludlužník za celou částku. Pro plánování dalšího nákupu to ale znamená, že jeden úvěr ubral kapacitu dvěma lidem najednou.
Kdy je to zbytečné
Ondřej upozornil na situaci, která je v mladých rodinách úplně běžná. Manželka je na mateřské a nemá příjem. Bonitně k úvěru nepomůže, ale úvěrem se zasekne.
A přesně tady se hodí otázka, kterou Ondřej klientům klade: proč ji do toho tahat? Když k úvěru nic nepřidá, ať zůstane čistá. Její bonita se bude hodit později, až se vrátí do práce.
Nejvíc to podle něj dává smysl na začátku, dřív než vznikne první společný úvěr. Když přijdou manželé s úvěry, které už mají, rozdělení jmění na nich nic nezmění. Banka dál každému z nich počítá celých sto procent.
Námitka, kterou čekám
„A nejste pak s manželkou každý sám za sebe?“
Nejste, pokud nechcete. Rozdělené jmění neznamená, že všechno patří jednomu. Majetek můžete dál mít napůl, jen v podílech. A když chcete, můžete být i obchodní partneři.
Ondřej s manželkou to tak mají od začátku. Berou všechno jako jeden celek, ale každý si žádá o financování jinde a využívá jiné nástroje. Ondřej s nadsázkou říká, že kdyby spolu dnes seděli v podcastu, o LTV a DSTI by mohla mluvit ona.
Háček: ne všechny banky na to slyší
Tohle je detail, který v žádném obecném návodu nenajdeš.
Podle Ondřeje naprostá většina bank bere manžele s rozděleným jměním jako dva ekonomicky oddělené subjekty. Jsou ale banky, které rozdělení vidí a stejně vás posoudí jako jednu ekonomicky spjatou osobu.
Ondřej s manželkou vědí, které banky to jsou, a podle toho plánují, kam půjde kdo z nich. Obecné pravidlo z toho plyne jednoduché: rozdělení jmění samo o sobě nestačí. Musíš vědět, jak se na něj dívá konkrétní banka, do které jdeš.
Co k tomu dodávám jako právník
Vystudoval jsem práva a advokacii jsem léta dělal, takže k tomu přidám dvě věci, které se v investorských debatách ztrácejí.
Zaprvé, změna režimu jmění se dělá notářským zápisem. Není to formulář, je to smlouva, kterou si stojí za to promyslet i s ohledem na to, co se stane s majetkem, když se něco pokazí.
Zadruhé, na věřitele, kteří už existují, rozdělení jmění bez jejich souhlasu nedopadá. Kdo by si myslel, že si tím „uklidí“ staré dluhy, bude zklamaný. Tohle je nástroj na plánování růstu, ne na útěk.
A jedna věc k aktuálním pravidlům. Od dubna 2026 ČNB bankám doporučuje u investičních hypoték strop DTI 7, tedy celkový dluh maximálně sedminásobek čistého ročního příjmu. Jak přesně konkrétní banka počítá příjem a dluh u manželů, se liší. To je přesně ta část, kterou je lepší probrat s někým, kdo metodiky bank zná zevnitř.
Co si z toho beru
Rozdělené jmění nemusí být o nedůvěře ani o útěku před rizikem. Může to být strategické rozhodnutí dvou lidí, kteří budují jeden majetek po dvou kolejích.
Kdo to udělá na začátku, získá prostor, který se později zpětně dostává hodně těžko.
Ondřej Fikr v rozhovoru otevřel i další témata: proč tě v investování nezastaví výše výplaty, co je volná zástavní hodnota a jak funguje družstevní financování.
Celá epizoda na YouTube: https://www.youtube.com/@ondrejelterlein
A jestli chceš výtahy z každé epizody rovnou do mailu, přihlas se k newsletteru: ondrejelterlein.cz/shrnuti-epizod
