Článek
V mojí investorské bublině je jeden plán, který slyším pořád dokola. Koupím starší rodinný dům nebo prvorepublikovou vilu v zastavěném území. Územní plán tam umožňuje bytový dům, takže z jedné rodinné vily můžou vzniknout tři patra a šest, osm nebo klidně dvanáct bytů.
Je to podle mě smysluplná věc. Přibývají byty tam, kde už je infrastruktura, a do výstavby se může zapojit i střední třída investorů, ne jen velcí developeři. Jenže skoro každý, kdo o tom uvažuje, narazí na stejnou obavu: jednání s úřady mu připadá nepředvídatelné. A tak do toho radši nejde.
Zeptal jsem se na to v podcastu ODVÁŽNÍ Tomáše Portlíka, starosty Prahy 9, tedy městské části, kde se v posledních letech staví opravdu hodně. Jeho odpověď nebyla o tom, koho znát. Byla o tom, v jakém pořadí dělat ty správné kroky.
Co říká zákon a co říká praxe
Portlík nejdřív načrtnul rozlišení, které spousta lidí slévá dohromady. Je státní správa, tedy stavební úřad a zákonné podmínky, a je samospráva, tedy radnice a zvolení politici.
Pokud splníš všechny podmínky ze strany státní správy, se samosprávou se bavit ze zákona nemusíš. Zákon ti dává jasné parametry.
V praxi to ale tak jednoduché není. Potřebuješ se připojit na sítě, potřebuješ souhlasy vlastníků okolních pozemků, a tam už ti samotné splnění paragrafů nepomůže. Proto podle Portlíka dává smysl přijít na městskou část dřív, než nemovitost koupíš.
Na radnici před podpisem, ne po něm
Postup, který popsal, je jednoduchý. Přijdeš na městskou část a zeptáš se napřímo, jak to vidí. Měli by problém, kdybys tam přidal dvě patra? Jak vnímají charakter téhle ulice? Promluvíš s místním architektem nebo s tím, kdo má na radnici na starosti rozvoj. Necháš si dát stanovisko a u státní správy si ověříš územně plánovací informaci.
A pak se k tomu postavíš. Třeba zjistíš, že projekt je potřeba trochu zmenšit. Mnohem lepší je to zjistit před podpisem kupní smlouvy než rok po něm. Portlík k tomu použil dvě přirovnání, která sedí: nechceš si koupit Danajský dar a nechceš koupit zajíce v pytli.
Z investorského pohledu je na tom nejcennější ještě jedna věc. Informace, kterou získáš před koupí, je zároveň argument při vyjednávání o ceně. Když víš, co na pozemku reálně projde, víš i to, kolik nemovitost má stát.
Teprve když máš jasno, sladíš projekt a jdeš do toho.
Sousedé se nebojí bytů. Bojí se změny charakteru
Tohle byl pro mě nejzajímavější moment celé pasáže. Portlík popsal, že lidé ve vilových čtvrtích často vůbec nemají problém s tím, že v sousedství vzniknou tři nebo čtyři byty. Bojí se, že se změní charakter místa, kde léta bydlí.
Proto podle něj vznikají zbytečné konflikty tam, kde architekt chce za každou cenu udělat něco superoriginálního. Okolí se vyleká, projekt se zasekne a investor pak ztrácí čas a nakonec i peníze. Portlík odhaduje, že 80 až 90 procentům takových problémů se dá předejít právě tím, že investor zjistí, do jakého prostředí vstupuje.
Zároveň je v tom realistický. Že si občas někdo zavolá kvůli hluku nebo záboru chodníku, ke stavbě prostě patří. Takové věci se dějí a není potřeba je dramatizovat.
Není to žebrání o svolení, které ze zákona nepotřebuješ?
Tuhle námitku čekám a je férová. Proč chodit na radnici, když mi zákon dává jasná pravidla?
Portlík to nerámuje jako prošení o milost, ale jako zodpovědnost na obou stranách. Když radnice dělá svou práci dobře, nepřikládá k projektu vlastní přání. Zprostředkuje ti, co od místa očekává okolí, a to bys stejně jednou zjistil, jen dráž. Investor, který si prostředí načte předem, si nekupuje přízeň. Kupuje si předvídatelnost.
Sedí to s tím, jak Portlík vidí roli veřejné správy obecně. Říká, že má být partnerem byznysu, ne jeho soudcem. Že jeho úkolem jako politika není hodnotit, jestli má dům hezkou fasádu, ale vytvářet podmínky. A že zisk není sprosté slovo, ale zdroj dalšího rozvoje.
Proč je to dobrá zpráva
Většina lidí, kteří tenhle typ projektu odkládají, vnímá úřady jako černou skříňku. Z Portlíkova pohledu je velká část té nejistoty řešitelná jedinou návštěvou ve správný moment.
To neznamená, že každý projekt projde. Znamená to, že se o jeho osudu dozvíš dřív, než do něj vložíš peníze. A krok, u kterého víš, na jakém terénu stojíš, se dělá výrazně snáz.
Celý rozhovor s Tomášem Portlíkem, včetně toho, jak na Praze 9 vykoupili pozemky mezi paneláky nebo proč podle něj developer nemůže za drahé bydlení, najdeš na mém YouTube.
