Článek
Kdo dnes v Praze hledá byt pro rodinu se dvěma dětmi, ví, jak to vypadá. Garsonky, dvoupokojové byty, občas „jedna a půl kk“. Čtyři pokoje skoro nikde.
Běžné vysvětlení zní, že developeři chtějí vydělat a malé byty se prodávají dráž za metr. To je pravda jen napůl. Když jsem se na to v podcastu ODVÁŽNÍ zeptal Jana Řežába, zakladatele developerské skupiny JRD, dostal jsem odpověď, která celou věc otáčí.
Kupujeme cenovku, ne metry
Lidé podle něj při koupi bytu nepřemýšlejí v metrech čtverečních. Přemýšlejí v celkové částce.
„Mám sedm, osm milionů. Co si za to můžu koupit?“ Tak podle Řežába vypadá výchozí otázka většiny kupujících. Jestli má dvoupokojový byt 37 nebo 52 metrů, je až druhá věc. Rozhoduje, jestli se vejde do rozpočtu a do hypotéky.
A trh se tomu přizpůsobil. Byty se podle něj razantně zmenšily, až na hranici, kterou ještě dovolují normy. Ne proto, že by je někdo chtěl malé. Proto, že jen malé se vejdou do cenovky, kterou lidé ještě unesou.
Data to potvrzují. V prvním čtvrtletí letošního roku se garsonky v pražských novostavbách nabízely v průměru za 202 tisíc korun za metr. To je nejvíc ze všech dispozic. Za metr jsou nejdražší, a přesto se prodávají, protože celková cena je nejnižší.
Stejně uvažuje i Honza Zedník, investor, který si vybudoval portfolio přes dvě stě bytů v Ústeckém kraji a dnes staví svůj první menší projekt v Praze 5. Do projektu dal dvanáct garsonek kolem 27 metrů a dva dvoupokojové byty kolem 40 metrů. Kvůli tomu, jak vysoko jsou dnes ceny, prostě nic většího nedává smysl.
Proč je velký byt riziko
Na otázku, proč developeři nestaví víc velkých bytů, když rodiny potřebují aspoň tři pokoje, Jan Řežáb odpověděl bez obalu. Odvaha stavět velké byty je malá, protože jsou drahé. A drahý byt se prodává pomaleji.
Tady pomůže jedno číslo z rozhovoru. Velký developer podle Řežába kalkuluje projekt tak, aby vyšla marže zhruba dvanáct až patnáct procent. Pod deset procent je to podle něj neúspěch.
Teď si představte, že vám na projektu zůstanou neprodané dva velké byty. „Zůstanou vám dva byty na projektu a máte skoro po zisku,“ řekl Řežáb.
U garsonky takové riziko skoro nehrozí, vždycky se najde kupující. U čtyřpokojového bytu za dvacet milionů už ano. A když jde o celý zisk z projektu, většina developerů zvolí jistotu.
Stejné je to u pronájmu. Řežáb si jeden větší byt nechal pro rodinu. Když ho chtěl pronajmout za nájem, který odpovídá ceně nové stavby, bylo to podle jeho slov tolik peněz, že byt chvíli stál prázdný.
A pak to vyprodali před betonáží
Tady přichází část, kterou bych nečekal.
JRD staví na Kamýku projekt zhruba se 120 byty. Mezi nimi bylo přibližně patnáct čtyřpokojových. Firma podle Řežába ještě ani nezačala betonovat, teprve vykopala základovou jámu. A všechny čtyřpokojové byty byly prodané.
Proč? Protože jinde nejsou.
Jan Řežáb přidal i osobní příklad. Jeho sestra v Plzni chtěla před pěti šesti lety pronajmout pěkný byt se čtyřmi pokoji, ne v paneláku. Hledala rok a nenašla ani jeden. Nakonec si pronajala rodinný dům za městem.
Já to znám z druhé strany. Makléř z Ústí nad Labem mi v podcastu řekl, že má pořadník rodin, které chtějí pronajmout byt 4+1. V lepších lokalitách se mu takový byt uvolní zhruba jednou za čtvrt roku.
Díra na trhu, kterou nikdo nechce riskovat
Tohle mi přijde jako nejzajímavější paradox celé debaty. Poptávka po velkých bytech existuje a je silná. Jenže riziko neprodaných kusů je pro developera tak velké, že je staví jen opatrně. Výsledkem je trh, kde se garsonky stavějí ve velkém a velké byty mizí ještě ze základové jámy.
Jan Řežáb sám nečeká, že se to v příštích letech zlomí. Velké byty podle něj zůstanou výjimkou a bydlet ve větším bytě bude luxus.
Pro rodinu, která hledá bydlení, z toho plyne jednoduchá rada: u velkých bytů nečekejte na kolaudaci. Kdo chce čtyři pokoje v novostavbě, musí se o projekt zajímat v době, kdy je teprve na papíře. Pro investora pak jiná: kde je nabídka tak malá a poptávka tak stálá, tam se o obsazenost bytu nemusíte bát. Musíte si jen spočítat, jestli vám vyjde cena.
Celý rozhovor s Janem Řežábem a Honzou Zedníkem najdete v podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube. A jestli chcete to nejdůležitější z každé epizody dostávat rovnou do e-mailu, přihlaste se k odběru shrnutí epizod.
