Článek
Skoro každý, kdo začíná investovat do nemovitostí, má jedno pravidlo, které nikdo nezpochybňuje. Investiční byty můžou být zastavené bance, jak chce. Ale na vlastní bydlení mi nikdo sahat nebude. To chci mít čisté.
Zní to rozumně. Domov je domov.
Ondřej Fikr, investor a developer z Vysočiny, který zároveň vede franšízovou pobočku Partners Banky, s tím v podcastu ODVÁŽNÍ nesouhlasil. A jeho argument mi utkvěl.
Otázka, kterou si nikdo nepoloží
Pravidlo „domov čistý“ odpovídá na otázku, co mi nejvíc záleží.
Ondřej klade jinou otázku: co budu chtít prodat, až přijde problém?
Protože problém nepřichází ve formě „přijdu o dům“. Přichází ve formě „potřebuju rychle peníze“. Pokles cen, výpadek příjmu, stavba, která se protáhne. A v tu chvíli rozhoduje, co můžeš prodat rychle a bez komplikací.
Obrácené pravidlo
Ondřej to říká napřímo. V zástavě má být to, co chceš dlouhodobě držet a víš, že se toho nechceš zbavovat. Typicky vlastní bydlení.
A čisté, likvidní, bez zástavy má zůstat to, co ti v případě jakéhokoli poklesu nebo problému nebude dělat problém prodat. Typicky investiční byt.
Logika je jednoduchá. Zastavený byt se prodává hůř. Kupující musí řešit vyplacení úvěru, banka musí souhlasit s výmazem zástavy, všechno trvá déle. Když potřebuješ peníze rychle, čistý byt je rezerva, na kterou sáhneš. Zastavený domov ti v tu chvíli nevadí, protože ho stejně prodávat nechceš.
Ondřej tomu říká safety net: mít neustále nějakou nemovitost likvidní a bez zástavy, a k tomu peníze i jinde než v nemovitostech.
Proč na tom tolik záleží
Tohle pravidlo navazuje na větu, kterou Ondřej v rozhovoru řekl s absolutní jistotou. Prý by ji podepsal krví: „Nezastaví tě bonita. Zastaví tě nedostatek volné zástavní hodnoty.“
Bonita, tedy tvoje schopnost splácet v očích banky, se dá podle Ondřeje vyrábět. Dá se s ní pracovat, dá se plánovat. Sám v rozhovoru popisuje, jak z armády odešel s deseti miliony v úvěrech a nulovým příjmem, a stejně pokračoval.
Volná zástavní hodnota je jiná. Je to ta část hodnoty nemovitosti, kterou ještě nemáš zastavenou a kterou můžeš nabídnout bance jako zajištění dalšího úvěru. Když dojde, zastaví tě to bez ohledu na to, kolik vyděláváš.
A tady se oba principy potkávají. Kdo zastaví domov, protože ho stejně nikdy neprodá, nechává si čisté ty nemovitosti, které fungují jako rezerva likvidity i jako zásoba zástavní hodnoty pro další růst.
Námitka: a co když přijdu o domov?
Tohle je poctivá námitka a nechci ji smést ze stolu.
Zástava na vlastním bydlení znamená, že při dlouhodobém nesplácení riskuješ právě domov. To je reálné riziko a nikdo by ho neměl brát na lehkou váhu.
Jenže podívej se, kdy k tomu dochází. Obvykle ve chvíli, kdy člověk nemá z čeho splácet a nemá co prodat, aby to vyřešil. Přesně to Ondřejovo pravidlo řeší. Když máš vedle zastaveného domova čistý investiční byt, máš čím krizi zalepit dřív, než dojde na domov.
Kdo má zastavené všechno investiční a čistý jen domov, má v krizi jedinou čistou věc na prodej. A to je právě ta, kterou prodat nechce.
Co si z toho beru
Pravidlo „domov nezastavuju“ vypadá bezpečně, protože chrání to nejcennější. Ondřejovo obrácené pravidlo chrání něco jiného: tvoji schopnost reagovat, když se něco pokazí.
A to je podle mě v investování ta větší jistota.
V rozhovoru s Ondřejem Fikrem padlo mnohem víc: jak si bonitu člověk vyrábí, proč s manželkou rozdělili jmění, aby mohli budovat krát dva, a jak funguje družstevní financování.
Celá epizoda na YouTube: https://www.youtube.com/@ondrejelterlein
A jestli chceš výtahy z každé epizody rovnou do mailu, přihlas se k newsletteru: ondrejelterlein.cz/shrnuti-epizod
