Článek
Češi chtějí vlastnit, to je nezpochybnitelné. Nájemní bydlení si s sebou nese punc méněcennosti, něčeho dočasného a „pro socky“, a to navzdory faktu, že v Německu nebo ve Švýcarsku bydlí v nájmu podstatná část populace, aniž by to mělo nějaký negativní vliv na jejich finanční budoucnost.
Při jakékoli debatě se ale dříve nebo později vyrojí několik argumentů, které jsou podle mého názoru přinejmenším zavádějící. Pojďme se na ně podívat:
1. Můj dům/byt je investice
Nemovitost, ve které bydlíte, opravdu není investice v tom pravém slova smyslu. Investovat znamená teď si něco odepřít, abychom měli v budoucnosti více. Ideálně co největší zisk.
Pořídit si nemovitost jako investici znamená, že se snažím levně koupit a později budu chtít draze prodat. Koupím si tedy za co nejmíň peněz dům nebo byt v oblasti, kde to nyní stojí za starou bačkoru. Ale tuším, že v budoucnu se tu zlepší dopravní spojení, postaví nová infrastruktura, změní se charakter průmyslu. A moje nemovitost bude mít najednou dvojnásobnou hodnotu.
Jenže když si chceme zařídit vlastní bydlení, takhle vůbec neuvažujeme - chceme přeci dobře žít teď. Málokdo dokáže bydlet za továrnou, jezdit do práce prašnou cestou, protože asfaltka ještě není, a vozit děti do školy padesát kilometrů, protože v obci ji ještě nezřídili. Rozhodně to většina lidí nevydrží déle než pár let.
Koupíme si tedy hezký dům na hezkém místě. A ziskovost „investice“ do vlastního bydlení tak srazíme k několika procentům, která nám obvykle hravě užere inflace.
2. Domy se „nekazí“
Jak nám nedávno dost drsně prokázala energetická krize, kazí. Neopravená střecha, stará okna a nezateplená fasáda, to všechno byly najednou věci, které celé řádce majitelů domů znepříjemňovaly každodenní život. Stavební materiály, jako je hydroizolace mají také svou životnost, takže ano, domy se rozhodně „kazí“, tedy při nedostatku pravidelné údržby se z nemovitosti stane nakonec neobyvatelná ruina.
To se bavíme o ztrátě kvality ze stavebního hlediska, budovy ale zastarávají také morálně. Vybavení jako kuchyňská linka nebo koupelnové zařízení jsou použitelné poměrně dlouho, ale to neznamená, že obyvatelé dané nemovitosti netouží v pravidelných intervalech po modernější kuchyni nebo nové vaně.
Samostatnou kapitolou jsou pak extrémní události typu změny v podloží, povodně, větrné smršti. Ty vám mohou nemovitost zkazit doslova během pár minut.
3. Vlastnictví nemovitosti mě zajistí na stáří
Může, ale rozhodně nemusí. A současná praxe naznačuje, že spíše nezajistí. Schválně, kolik znáte seniorů, kteří na stará kolena prodali svoji vilu, šli do menšího a nyní vymetají Karibik?
Jistě, absence nutnosti platit nájem se v důchodu rozhodně počítá. Jenže ve vlastním také nebydlíte zadarmo! Jak již bylo zmíněno výše, nemovitost vyžaduje pravidelné opravy a údržbu. A jako na potvoru se člověk znovu a znovu setkává s následujícím scénářem: manželé rekonstruovali svoji nemovitost kolem padesátky s tím, že to je poslední velká stavba v jejich životě. Jenže žijí ještě dalších třicet let a jejich nemovitost se skutečně začne rozpadat a její stav začne být neúnosný v okamžiku, kdy je pán již bohužel po smrti, paní je nemocná a má velké výdaje za léky a rozhodně si nikde nepřivydělá.
Češi mají totiž tendenci uložit extrémní procenta svého majetku do nemovitostí, aniž by mysleli na cashflow, tedy z čeho budou financovat provoz a údržbu tohoto svého majetku. Kombinace vila za dvanáct mega a dvanáct tisíc důchod opravdu nejde dohromady.
Říkám tím, že si nemáte pořizovat dům či byt, abyste byli na stará kolena "ve svém"? Vůbec. Ale jestli jde vlastnictví nemovitosti přirovnat k nějakému finančnímu produktu, tak k pojištění. Je to nějaká jistota, ale vyžaduje pravidelné platby.
4. Ceny nemovitostí neklesnou, naopak budou vždy stoupat
Nemovitosti jsou ze své podstaty připoutané k místu, kde se nacházejí. To je jejich velká výhoda, ale představuje to i riziko ztráty jejich hodnoty. To, že je nyní na trhu poptávka po nemovitostech v dané lokalitě, neznamená, že to bude na věky.
Město může prožít svůj boom a pak zase upadat, z dříve výstavní čtvrti se může stát vyloučená lokalita. Vážně hodnota vaší nemovitosti neklesne, otevřou-li za kopcem nový lom a kolem domu budou projíždět kamiony? Nebo vám naplánují kolem obce vysokorychlostní trať a najednou máte výhled do protihlukové stěny?
Pravda je taková, že cihly, trámy a beton tvoří jen malé procento hodnoty nemovitosti. Místo, kde se nemovitost nachází, je vše, a během desítek let životnosti stavby se může leccos změnit.
Leccos změnit může i změna stylu života. Co když za dvacet let nebude poptávka po velkých pětipokojových domech mimo centrum, protože lidé budou preferovat (nebo si moci dovolit) jen menší byty, ale zase s dobrou dostupností veřejnou dopravou?
5. Pořízením nemovitosti jen získám a nic neztratím
„Sice máme hypotéku na 30 let, ale aspoň to platím sám sobě a ne někomu cizímu!“ Také jste to už slyšeli? Je to pravda, až na několik docela významných detailů. Za prvé, poměrně velkou část těch peněz neplatíte sobě, ale bance. Obvykle stovky tisíc.
A za druhé, 30 let je dlouhá doba a vy se přivazujete přesně sem. Co když dostanete unikátní pracovní příležitost v Bruselu nebo i třeba jen na druhém konci republiky? Nebude vás najednou držet na řetěze ten bungalov, pro který jste se před lety rozhodli? Ztráta mobility může být citelná a projeví se bohužel obvykle obzvláště v případech, které jsou složité samy o sobě.
Stacionář pro vaše postižené dítě je desítky kilometrů vzdálený. Babičku vezme domov seniorů na Vysočině, protože to je jediné místo, kde mají takhle narychlo volnou kapacitu. Vysněnou alternativní školu v blízkém městě vám zavřeli a jiná srovnatelná je na Moravě. Vaše dítě si vyhlédli skauti známého sportovního klubu, ale museli byste se přestěhovat, protože jinak jsou tréninky od čtyř nemožné.
Jasně, refinancujete. Jak rychle? A jak moc se vám do toho bude chtít?
Samostatnou kapitolou je pak tzv. opportunity cost, tedy varianty „co by bylo kdyby“. Mohli jste ty desítky tisíc měsíčně zainvestovat na akciovém trhu. Mohli jste je dát do firmy, která by třicet let poté měla milionové obraty. Vy jste zvolili pořízení nemovitosti, v dobrém - ale i v tom horším.
-------------------------------
Nikomu neříkám, jak má žít, nebo že má šupajdit do nájmu. Ale z vlastnického bydlení se v Česku i kvůli naší historii stal nezpochybnitelný ideál, kvůli kterému se dopouštíme mnohdy iracionálních rozhodnutí. Zkusme se tedy společně při uvažování o budoucnosti vyvarovat výše zmíněných donekonečna opakovaných pohádek.
