Článek
Není divu, Češi měli vždycky vztah k takzvané cihle, a když ji po revoluci mohli i vlastnit, vrhli se na trh a skupuji co se dá, kor když vlastnictví nic nestojí, a navíc se takovýmto způsobem zhodnocuje, láká to stále větší počet z nich.
Rozhodně to není tak jednoduché
Jenže přesně takhle se nafukují bubliny a vznikají sekty. Na sociálních sítích se svými příběhy chlubí investoři, kteří skoupili desítky bytů po celé republice a jejichž majetek tak dosahuje hypotetických desítek milionů korun. A staví to tak, že vlastně nic jednoduššího udělat nelze a může se do toho pustit každý. K zaručenému úspěchu stačí si zaplatit nějaký ten kurz v desítkách až stovkách tisíc korun. Dozví se na něm, že důležité je se do toho hlavně pustit a že ceny nemovitostí budou dlouhodobě vždycky růst. A to je tak všechno.
Realitou je, že na investici do bytů či jiných nemovitých věcí není vlastně nic špatného. Pokud se do něj ale pouští člověk, který je s tématem obeznámen v celé jeho komplexnosti, která je překvapivě značná. Je také potřeba si uvědomit, že investiční narativ je hodně spojován s tím, že si lidé na byty berou hypotéky, kdy se zadluží obvykle v poměru jedna ku čtyřem, tedy vezmou si 80% hypotéku.
Banky vše ochotně financují a objevují se navíc příklady, kdy se již doopravdy utrhly ze řetězu, jelikož dávají nemalé úvěry nikoliv fyzickým osobám, ale společnostem s ručením omezeným, aby tyto nakupovaly desítky až stovky bytů. Tady už přitom není žádný limit daný bonitou a dalšími regulacemi.
Podívejte se, co se děje jinde
Vše směřuje ke kolosálnímu propadu, protože rozhodně neplatí, že nemovitosti musí vždy jen růst na ceně. Stačí se podívat, co se stalo v Japonsku, kde se ceny bytů propadly před 30 lety a na původní úroveň se dostaly až nedávno. Jenže v již notně znehodnocených penězích i nemovitostech.
Mnohem dynamičtější je i trh s nemovitostmi ve Spojených státech amerických, kde se v rámci finanční krize ceny propadly i o více než 50 %. Pak zase vzrostly, jenže teď se zdá, že v řadě lokalit klesají a s největší pravděpodobností i klesat budou.
Je tedy velmi nebezpečné tvrdit, že ceny bytů budou jen růst. Jisté je spíše to, že tomu tak nebude. Vlastně by stačilo, aby Česká národní banka vedla restriktivnější měnovou politiku a aby peníze nesly vyšší úrok a tolik se neznehodnocovaly. Potom by padl jeden z důležitých argumentů pro nákup nemovitostí.
Kde jsme teď a co s tím do budoucna?
Demografická křivka je neúprosná. Rodí se stále méně dětí a věk dožití se prodlužuje. Spoléhat na migraci ze třetích zemí je nejen naivní ale i maximálně nebezpečné, viz celá západní Evropa či Itálie, která pomalu vymírá a nepomáhá ani rozprodej domů za euro.
Špatné a ještě horší
Pokud má dnes 80 % obyvatel vlastní bydlení a z nich 30 % těch nejmovitějších vlastní další 2 a více investičních nemovitostí, logicky se nabízí otázka, komu je už za nějakých 5-10 let pronajmou natož pak prodají?
Už dnes se dle realitního serveru sreality nabízí 12500 bytů k pronájmu, z toho 4000 v samotné Praze. S odchodem pouhé poloviny občanů Ukrajiny zpět domů (druhá polovina zůstane) budovat svou zemi, se uvolní dalších 50 tis. jednotek k bydlení. K tomu připočtěme trvale neobydlené byty, kterých je cca 860 tis. a každému, kdo není omámen trendem investičních nemovitostí a euforii nekonečného růstu dojde, že trh nemovitosti je letadlo, které čeká v lepším případě Italský scénář kde se majitelé zdarma vzdávají vlastnictví ve prospěch státních zřízení, aby se vyhnuli placení daní a nákladů na údržbu které z vlastnictví vyplývá.
Co dál?
Počet pracujících se bude snižovat na úkor počtu nepracujících a tlak na státní kasu a její plnění se bude stupňovat do bodu kdy si politici nebudou moci dovolit ignorovat nízké daně z nemovitostí a ta část majitelů dnes typicky Husákových dětí, kteří mají ve vlastnictví největší podíl z fondu nemovitostí, budou muset na výdaje za důchody s nimi spojenými přispět právě zvýšenými daněmi z nemovitostí. Jinak to prostě nepůjde. Zcela nyní pominu potřebné investice do obrany, která bude mít tlak na zvyšování daní neméně.
Argument, že majitel daň promítne do nájmu a kterou se ohání každý správný pronajímatel, je naivní jako víra v nekonečný růst. Majitel, který si myslí, že bude zvyšovat nájem v době, kdy nájemní trh zaplaví lavina doposud neobydlených bytů (protože KAŽDÝ bude chtít pronajmout nemovitost a ze zisku hradit náklady za daň) je zralý na vyšetření u lékaře.
Nezanedbatelným faktorem je i skutečnost, že současní důchodci a generace, která se do důchodu chystá (padesátníci a šedesátníci), si neumí důchod jinde než v ČR představit, a to zejména kvůli neznalostem cizího jazyka a nedostatku zkušeností s cestováním. V případě dnešních čtyřicátníků a mladších generací je situace naprosto odlišná, jedná se o generace zcestovalé, která ovládá cizí jazyky a která již nyní ve velkém plánuje důchod v některé z jižních zemí EU, kde jsou náklady řádově nižší ale při zachování stejné nebo dokonce lepší životní úrovně. A to není dobrá zpráva pro spekulanty, kteří spekulují že nemovitosti za 10-20 let prodají nebo pronajmou právě dnešním čtyřicátníkům, třicátníkům atd.
Na závěr
Současný realitní trh je obrovský byznys, který má dle střízlivých odhadů a započtení i finančních služeb vliv na HDP 15 %-30 %. Živí se nejen stavebníci ale především banky, investiční fondy, poradci, zprostředkovatelé, RK, spekulanti a překupníci. Pokud se dnes prodávají nemovitosti, kupující jsou téměř výhradně investoři nikoliv koncoví uživatelé. Otázkou zůstává, k čemu je to dobré a proč by to tak mělo zůstat. Vyspělé země chrání trh nemovitostí právě daněmi, které zde chybí.
Odkazy:
