Článek
Když investice do nemovitostí přestává dávat smysl
Ještě před pár lety bylo vlastnictví bytu považováno za vrchol finanční odpovědnosti a „jistotu na stáří“. Dnes ale tato mantra naráží na tvrdou zeď demografie. Česko stárne, vymírá a staví víc než kdy dřív. Realitní trh se žene kupředu jako Titanic, zatímco ledovec v podobě dramatického úbytku obyvatelstva je už na dohled.
Rekordní propad porodnosti: Ztrácíme jednu celou generaci
V roce 2024 se v České republice narodilo pouhých 82 tisíc dětí nejméně za celé století. A prognózy pro rok 2025? Další pokles, předběžně o 10 %. Tento vývoj není „dočasný trend“, ale hluboká strukturální změna.
„Bez dětí nemá nemovitostní trh budoucnost. Co stavíme dnes, může být zítra opuštěné,“ říká prof. Tomáš Kučera, demograf z Univerzity Karlovy.
Když je víc bytů než lidí
Developerská horečka neustává. V Praze, Brně i regionech rostou stovky nových projektů. Ale pro koho?
„Na trhu s byty se objeví převis nabídky, a ten bude trvalý. Investoři, kteří dnes kupují na vrcholu, mohou za 20 let držet neprodejný majetek,“ varuje Ing. Jana Fialová, analytička z Hypoteční banky.
Mnozí věří, že města budou růst „navěky“. Jenže bez mladých lidí, bez dětí a s rostoucí emigrací to není růst, ale pomalé drolení. Ještě před 25 lety, v Česku nemovitostní trh prakticky neexistoval a najednou je každý expert a investor věřící že cena poroste navždy.
Byt jako investice? Možná neprodejná zátěž
Věta „vždy to prodáš“ může brzy znít stejně naivně jako „nemovitosti nikdy neklesají na ceně“. Staré, špatně udržované byty v okrajových částech měst se bez nových generací zájemců stanou balastem.
„Budeme svědky jevu, který jsme zatím nepoznali cenového poklesu v důsledku populačního kolapsu,“ uvádí doc. Pavel Novák, ekonom z Masarykovy univerzity.
Mýty, které padají: „Nemovitost je jistota“ přestává platit
- ✔️ Mýtus 1: Vždy tu bude někdo, kdo bude chtít bydlet.
❌ Realita: Poptávka bude klesat, zejména mimo velká centra. - ✔️ Mýtus 2: Byty chrání před inflací.
❌ Realita: Jen pokud je komu je pronajmout či prodat. - ✔️ Mýtus 3: Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou.
❌ Realita: Demografie může zlomit jakýkoliv růstový trend.
Čas přestat slepě věřit ve „zlaté cihly“
Nemovitosti jsou fyzické, hmatatelné, ale nejsou nezničitelné. Pokud se dramatický úbytek populace nezastaví a zatím nic nenasvědčuje tomu, že by měl stane se z realitního trhu nepředvídatelný a místy až toxický prostor. Investice do bytu nemusí být zajištění. Může to být časovaná demografická bomba.
„Kdo dnes kupuje byt s vírou, že ho prodá dráž, může za 30 let zjistit, že o něj nikdo nestojí. Včetně jeho vlastních dětí.“ prof. Kučera
Pokud chceš článek doplnit o grafy, analýzy dle regionů, interaktivní mapy nebo udělat z toho formát pro sociální sítě (např. Reels, Threads nebo YouTube video), můžeme na to navázat.
Single generace bez dětí a bez závazků: „Na důchod v Česku? Ani náhodou“
K demografickému propadu se přidává další fenomén, který tiše, ale radikálně mění realitní trh: prudký nárůst singles a lidí, kteří vůbec neplánují trávit důchod v České republice.
„Generace dnešních třicátníků je jiná. Mnozí nechtějí děti, nechtějí závazky a rozhodně nechtějí zestárnout v zemi, která je přehlíží. Plánují důchod v Portugalsku, Thajsku nebo třeba Gruzii,“ říká psycholog a sociolog Mgr. Radim Vondra.
Čím dál víc lidí žije single životem, investuje do zážitků, flexibility a svobody nikoli do 2+kk ve Stodůlkách. Tato mentalita zcela mění představu, že si lidé pořizují nemovitost jako „zajištění na stáří“. Pokud odcházejí ze země, logika vlastnictví nemovitosti coby investice ztrácí smysl i emocionální oporu.
„Nastupuje generace, která by raději měla digitální pas než nemovitostní portfolio v Česku. To je zásadní zlom, který investoři zatím ignorují,“ dodává Vondra.
Imigrace jako záchrana? Mýtus, který naráží na limity reality
Častým protiargumentem k úbytku obyvatel je tvrzení, že „nahradíme vlastní populaci imigrací“. Jenže realita je složitější a mnohem méně růžová.
„Představa, že vše vyřeší pracovní migrace z Ukrajiny, Balkánu nebo Asie, je krátkozraká. Většina migrantů přichází na omezenou dobu, s cílem vydělat a odejít. Trvalou populační základnu tím nenahradíme,“ upozorňuje doc. Roman Horák, sociolog z VŠE.
Navíc:
- Imigranti se často nechtějí usazovat trvale, natož zakládat rodiny v Česku.
- Jejich děti často směřují na Západ, za lepšími příležitostmi.
- Evropa jako celek vymírá, takže i „zdrojové země“ budou brzy čelit stejnému problému.
A co víc příchod levné pracovní síly neřeší poptávku po drahých bytech, naopak může prohloubit rozdíl mezi tím, co se staví a co reálně lidé potřebují.
„Imigrace může krátkodobě ulevit ekonomice, ale dlouhodobě populační krizi neřeší. Místo nové generace vytváříme jen dočasný nárazník,“ dodává Horák.
Realitní dogma se hroutí a my s ním
Dlouhá léta jsme si říkali, že „na nemovitostech nemůžeš prodělat“. Jenže tahle věta vychází z minulosti, ne z budoucnosti. V zemi, kde se nerodí děti, kde mladí lidé odcházejí a kde stále více lidí nechce zestárnout doma, se investování do bytů mění z jistoty na sázku proti realitě.
Mýtus o věčném růstu cen nemovitostí se může stát jedním z nejdražších omylů naší generace.
Když nebude komu byty prodat, komu je pronajmout a kdo v nich vůbec žít, zůstane jen beton. A ten sám o sobě budoucnost nezajistí.
Možná je načase začít se ptát ne „Kde koupím další byt?“, ale spíš:
„Až tahle bublina praskne co mi zůstane?“
