Článek
Obsah
1. Úvod: Prodává se očima – Proč jsou fotografie klíčové při prodeji nemovitosti.
2. Příprava nemovitosti před focením – Úklid, odosobnění a home staging pro nejlepší dojem.
3. Technika a vybavení – Čím fotit (foťák vs. mobil), širokoúhlý objektiv, stativ a další pomůcky.
4. Kompozice a úhly záběru – Jak správně komponovat záběry interiéru i exteriéru, aby prostor vynikl.
5. Světlo a načasování – Využití denního světla, osvětlení místností a vhodná doba focení.
6. Nejčastější chyby při focení nemovitostí – Přehled omylů, kterých se vyvarovat (s trochou humoru).
7. Proč kvalitní fotky zvyšují šanci na úspěch -Psychologie kupujících: první dojem, emoce a důvěryhodnost.
8. Kdy oslovit profesionála – Návod, jak poznat, že je čas povolat profesionálního fotografa a makléře.
9. Závěr: Vykročte k úspěšnému prodeji
⸻
1. Úvod: Prodává se očima
Vítejte! Pokud prodáváte svůj byt, dům, chalupu či komerční prostor, jistě chcete zaujmout co nejvíce zájemců a prodat za co nejlepší cenu. Dnešní realitní trh se odehrává z velké části online – a prodává se doslova očima. První, čeho si zájemci všimnou u vašeho inzerátu, jsou fotografie . Během pár sekund se rozhodnou, zda je nabídka zaujme, nebo přejdou jinam. Kvalitní a hezké fotky dokážou zvýšit tržní hodnotu nemovitosti a výrazně urychlit její prodej, nezávisle na tom, jestli prodáváte malou garsonku nebo velký rodinný dům . Jinými slovy – čím lepší fotky, tím lepší první dojem a tím více zájemců.
Co v tomto článku najdete? Praktické rady a tipy, jak svou nemovitost nafotit tak, aby vynikla. Dozvíte se, jak připravit prostor, jaké zvolit vybavení a nastavení foťáku, jak přemýšlet nad kompozicí a světlem, a také na jaké chyby si dát pozor. Vysvětlíme si i proč na fotkách tolik záleží – nejen z technického hlediska, ale i z pohledu psychologie kupujících. Postupně zjistíte, že ačkoliv se spoustu věcí dá zvládnout svépomocí, spolupráce s profesionálním fotografem (a zkušeným makléřem) může výsledky posunout na další úroveň.
Proč není radno fotografie podceňovat? Protože první dojem uděláte jen jednou a platí to i u realit. Pokud jsou fotky nekvalitní, tmavé nebo nezajímavé, potenciální kupci si toho všimnou a pravděpodobně přejdou na jiný inzerát . Naopak skvělé snímky „udělají velký kus práce za vás“ – přitáhnou více pozornosti a nadchnou lidi ještě před tím, než vůbec nemovitost uvidí naživo . Tento návod vás provede cestou, jak takových fotek dosáhnout, i když nejste profesionální fotograf.
Trocha motivace na úvod: Nebojte se, zvládnete to! Už jen to, že čtete tuto příručku, znamená, že vám na úspěchu záleží a chcete pro prodej své nemovitosti udělat maximum. Pojďme na to krok za krokem – vaše nemovitost si zaslouží zazářit v tom nejlepším světle!
⸻
2. Příprava nemovitosti před focením
Než vůbec vezmete fotoaparát (nebo telefon) do ruky, čeká vás důležitá příprava. Fotografie může být technicky perfektní, ale pokud na ní bude chaos a nepořádek, dobrý dojem neudělá. Jak říkají profesionálové: „Žádný fotograf nezvládne dokonalé fotky, pokud musí fotit ošklivý neuklizený interiér.“ Úklid a příprava prostoru jsou proto naprosto zásadní.
Ukliďte a odosobněte prostor: Ukliďte místnosti „do posledního smítka“ – všude vytřete prach, schovejte zbytečné předměty a osobní věci. Představte si, že k vám má přijít vážená návštěva, nebo si představte hotelový pokoj. Cokoliv rušivého musí pryč. Kuchyňská linka? Žádné houbičky, saponáty, hrnce – nechte ji prázdnou a čistou. Koupelna? Schovejte všechny šampony, zubní kartáčky, holicí strojky atd. z dohledu. Méně je více: obecně platí, že čím méně osobních věcí je na fotkách vidět, tím lépe . Potenciální kupec si má snáze představit sám sebe v daném prostoru, což s rodinnými fotkami na stěnách nebo prádlem přehozeným přes židli půjde těžko.
Depersonalizace vs. trocha stylu: Odosobnění neznamená, že prostor musí působit sterilně. Naopak, můžete přidat špetku stylu, aby místnosti vypadaly příjemně a atraktivně. Této činnosti se často říká home staging (laicky: naaranžování interiéru). Například čerstvé květiny ve váze, načechrané polštáře na pohovce, čistě prostřený jídelní stůl nebo elegantní přehoz na posteli dodají místnostem šmrnc. Cílem je, aby byt či dům působil jako vzdušný, čistý a vkusně zařízený – téměř jako „vystajlovaný“ pokoj v magazínu o bydlení, ale stále reálně. Vyhněte se výrazně osobitým nebo kontroverzním dekoracím; raději volte neutrální vkusné prvky sladěné s charakterem nemovitosti . Například rodinné fotky nebo náboženské symboly ukliďte a místo nich můžete na poličky dát jednoduché dekorace (svíčku, rostlinu, designovou knihu apod.) .
Nezapomeňte na okolí a exteriér: Prodáváte-li dům, chalupu nebo třeba činžovní vilku, připravte nejen interiér, ale i exteriér. Pořádek musí být i kolem domu – ukliďte zahradní nářadí, schovejte popelnice, odstraňte hračky, uklízejte spadané listí atd. . Posekejte trávník, zameťte chodník. Ujistěte se, že nic zbytečně neruší scénu – například modrá plachta přehozená přes sekačku by na fotce akorát poutala pozornost (takové věci raději ukliďte do kůlny). Klidně naaranžujte terasu či zahradu: srovnejte zahradní nábytek, otevřete slunečník, případně připravte gril jako by čekal na BBQ party – vyvoláte tím v zájemcích příjemnou představu, jak tam tráví volný čas.
Trik makléřů: Profesionálové někdy vozí s sebou univerzální dekorace – například stylovou mísu s ovocem, designové polštářky, umělou květinu apod., kterými při focení rychle vylepší scénu. Nemusíte to přehánět, ale pokud máte něco takového po ruce, můžete to využít. Třeba mísa s citrony na jinak prázdné kuchyňské lince dodá fotce kapku barvy a života. Pozor – dekorace mají prostor doladit, ne ho zastínit. Stále platí pravidlo minimalismu.
Zkontrolujte detaily: Těsně před focením projděte celý byt/dům jako inspektor: Jsou všechny žárovky funkční? (Budete rozsvěcet světla – nesmí se stát, že lustr svítí jen z poloviny.) Jsou všechny dveře otevřené? (Kvůli průhledům mezi místnostmi, o tom později.) Není na zemi zapomenutý odpadkový koš nebo mop v koutě? Zavírá toaletní prkénko na WC – a je WC čisté? Opravdu jste uklidili všechnu nepořádnou droboť? (I hrneček od kafe zapomenutý na okně nebo kabel trčící z televizoru mohou rušit.) Tyto drobnosti se mohou zdát banální, ale na fotce si jich lidské oko všimne a podvědomě kazí dojem.
Tip: Přizvěte na závěrečnou kontrolu „čerstvé oči“ – třeba kamaráda nebo člena rodiny, který v dané nemovitosti nežije. Často si všimne věcí, které vám už splývají s prostředím (např. křivě pověšený obraz, zaprášená polička nebo magnetky na lednici). Ve dvou se lépe odhalí každý rušivý detail předtím, než začne focení.
Proč je příprava tak důležitá? Zaprvé, jakmile jednou prostor dokonale nachystáte, vlastní focení půjde mnohem pohodlněji a výsledky budou daleko lepší – nebudete muset každou fotku dodatečně složitě retušovat nebo dokonce focení opakovat kvůli opomenuté ceduli na zdi. Zadruhé, uklizený a naaranžovaný interiér se prodává za víc peněz. Studie ukazují, že home staging (byť základní) může zvýšit prodejní cenu nemovitosti klidně o 10–15 % . To za tu námahu stojí, nemyslíte? A zatřetí – dobře připravený prostor působí i na samotného fotografa (byť amatéra) inspirativněji. Když vidíte uklizeno a útulno, hned vás napadá, jak to pěkně vyfotit; naopak v chaosu byste jen těžko hledali hezké záběry.
⸻
3. Technika a vybavení
Máte připraveno? Skvěle. Teď je na řadě otázka: Čím fotit? Dobrá zpráva je, že nemusíte vlastnit super drahou zrcadlovku, abyste pořídili pěkné snímky. Na druhou stranu, technika dokáže výsledky výrazně ovlivnit, a tak stojí za to využít to nejlepší, co máte k dispozici.
Fotoaparát vs. mobil: Dnešní chytré telefony umějí hodně a „nejlepší fotoaparát je ten, který máte právě po ruce“. Pokud ale máte možnost půjčit si kvalitní digitální fotoaparát (ideálně zrcadlovku nebo „falešnou“ zrcadlovku) s vhodným objektivem, udělejte to. Profi technika poskytne ostřejší snímky, lepší výkon za horšího světla a více možností nastavení. Smartphone fotí jednodušeji, ale má omezení – zejména užší úhel záběru a menší čip, což může vést k horší kvalitě obrazu . Spousta moderních telefonů už však má širokoúhlý objektiv – pokud ten váš ano, určitě ho při focení interiéru použijte (režim „0.5ד apod.). Shrnutí: Foťák je fajn, ale šikovný mobil s širokoúhlým foťákem a dobrým světlem také dokáže slušné divy. Co ale určitě nedělejte: nefotit starým mobilem s 2 Mpx foťáčkem – rozmazané nebo mrňavé fotky vám spíš uškodí. V takovém případě je lepší si techniku půjčit, nebo investovat do fotografa.
Širokoúhlý objektiv: Kouzlo interiérové fotografie spočívá ve širokém úhlu záběru. Lidským okem vidíme jen určitý výsek, ale širokoúhlé fotky umí pojmout skoro celou místnost naráz, díky čemuž místnost působí prostorněji. Například malý pokojíček, kam se sotva vejde postel a skříň, bude na fotce se širokoúhlým objektivem vypadat větší a vzdušnější . Pozor: široký úhel ano, rybí oko ne!Speciálně extrémní „fisheye“ objektivy by prostor zkreslily až komicky (zakřivené zdi apod.). Držte se ohniska kolem 10–18 mm na fotoaparátu (nebo cca 15 mm ekvivalent na fullframe či telefonu). Většina ultra-širokých foto režimů na telefonech je v pohodě.
Stativ: Pokud můžete, použijte stativ. Umožní vám fotit zcela ostré fotky i při delších časech závěrky (např. v šeru), aniž by se snímek rozmazal chvěním ruky. Nemusíte tahat nic obřího – stačí lehčí stativ, který postavíte na zem či stůl. Alternativně můžete improvizovat – fotoaparát položit na skříňku, opřít o zeď atd. Hlavně udržte fotoaparát v klidu. Také tím získáte konzistentní výšku a úhly pro více snímků. Bonus: se stativem můžete pohodlně nastylovat záběr, pak nastavit samospoušť a jít třeba na chvíli uklidit poslední drobnosti z výhledu (užitečné, když fotíte sami a potřebujete se pohnout z místa).
Další užitečné vybavení:
• Externí blesk nebo trvalé světlo: K nasvícení tmavých koutů (pozor, použití vyžaduje trochu praxe, aby fotky nevypadaly nepřirozeně – často lepší spoléhat na přirozené světlo a osvětlení místnosti, viz kapitola Světlo).
• Širokoúhlá předsádka na mobil: Jestli fotíte mobilem a nemáte v něm širokoúhlý objektiv, dají se dokoupit nástavce čoček. Kvalita není jako u profi objektivu, ale může pomoci obsáhnout více scény.
• Dron: Pro rodinné domy či pozemky mohou letecké záběry z dronu fantasticky ukázat polohu a okolí. Je to však kapitola sama pro sebe – pokud dron nemáte nebo neumíte ovládat, raději to svěřte profíkovi, než abyste riskovali pád dronu do bazénu sousedů.
• Metr či laser na plánky: Ne sice přímo k focení, ale když už máte uklizeno, můžete rovnou změřit místnosti a později vytvořit půdorys bytu. Půdorys v inzerátu je velké plus a působí profesionálně.
Nastavení fotoaparátu: Téma na celou knihu, ale zmíníme aspoň základy:
• Rozlišení a formát: Foťte v nejvyšším rozlišení, jaké zařízení nabízí. Ideálně do formátu RAW (pokud umíte následně upravovat) nebo aspoň nejkvalitnější JPG. Více detailů se hodí, i kdyby se fotky zmenšovaly pro web.
• Režim focení: Vyhněte se plně automatickému režimu, protože ten má tendenci zbytečně používat vestavěný blesk a dělat nevhodné věci. Lepší je režim A/Av (priorita clony) – nastavte clonu kolem f/4–8 a ISO co nejnižší (100–200) pro kvalitní obraz. Expoziční časy pak klidně vyjdou delší (1/5 s aj.), ale s dobrým stabilním opřením nebo stativem to nevadí. Pokud se vyznáte, můžete jít do plného M (manuál) a kontrolovat vše.
• HDR: Mnohé foťáky i mobily mají režim HDR (High Dynamic Range) – ten je velmi užitečný zejména u záběrů, kde jsou velké rozdíly světel (typicky místnost s jasným oknem). HDR spojí více expozic dohromady, takže je vidět i interiér, i výhled z okna. Pokud váš foťák/mobil HDR nabízí, zkuste ho použít při focení proti oknu . Fotka pak nebude mít přepálená okna ani tmavé kouty, ale hezky vyváženou světlost.
• Vyvážení bílé: Aby barvy odpovídaly skutečnosti, můžete ručně nastavit White Balance podle osvětlení (denní světlo, žárovka, zářivka apod.). Moderní automatika to často zvládne sama, ale pokud vidíte na displeji, že fotka je celá do žluta nebo naopak do modra, zkuste jiný režim vyvážení nebo korekci. Hlavně při umělém osvětlení večer si dejte pozor, ať fotky nemají nepřirozený barevný nádech (např. studeně modrý nebo zelený) .
• Stabilizace a vícenásobné snímání: Máte-li stativ, vypněte stabilizaci (na stativu může paradoxně dělat neplechu). Každou scénu raději nafoťte vícekrát – získejte více fotek a vyberte ostrou a povedenou. Digitální paměť je levná, takže klidně desítky snímků jedné místnosti nejsou problém, vyberete pak jen top záběry.
Poznámka: Jestli výše uvedené technické pojmy moc neznáte, nezoufejte. Dá se to zvládnout i na automatiku – jen mějte na paměti hlavně dostatek světla, stabilitu a široký záběr. Soustřeďte se na kapitoly o kompozici, světle a chybách; technika je nástroj, ale fotografii dělá fotograf, ne kamera. Raději jednodušší foťák v rukou nadšeného tvůrce, než špičkový přístroj v rukou nepozorného střelce. 😉
⸻
Více se dočtete v dalším díle tohoto článku v neděli 27.4.
Poznámka: Autor článku je realitní makléř se zkušenostmi s focením nemovitostí.
