Metr čtvereční stojí víc než auto. Praha se stala městem bez střední třídy

Stojíte před výlohou cukrárny na Vinohradech a sledujete lístek s nabídkou. Jeden koláč 90 korun. Pak se otočíte k vývěsce realitní kanceláře hned vedle. Byt 2+kk, 52 metrů, Praha 3, 9,8 milionu korun. Uděláte v hlavě rychlý výpočet – přibližně 188 tisíc za metr – a napadne vás, že za tuhle cenu byste si mohli koupit téměř dvě nová auta střední třídy. Jenomže auto se časem znehodnotí, zatímco byt v Praze ne. Nebo aspoň tak to zní v každém druhém rozhovoru na rodinné oslavě.

Praha se za poslední dekádu proměnila ve město, kde se o vlastním bydlení přestává uvažovat realisticky. Nejde jen o suché statistiky. Jde o strukturální zlom, který mění způsob, jakým milion a čtvrt lidí prožívá svůj každodenní život – koho si mohou dovolit v sousedství, kde budou studovat jejich děti, zda vůbec zůstanou v hlavním městě.

V prvním čtvrtletí roku 2026 dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze 182 311 korun za metr čtvereční. Prodejní ceny – tedy to, co kupující skutečně platí – vyšplhaly na 177 647 korun za metr, přičemž meziročně vzrostly o 11,2 procenta. Obě čísla jsou historická maxima, potvrzená analýzou developerů Central Group, Skanska Residential a Trigema.

Pro srovnání: v roce 2020, tedy teprve šest let nazpět, stál metr čtvereční v Praze průměrně kolem 100 tisíc korun. Za šest let se tedy cena téměř zdvojnásobila. Jenomže mzdy za tu dobu zdvojnásobeny nebyly. Průměrná hrubá mzda v Praze se pohybuje kolem 61 tisíc korun měsíčně. Mediánový šedesátimetrový byt stojí přibližně 9,36 milionu korun. Aby si ho mohla pořídit průměrná domácnost, musela by mít naspořeno přibližně 1,87 milionu na akontaci – a pak ještě splácet zhruba 45 tisíc korun měsíčně po dobu třiceti let. Obě čísla jsou pro drtivou většinu domácností nedosažitelná najednou.

To není paradox jedné generace. To je systémová krize trhu.

Deloitte Property Index 2025 zařadil Prahu na třetí místo mezi evropskými metropolemi s nejhorší dostupností vlastního bydlení – před ní jsou pouze Amsterdam a Athény. Pořízení průměrného nového bytu v Praze odpovídá 15 hrubým ročním mzdám, tedy 180 měsíčním platům. Pro srovnání: v dánském Odense nebo italském Turínu jde o necelých pět ročních mezd. Praha je tedy třikrát méně dostupná než tato evropská města.

Ale pozor na záměnu příčiny a důsledku. Dostupnost bydlení neurčuje jen cena. Určuje ji poměr ceny k příjmům. A právě tady leží jádro pražského problému: ceny v Praze jsou srovnatelné s Barcelonou, Madridem nebo Římem, ale pražský průměrný plat činí přibližně 1 800 eur měsíčně – zatímco španělský průměr překračuje 2 500 eur a francouzský 3 500 eur. Praha má ceny západní Evropy s příjmy střední Evropy.

Příčin je několik a překrývají se. Žádná jediná z nich nestačí k vysvětlení celé situace, ale dohromady tvoří dokonalou bouři.

Nabídka nedrží krok s poptávkou. Praha každoročně potřebuje tisíce nových bytů, aby pokryla přirozený přírůstek domácností a migraci z jiných částí Česka i ze zahraničí. Skutečný počet dokončených bytů ale za touto potřebou výrazně zaostává. V prvním čtvrtletí 2026 se prodalo přibližně 1 800 nových bytů – a to navzdory meziročnímu poklesu prodejů zhruba o třicet procent. Trh stagnuje nikoli proto, že by klesla poptávka, ale proto, že zmizela dostupná nabídka.

Developeři přitom čelí nákladové spirále. Ceny stavebních materiálů vzrostly za poslední dva roky o 27 procent. Mzdy ve stavebnictví rostou. Energie zdražily. Zahajování nových staveb tak v mnoha případech přestává dávat ekonomický smysl. „Ceny nových bytů v Praze už v průměru přesáhly 182 tisíc korun za metr čtvereční. Dlouhodobě je tlačí nahoru hlavně nedostatečná nabídka a pomalé povolování. Teď je navíc zásadně drtí i ceny stavebních dodávek, které jen za poslední dva roky zdražily o 27 procent,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel Central Group.

Povolování blokouje, co stavění nevyřeší. Průměrná doba celého procesu – od získání pozemku po dokončení bytového domu – se v Praze pohybuje kolem devíti let. Z toho samotné povolování zabere v průměru sedm let. Existují projekty, které čekají na povolení čtrnáct let nebo déle. Praha eviduje stovky žádostí o změnu územního plánu, které nebyly projednány zastupitelstvem. Každá taková žádost představuje bytový projekt, který se nemůže realizovat.

Ironií je, že samotné stavební řízení – tedy úřední posuzování dokumentace – trvá v drtivé většině případů pod jeden rok. Podle průzkumu Komory autorizovaných inženýrů a techniků 82 procent projektantů stavební povolení získá do roka, přičemž polovina z nich do pěti měsíců. Skutečná brzda ale leží jinde: v nutnosti změnit územní plán, získat souhlasy desítek dotčených orgánů, projít posouzením vlivů na životní prostředí a vydržet odvolání různých organizací. Tyto fáze mohou trvat roky a nelze je nijak urychlit ze strany samotného investora. Výsledkem je, že projekt, který by v Berlíně nebo Vídni vznikl za tři čtyři roky, se v Praze táhne přes dekádu.

Každý rok navíc v tomto procesu zdražuje budoucí byt – protože developer nese náklady na pořízení pozemku, financování a administrativu bez toho, aby mohl cokoli prodat.

Tady se dostáváme k otázce, která dráždí víc než samotné ceny: komu vlastně byty patří?

Realitní fondy a institucionální investoři skupují celé projekty ještě před jejich dokončením. Podle odborníků z oboru pro běžné rodiny v novostavbách zbývá jen zlomek vhodných bytů, protože velká část nabídky zmizí v portfoliích fondů dříve, než se dostane na otevřený trh. Průměrná rychlost prodeje kvalitních bytů v žádaných lokalitách se zkrátila na šest týdnů.

To není spekulace. Je to logická reakce trhu. V prostředí, kde inflace v předchozích letech konzumovala úspory, úrokové sazby ze spořicích účtů sotva pokrývaly zdražování a státní dluhopisy nabízely záporné reálné výnosy, byl pražský byt jednou z mála investic, která spolehlivě zachovávala hodnotu. A nejen zachovávala – ještě ji znásobovala. Kdo koupil byt v Praze v roce 2015, vydělal na jeho zhodnocení více než kdokoli, kdo poctivě spořil do podílových fondů.

Tento investiční charakter trhu ale vytváří sebeposilující smyčku: čím více lidí bere byty jako investici, tím více roste poptávka, tím více rostou ceny, tím atraktivnější investice to je. Střední třída – tedy lidé s průměrnými nebo mírně nadprůměrnými příjmy, kteří by za jiných okolností byt koupili ke skutečnému bydlení – je z tohoto kruhu vytlačena. Zůstávají jí dvě možnosti: nájem, nebo odchod z Prahy.

Psychologický faktor hraje roli neméně důležitou. Na trhu funguje silný tlak ze strachu z propásnutí příležitosti. Kdo má na účtu volnou hotovost, ji chce co nejrychleji přesunout do cihel a malty, protože každý měsíc čekání znamená, že cena metr čtvereční stoupla o další tisícovku nebo dvě. Tento strach pohání poptávku i v době, kdy hypotéky zůstávají drahé a ekonomická situace je nejistá.

Paradoxně přitom hypoteční trh v roce 2025 zažil svou renesanci. Objem nově sjednaných úvěrů vystoupal na 321 miliard korun, což je nejlepší výsledek od rekordního roku 2021. Trh táhla takzvaná odložená poptávka – lidé, kteří čekali na pokles sazeb, nakonec přestali čekat a nakoupili i za cenu pětičlenného úroku.

Jenomže kdo si takovou hypotéku vzal? Primárně lidé, kteří už jedno nebo dvě nemovitosti vlastní a kupují další jako investici, nebo lidé s nadprůměrnými příjmy a výraznou úsporou na akontaci. Pro první kupující – tedy pro ty, kteří chtějí bydlet ve vlastním poprvé – zůstala situace bez výrazné změny. Naspořit 20 procent z ceny bytu, tedy přibližně 1,87 milionu korun, trvá průměrné domácnosti v Praze klidně i deset let – za předpokladu, že žije mimořádně úsporně a nemá jiné velké výdaje.

Česká národní banka zpřísnila od dubna 2026 podmínky pro investiční hypotéky – vyšší příspěvek z vlastních zdrojů, přísnější poměry dluhů a příjmů. Tyto kroky míří na spekulativní nákupy, ale vlastního bydlení se nedotýkají. Efekt na celkové ceny je zatím nepatrný.

Ceny nejsou rozloženy rovnoměrně. Praha 1 – historické jádro – dosahuje průměrně kolem 262 tisíc korun za metr, Praha 2 okolo 237 tisíc. Jenomže nejzajímavějším fenoménem posledních let nejsou tyto tradiční prémiové adresy. Jsou to čtvrtě jako Holešovice nebo Karlín, kde přeměna průmyslových brownfieldů na luxusní bytové projekty vyhnala ceny o desítky procent za jediné desetiletí. V Praze 7 a 8 rostly ceny v nedávném období tempem přesahujícím dvacet procent ročně.

Tlak se postupně přelévá dál na okraj. Praha 4 profituje z metra D – spekulace na budoucí zhodnocení vyhnaly ceny v okolí plánovaných stanic nahoru dávno před zahájením provozu. Praha 9 a 10 se staly novými centry výstavby a tvoří přibližně polovinu všech prodejů nových bytů. Metr čtvereční se ale i tam pohybuje nad 150 tisíci korunami.

Jedinou skutečnou „slevou“ zůstávají panelové domy na periferiích, kde lze metr pořídit o 15 až 20 procent levněji než v novostavbě. Jenomže i ceny starších bytů v dobrých lokalitách – na Vinohradech nebo na Praze 6 – se dnes přibližují cenám novostaveb. Kupující tak stojí před cynickou volbou: moderní, energeticky úsporný byt za cenu, která je mimo dosah, nebo starší byt za sotva nižší cenu, do které je třeba investovat další statisíce na rekonstrukci.

Praha se fakticky rozděluje na dvě části. V jedné žijí majitelé nemovitostí –ať již zděděných, koupených před rokem 2015, nebo financovaných z mimořádně vysokých příjmů. V druhé žijí nájemníci, kteří na vlastní bydlení systematicky nedosáhnou a platí nájem, jenž v žádaných lokalitách přesahuje 30 tisíc korun měsíčně.

Vídeň je dobrým zrcadlem. Nejen proto, že je geograficky blízko, ale proto, že řeší podobný problém jinak. Vídeň provozuje jednu z největších sítí obecních bytů v Evropě – Gemeindebau – kde pod tržní nájemné bydlí přibližně 60 procent obyvatel. Ne jako sociální dávka pro chudé, ale jako deliberátní politika udržení střední třídy ve městě. Profesor, úředník, zdravotní sestra nebo řidič tramvaje platí obecní nájem kolem čtvrtiny svého příjmu a nemusí se stresovat tím, zda si mohou dovolit zůstat.

Praha podobnou tradici nemá. Po roce 1989 byla velká část obecního bytového fondu rozprodána – část nájemníkům za symbolické ceny, část developerům. Dnes má Praha relativně omezený bytový fond, který může nabídnout jako alternativu k trhu. Každý nový projekt dostupných obecních bytů narážíte na odpor lidí, kteří se bojí „znehodnocení čtvrti“, na komplikované vlastnické vztahy k pozemkům nebo jednoduše na nedostatek politické vůle.

Výsledkem je, že Praha nemá nástroje, které mají jiná evropská města, aby trh korigovala nebo alespoň zmírňovala jeho nejtvrdší dopady.

Bylo by příliš jednoduché označit za viníky developery. Jejich zisky jsou reálné, ale nikoli v poměru, který by vysvětloval celé zdražení. Větší část problému leží v kombinaci tří faktorů: extrémně nízká nabídka nových bytů, institucionální poptávka, která dokonale substituje poptávku obytnou, a mzdová zaostalost Česka za úrovní, které odpovídají zdejší cenové hladině.

Paradoxem situace je, že stagnace trhu z pohledu počtu transakcí – v prvním čtvrtletí 2026 se prodalo o třicet procent méně bytů než rok předtím – nijak výrazně netlačí ceny dolů. Stalo se opak: ceny dál rostly o 8,6 procenta, přestože se prodávalo méně. Trh není dostatečně likvidní ani dostatečně konkurenční, aby fungoval samoregulačně. Nedostatek nabídky zajišťuje prodávajícím vyjednávací výhodu bez ohledu na to, kolik kupujících se skutečně ozve.

Majitelé stávajících bytů logicky z tohoto vývoje profitují. Jejich majetek roste, jejich hypotéky se v reálném vyjádření zmenšují a jejich stávající bydlení se stává zárukou, na níž si mohou půjčit na další investice. Tato skupina se rozšiřuje, ale přestává zahrnovat ty, kteří vstupují na trh práce dnes.

Třicátník s průměrným pražským platem, bez rodinného zázemí schopného přispět k akontaci, má šanci pořídit si vlastní byt v Praze přibližně takovou jako vyhrát sportku. Nejde o přehánění. Jde o matematiku.

Analytici a developeři se shodují na diagnóze, ale ne vždy na léčbě. Tři klíčové faktory, které by mohly situaci zlepšit: výrazné navýšení nabídky nových bytů, zjednodušení procesu územního plánování a podpora dostupného nájemního bydlení.

První bod vyžaduje politickou vůli a administrative kapacity, které Praha zatím postrádá. Praha si sice nechala zpracovat nový územní plán, ale jeho implementace je pomalá a žaloby mohou každou větší změnu na roky zastavit.

Druhý bod – zjednodušení povolování – je diskutován politiky již roky. Nový stavební zákon, účinný od poloviny 2024, přinesl některé změny, ale 65 procent odborníků z praxe registruje po jeho zavedení zpomalení, nikoli urychlení. Nový zákon zvýšil administrativní zátěž stavebních úřadů, aniž jim poskytl dostatečné personální posílení. Čekací doby na otevření spisu se pohybují mezi třemi a osmnácti měsíci.

Třetí bod – dostupné nájemní bydlení – by byl nejrychlejší cestou ke zmírnění tlaku na střední třídu. Ale Praha zatím neinvestuje do obecních bytů tempem, které by trh znatelně ovlivnilo. Soukromé nájemní bydlení zůstává drahé a nekvalitně právně ošetřené – nájemník v Česku má mnohem méně jistot než nájemník v Německu nebo Rakousku.

Bez zásadního zvýšení nabídky se ceny nevrátí k dostupnosti. A nabídka nemůže vyrůst bez politické vůle umožnit rychlejší výstavbu, bez efektivního územního plánování a bez ochoty obcí přijímat husté zástavbové projekty i přes odpor části současných obyvatel.

Praha není ojedinělá. Amsterdam, Londýn, Mnichov, Dublin – všechna tato města prošla nebo procházejí obdobným cyklem. Ale Praha je výjimečná v tom, jak rychle k tomuto stavu dospěla a jak málo nástrojů k jeho řešení aktuálně má.

Před třiceti lety bylo vlastní bydlení pro střední třídu v Praze takřka samozřejmostí. Dnes je to kombinace štěstí, rodinného kapitálu a mimořádného výdělku. Tato proměna nemá záři skandálu – děje se pomalu, statisticky, jako posun průměrů a mediánů. A přece je zásadní, protože mění strukturu společnosti. Město, kde si střední třída nemůže dovolit bydlet, přestává být fungujícím městem střední třídy.

Číselný výraz tohoto zlomu je prostý: průměrný metr čtvereční nového bytu v Praze stojí více než 182 tisíc korun. Průměrná hrubá měsíční mzda Pražana je 61 tisíc korun. Na metr čtvereční si musí vydělávat tři měsíce. Na celý šedesátimetrový byt – bez úroku, bez akontace, bez jakýchkoli dalších nákladů – je to více než patnáct let čisté práce. Bez jídla, bez dovolené, bez nemoci.

Tenhle výpočet nechlácholí. A to je možná jeho největší hodnota – říká přesně to, co říkat musí.