Článek
V diskusi o bydlení převažují texty založené spíš na negativních emocích části společnosti spojené s tzv. nedostupností bydlení. Jen zřídka se objeví text, který zdůrazňuje fakta, je založen na jejich analýze a je také pozitivní. Mým cílem je, se o takový text pokusit. Fakta jsou zaokrouhlená, někdy aproximovaná, ale ověřitelná a pocházejí převážně z Českého statistického úřadu.
Začnu krátkým historickým exkurzem, který považuji za důležitý pro kontext. Předesílám, že jsem spíše pravicového smýšlení a věřím, že tržní ekonomika je to, co přináší prosperitu a bohatství.
Bydlení je zboží (služba) jako každé jiné. Je to soukromý, nikoli veřejný statek, za nějž musí občan platit a který získává na základě dvoustranné smlouvy. Vzniká tak trh s bydlením, který má své zásadní atributy. Nabídku a poptávku, které svým vzájemným působením vytváří cenu bydlení. Bydlení má zároveň proti jiným statkům jisté zvláštnosti. Jde o statek základní potřeby, který lze obtížně nahradit jinými statky. Tuto zvláštnost si politici v procesu transformace na tržní hospodářství uvědomovali a trh s bydlením, jak ho známe dnes, vznikal postupně, komplikovaněji a pomaleji než trh s jinými statky.
Za socialismu trh neexistoval a celá devadesátá léta minulého století byly ceny nájemného regulovány povětšinou formou maximálně přípustných valorizací tabulkového nájemného, které moc nebralo v potaz lokalitu ani kvalitu bydlení. Ještě počátkem tohoto tisíciletí (prakticky až do roku 2006) byla tzv. deregulace nájemného žhavým politickým tématem. Zároveň ale mohli lidé svobodně byty a domy stavět a prodávat, a to i jako předmět podnikání. Probíhala privatizace bytového fondu a transformace družstevního bydlení. Tržní principy probublávaly skrze regulaci a staré pořádky, až zvítězily. Stanovit přesné datum počátku funkčního trhu s bydlením není možné ani rozumné. Pro další účely tohoto textu budu považovat za období funkčního trhu s bydlením období od roku 2000.
Po roce 2000 vznikl rozvinutý trh soukromých subjektů. Soukromých vlastníků, investorů, developerů, finančních institucí a dalších. Podstatou rozvinutého trhu je důvěra zúčastněných subjektů, že příslušný statek vždy zobchodují za trhem stanovenou cenu. To v případě bydlení vede mimo jiné k tomu, že vlastnické bydlení (vlastnictví nemovitostí) se stává u nás, stejně jako jinde ve světě, největší složkou drženého bohatství. Jde o obchodovatelný statek (lze ho prodat či pronajmout), který můžeme i sami užívat a obvykle svým užíváním neztrácí na hodnotě. Často se jeho hodnota naopak zvyšuje. To z něj činí atraktivní aktivum. Má zároveň užitnou hodnotu (mám, kde bydlet) a zároveň finanční hodnotu (mohu to prodat, pronajmout).
Existuje-li rozvinutý trh, není možné zároveň akceptovat falešnou představu, že bydlení je „sociálním právem“, že je nárokem občana vůči společnosti nebo že je součástí státní sociální péče. Pokud se stát angažuje, měl by tak činit v souladu s tržními principy.
Někdo by mohl namítnout, že trh ne vždy funguje optimálně. Podívejme se tedy nejprve na některá data za posledních 25 let a jejich možnou interpretaci a klaďme si otázku role trhu a státu na uváděné skutečnosti.
Většinu lidí zřejmě napadne, že počet bytů souvisí s počtem obyvatel. Jaký byl vývoj počtu obyvatelstva a struktura domácností? Počet obyvatel Česka se za posledních 25 let významně nezměnil. Pokud odečteme statisíce Ukrajinců, kteří jsou u nás jako důsledek války na Ukrajině, tak se počet obyvatel po celých uplynulých dvacet pět let trvale pohybuje kolem 10,5 milionů obyvatel. Takže k čemu jsou vlastně potřeba další byty? Byly potřeba kvůli tomu, že se významně zvýšil počet domácností. Konkrétně ze zhruba 4,2 milionů na skoro 4,9 milionů, tedy takřka o 700 tisíc. Přitom právě o 700 tisíc se zvýšil počet jednočlenných domácností. Počet vícečetných domácností se takřka nezměnil. Proč to tak je? Objektivně došlo ke změně věkové struktury obyvatelstva. Nejvíce je to vidět na osobách nad 65 let. V roce 2000 jich bylo zhruba 1,4 milionů. Dnes jich je více než 2,2 milionů. Jde častěji o jednočlenné domácnosti. Subjektivně došlo k tomu, že se páry sestěhovávají později a méně často. Významným umožňujícím činitelem je stoupající životní úroveň. Můžeme směle říct, že si nyní můžeme snadněji dovolit žít sami, než tomu bylo dříve. V důsledku toho dnes zhruba ve třetině bytů žije jeden člověk.
Kolik těch nových bytů vzniklo a kde se vlastně vzaly? Postavili je podnikatelé ve stavebnictví a objednali si je a zafinancovali lidé prakticky na okraji pozornosti státu. Stát se na tom podílel maximálně prostřednictvím příspěvků na stavební spoření a daňovými slevami při čerpání hypoték. Za posledních dvacet pět let bylo postaveno zhruba 400 tisíc bytů v rodinných domech a zhruba 400 tisíc bytů v bytových domech a jiných stavbách. Tedy v průměru asi 16 tisíc rodinných domů a 16 tisíc dalších bytů ročně. Dnes tedy máme mnohem více bytů, které uspokojí stále stejné množství obyvatel, kteří chtějí nebo musí žít ve stále menších domácnostech.
Výstavbu bytů významně umožnil rozvoj hypotéčního financování, což je opět privátní tržní prvek. Jde o obrovský byznys, který funguje na tržních principech a funguje dobře. Dnes lze odhadnout, že hypotéku má zhruba jeden milión lidí (přesný zdroj o počtu lidí neexistuje). Celkový objem dosud nesplacených hypotéčních úvěrů je zhruba tisíc devět set miliard korun. Ano tisíc devět set miliard. Jak to zní ve srovnání s řekněme dvaceti miliardami ročně, které by možná chtěli dát do bydlení politici ze společného, aby se zalíbili? Jako kapka v moři?
Často slyšíme, že pro mladé lidi je složité sehnat bydlení. Nebo někdy ještě vyhroceněji slyšíme o krizi bydlení. Pojďme se opět podívat spíše na data a jejich interpretaci. Na rozdíl od retrospektivy, uvedené výše, se zaměřím na období příštích deseti let. Tedy do roku 2035. Podívejme se nejprve na poptávku po bydlení. Na trh bydlení vstupují zejména dvacátníci a třicátníci. Někdo dřív, někdo později, ale mladí lidé nakonec založí nové domácnosti. Pro účely této úvahy uvažuji lidi mezi 22 a 35 roky. Lze usuzovat, že v průměru se bude jednat o zhruba 115 tisíc lidí ročně a celkový počet se nebude v příštích deseti letech z roku na rok příliš měnit. Kolik to bude domácností, a tedy poptávky po bytech, je třeba nějak odhadnout. Někdo bude shánět byt v páru, někdo jako singl. Řekněme, že zhruba polovina budou páry a druhá polovina budou singl domácnosti. Tak se dostaneme k tomu, že bude vznikat poptávka po zhruba 80 tisících bytech ročně. Výše jsem uvedl, že nových bytů vznikalo v průměru jen zhruba 32 tisíc ročně. Když to tak bude pokračovat, vypadá to, že bude nabídka nižší než poptávka. Nebude. Lidé také umírají a jejich byty se dostávají na trh v rámci vypořádání dědictví. Přesněji řečeno, některé se dostanou na trh a některé uspokojí poptávku nejčastěji darem či převodem uvnitř rodiny. Lze předpokládat, že v příštím desetiletí bude umírat více lidí než bude těch, kteří budou vstupovat na trh bydlení. Lze složitě odhadovat množství uvolněných bytů. Dokud nezemře poslední člen domácnosti, byt se neuvolní. Ne každý žije ve vlastním bytě. Lze ale se slušnou mírou jistoty odhadovat, že se ročně uvolní minimálně padesát tisíc bytů jako výsledek dědického řízení. To se ostatně dělo a děje stále. A za deset let to může být i o patnáct nebo dvacet tisíc ročně více proto, že začnou umírat stále silnější a majetnější ročníky. Když to shrneme, bude – li pokračovat výstavba jako v minulosti (a to asi bude, za posledních deset let se dokončilo v průměru kolem 33 tisíc bytů ročně), bude nabídka tvořená novými byty a byty z dědictví spíše převyšovat poptávku. To teoreticky dokonce vytváří prostor pro to, aby se podobně jako v minulosti zmenšovala průměrná domácnost. Aby lidé ještě více než dnes bydleli sami. Ale i to má své limity. Bude třeba každý druhý člověk bydlet sám?
Když to shrneme. Bez velké pozornosti státu vygeneroval trh s bydlením v prvních dvaceti pěti letech své existence zhruba 800 tisíc nových bytů. Ceny byly zjevně takové, že čím dál více lidí si může dovolit bydlet v bytě sami. Tento trend se postupně vyčerpá. V dalších deseti letech to opět bude ve velkých číslech fungovat. Nabídka bytů bude spíše větší než poptávka. Ano, budou velké regionální rozdíly. V Praze a Brně bude jiná situace než v menších městech. Občas zmiňované využívání bytů platformami pro krátkodobé ubytování či ponechávání bytů prázdných nemá na velká čísla podstatný vliv.
Vysoká poptávka po vlastnickém bydlení, tažená významně také trendem zmenšování domácností a uvědoměním si, že byt je také dobrá investice, přispěla k výraznému nárůstu cen bydlení. To se menšině společnosti nelíbí, ale je to dobrá pro zpráva pro zhruba 70 až 80 % obyvatel Česka, kteří jsou vlastníky nemovitostí. Fungující trh s bydlením způsobil to, že majetek drtivé většiny obyvatel významně stoupl. Uvádí se, že ceny nemovitostí stouply oproti roku 2010 zhruba o 150% nominálně a zhruba o 70% reálně (po započtení inflace). Lidé si to málo uvědomují, ale je to tak. Zároveň je třeba připustit, že rozvoj trhu s bydlením se časově překrýval s dobou vysokého růstu HDP a bohatnutí společnosti a příštích dvacet pět let už takový nárůst hodnoty čekat nelze. Novost trhu s bydlením a s ním spojené zisky se jako už každého nového produktu postupně vyčerpá.
Tzv. nedostupnost bydlení není fyzická. Bytů bylo, je a bude dost. Zvýšenou poptávku trh obsloužil a obslouží i do budoucna. Nedostupnost, jak se o ní mluví a píše, je definována poměrem ceny bydlení a příjmu. Člověk, který chce bydlet, nepřepere trh a musí akceptovat tržní ceny. A neměl by chtít trh regulovat nebo svazovat. Trh funguje, vytváří příslušné statky a hodnotu pro své účastníky. Větší regulace trh spíš pokřiví a povede k jeho zhoršení a zlepšení dostupnosti vysněným snížením cen bytů stejně nepřinese. Jedinec by se měl snažit ovlivnit to, co je v jeho rukách, tedy svůj příjem.
A co má dělat stát? Měl by nechat trh fungovat co nejsvobodněji. To znamená podporovat konkurenční prostředí mimo jiné hlídáním monopolních praktik a zmenšováním regulace. Tedy zajistit stokrát omílané zjednodušení stavebního řízení a změkčení některých norem pro výstavbu. Přitom regulace a konkurenčnost trhu jsou propojené nádoby. Vstup na přeregulovaný trh je obtížný. Kdo by chtěl vstupovat do bytového developmentu při vědomí, že reálně prodávat své produkty začne možná nejdřív tak za deset let? Skoro nikdo. A také moc nových hráčů nevzniká. A jen noví konkurenti mohou tlačit současné hráče k lepším cenám, termínům, kvalitě.
Seznam zdrojů:
Veřejná databáze ČSÚ https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=home
Výsledky sčítání 2021 https://scitani.gov.cz/vysledky
Data ČNB ze systému ARAD https://www.cnb.cz/arad/#/cs/home
