Článek
Včera při ranní kávě a přemýšlení nad slovy Donalda Trumpa a související změnou v geopolitickém uspořádání volal obchodník z nemovitostního fondu. Ten projevil zájem odkoupit mé dvě nemovitosti a ačkoli jsem čekal další z řady hloupých marketingových hovorů, tento se zcela vymykal.
Mladý muž, mohlo mu být tak třicet, věděl přesně vše o nemovitostech samotných a lokalitách, kde se nachází. Také nabídl velmi dobré peníze odpovídající tržní ceně, jak jsem se přesvědčil posléze. Nejúčinnější obchodní taktikou byl ale výpočet samotného výnosu z nemovitosti, který mi přednesl a jakmile jsem začal počítat s ním, postupně mizely důvody, proč si nemovitosti ponechat.
Byt vydělá méně než spořící účet v bance
Jde o starší rodinný dům ve Středočeském kraji a malý byt v širším centru Prahy. Onen obchodník nabídl za byt 6,2 milionu a za starší dům dokonce 11 milionů, obě nemovitosti jsou nyní v pronájmu.
Jeho výpočet byl jednoduchý - dividendová aktiva, termínované vklady a dluhopisy vydělají kolem 5 % ročně, tedy v případě obou nemovitostí čistých 772 000 Kč po zdanění každý rok. Kolik dnes vydělávají obě nemovitosti? Když uplatním nereálný výpočet, že neinvestuji do objektů ani korunu a pouze inkasuji nájemné, s platbou 17 000 Kč za rodinný dům (vnímám jej jako chalupu) a 21 000 Kč za byt je tržba po zdanění 387 000 Kč, tedy 2,2 % hodnoty obou nemovitostí.
Jenže v realitě se pronajímatel zdaleka nedostane ani na ta 2 %. Platíte totiž dvě pojistky nemovitosti, domácnosti, platíte daň z nemovitosti, fond oprav a jen tyto částky ročně převýší 55 000 Kč. Pak řešíte opravy, revize, komíny, malování a jakýkoli zásah v bytě či domě, který je vyšší než za 5 000 Kč, což jsou dnes téměř všechny.
Jednou za pět až sedm let tak odejde kotel, bojler, je potřeba vymalovat, plot vám naboří opilý soused autem, kuny sežerou izolaci střechy, povodeň vám vytopí sklep a mohl bych pokračovat. Letos se stalo úplně všechno výše zmíněné a pokud pronajímáte, je to váš problém i náklad. Začne téct rezavá voda? Zaplatíte 19 000 Kč za výměnu elektrického bojleru. Oprava plotu? 24 000 Kč a 7 měsíců jednání s pojišťovnou viníka. Přestane topit elektrický kotel v bytě nájemníka? 7 000 Kč za výměnu termostatu a opravu čerpadla. Kuny sežerou izolaci? Statisíce… A to zdaleka není vše, co jsme letos absolvovali.
Po odečtení všech nákladů (kuny nepočítám, skončili bychom v minusu) tak obě nemovitosti skutečně vydělaly kolem 170 000 Kč, tedy zhruba 1 % jejich hodnoty.
Byt tak vydělá méně než spořící účet a rozhodně nemáte jako pronajímatel nohy nahoře a kubánský doutník v ústech. Návratnost 1 až 2 % na vašem majetku je tristní a nedivím se starším lidem a důchodcům, že nemovitosti často nechají neobydlené a vůbec se pronajímat ani nesnaží - i proto pak nejsou byty, které v České republice tolik chybí.
Nízká návratnost není ale ten hlavní problém, který pronajímatelé řeší. Nejhorší je změna myšlení samotných nájemníků - ti v posledních letech začali zcela ignorovat lidskost, férovost a dělají nepochopitelné věci.
Nájemníci podávají žaloby - nový trend
V určitém pominutí smyslů jsme udělali chybu a pronajali nemovitost členovi chlapecké kapely z devadesátek, který zřejmě zatímco si zpíval Ať je hudba tvůj lék, vyrval pod vlivem omamných látek radiátory a házel je po kolemjdoucích z třetího patra bytového domu. Satanské symboly na zdi pak byly poslední kapkou a musel odejít. Tehdy byl ale svět ještě v pořádku a žádná žaloba nedorazila. Na jeho místo přišla mladá slečna se stabilní prací ve známé IT společnosti. Následovaly naprosto bezproblémové tři roky a poté období 2023 až 2024, kdy se vše změnilo.
Slečna platila velmi nízký nájem 12 600 Kč a po více než 30% inflaci v období let 2022 a 2023 bylo třeba s tím něco udělat, protože tržní ceny lokality byly zhruba o 80 až 100 % vyšší. Zaslali jsme tedy slečně po novém roce výzvu, zda můžeme nájemné upravit o 3 000 Kč výše s tím, že další roky se postupně budeme přibližovat cílové částce na alespoň 90 % tržní hodnoty.
Odpovědí bylo mlčení. Musím podotknout, že slečna neměla ve smlouvě inflační doložku a smlouva umožňovala provést změny dva měsíce před automatickou prolongací. Tuto lhůtu jsme nesplnili a avízo odešlo o 14 dní později, tedy více než měsíc a půl před výročím. Slečna mlčela další měsíc a neodpovídala na e-maily ani SMS zprávy. Poté přišla do datové schránky předžalobní výzva od její advokátky, která nás informuje, že podá žalobu neustane-li protiprávní jednání pronajímatele spočívající ve vydírání, neoprávněné úpravě smlouvy a dalších XY příkladů, jak vykořisťujeme, vydíráme a pomalu plánujeme zavraždit onu mladou slečnu. Podotýkám, že ona mezitím platila již několik let 12 600 Kč za byt 10 minut od Staroměstského náměstí a měla platit o 3 000 Kč více, co by za to jiní dali…
Ve zkratce - po zaplacení tří hodin práce (15 000 Kč) právní zástupkyně jsme dosáhli dohody, že bude mladá slečna v bytě bydlet další rok. Advokátka nás totiž upozornila, že pokud bychom do žaloby šli a vyžadovali navýšení v souladu se zákonem, může soud trvat několik let a po dobu trvání sporu není možné nájemníka vystěhovat. O to slečně evidentně šlo, snažila si náš majetek ponechat zcela neoprávněně a mezitím se soudit, protože jí to vyjde levněji.
Šlo o unikátní zkušenost, která zásadně přispěla k hodnocení úvahy, zda obě nemovitosti opravdu neprodat. Česká legislativa totiž neumožňuje po dobu probíhajícího sporu nájemníka vystěhovat ani když mu uplyne již uzavřená nájemní smlouva. Může se tak stát, že ve svém domě či bytě budete muset několik let trpět nájemníka, který vám neplatí nebo ničí váš majetek.
Budou nemovitostní fondy lepšími pronajímateli?
Dvě nemovitosti a příjem 170 000 Kč ročně vás rozhodně neuživí. Já i partnerka máme oba své příjmy, pracovní aktivity a do toho ještě děti. Čas strávený s pronájmem nemovitostí a neustálé řešení agendy spojené s oběma objekty nás ale vyčerpává, zvlášť v posledních letech.
Nemovitostní fondy to vědí a tak si zřejmě hledají přesně lidi jako jsme my. Nabízí jednoduchý únik a věřím, že bytová portfolia fondů rostou každým dnem - články a mediální pokrytí nemovitostní krize tomu rozhodně nasvědčuje.
Obávám se ale, že fondy nebudou mít v jejich honbě za ziskem lidský přístup, přívětivé ceny ani ochotné správce schopné pomoci se zapojením pračky nebo urgentní opravou kotle. Z bydlení se stane tvrdý a nekompromisní byznys s korporátní strukturou a vše bude podřízeno zisku. Docházející síly pronajímatelů jako jsme my tak z nájemního trhu odstraní ty poslední odvážné, kteří to vzdají a zcela uvolní cestu fondům a korporacím.
Pokud si tento text přečte nějaký nájemník, ideálně ten, který zakládá sdružení tohoto typu - pronajímatel není stroj, většinou má vlastní rodinu, práci i další agendu k řešení. Pokud budou nájemníci pronajímatele neustále žalovat, vyžadovat jeho/její čas při každé drobnosti a chovat se k majitelům jako k vykořisťovatelům, dočkáte se opravdového vykořisťování, protože nastoupí nemovitostní fondy s vlastním právním oddělením.
Zřejmě k tomu dojde již brzy, protože pronajímatelům dochází síly a výnos zdaleka neodpovídá vynaloženému úsilí. Stačila by pouze trocha lidskosti, férového jednání a zejména změna přemýšlení.
