Cesta Prahy z krize? Pomůže česká La Défense

Již dekády se ví, že bez výškových budov hrozí Praze dopravní a infrastrukturní krize, protože satelitní městečka na předměstí plní pouze roli hotelů, nikoli plnohodnotných aglomeračních celků a tlak na rezidenční výstavbu bez adekvátních komerčních ploch jen současnou krizi prohloubí. Je známým a několikrát doloženým faktem, že zhruba pětina obyvatel Středočeského kraje denně dojíždí do Prahy za prací a počet těchto lidí neubývá, ale narůstá i díky vysokým cenám nemovitostí. Existují snad stovky ekonomů, kteří nabízí na krizi v sektoru bydlení rozličné recepty od státní výstavby, vyššího zdanění nemovitostí nebo dokonce i omezení vlastnictví takzvaných investičních bytů - ačkoli nikdo neupřesnil, co to vlastně onen investiční byt je.

Řešení nebývale vysokých cen nemovitostí je ale až primitivně jednoduché - chybí nabídka a staví se málo, nikoli však pouze v Praze. Ceny samotných nemovitostí a nájmy rostou také v Brně, Ostravě, Plzni, Mladé Boleslavi a dalších metropolích, což jasně prokazuje trend, který nelze vysvětlit dílčími komplikacemi v jedné konkrétní metropoli. Nabídka nemovitostí chybí plošně na většině území České republiky a krize trvá již natolik dlouho, že je třeba celková změna myšlení u významných projektů nové zástavby. Češi by měli přestat stavět jednotlivé byty či bytové domy a dokonce nebudou stačit výstavby nových čtvrtí, ačkoli projekt typu Nového Smíchova v Praze je po dlouhé době příkladem komplexního urbanistického zpracování.

Pokud má krizový stav ustat, Češi musí začít stavět celá nová města. Nestačí jen čtvrť s 2 000 byty, ale je třeba jí doplnit o komerční plochy, mateřské, základní, střední a ideálně i vysoké školy včetně polikliniky, možná i nemocnice. Do Prahy denně přijíždí za prací či vzděláním přes 200 000 lidí a čistý roční nárůst obyvatelstva metropole činí 13 000 lidí. V letech 2023 a 2024 bylo shodně dokončeno 6,4 tisíce bytů a letos je situace o poznání horší, do 30.9. 2025 se dostavělo pouze 3 590 bytových jednotek, z nichž ty do 40 metrů čtverečních tvořily 65 %. Tento stav na realitním trhu, kdy vysoké ceny tlačí kupce, nájemce, ale i developery do výstavby malometrážních ploch, je časovanou bombou. Jakmile se lidé žijící v těchto bytech rozhodnou založit rodinu, Prahu většinou opustí a zabydlí se v některém ze satelitních městeček za městem, čímž opět posílí řady těch, kteří každodenně cestují za prací i vzděláním. Přesně tito občané jsou pro Prahu nejnákladnějšími.

Cyklus se navíc stále opakuje a při pohledu na růst satelitních městeček, například Pitkovic, Herinku, Úhřiněvsi a dalších čtvrtí je zcela jasné, proč v Praze kolabuje doprava a z jakého důvodu jsou přeplněné místní školy. Umístění desítek tisíc lidí za město nebo na jeho okraj a nezajištění adekvátní pracovní příležitosti přímo v lokalitě je tím pravým důvodem současné krize a neříkám to jen já, ale i šéf Institutu plánování a rozvoje, Ondřej Boháč. I kdyby výstavba bytů narostla dvojnásobně, situace se nevyřeší. V Praze je třeba radikální a státem podporovaný krok, který dožene historický dluh a zajistí nikoli tisíce, ale desítky tisíc nových bytů i odpovídající pracovní uplatnění v lokalitě.

Stejné krizi, jaké čelí Praha dnes, čelila Paříž v 60. letech 20. století. Historické město mělo podobně jako Praha výškový limit na 37 metrech a Paříž se rozrůstala jen do šířky, nikoli však do výšky a Francouzi dlouho nevěděli, jak krizi řešit. Ceny nemovitostí byly astronomické, doprava kolabovala, Pařížané si stěžovali na všudepřítomná auta a firmy nemohly vystavět adekvátní prostory, protože narážely na neochotné plánovače a stavět do výšky se v Paříži rovnalo svatokrádeži.

Po letech se ale Francouzi domluvili na kompromisním a dnes již legendárním řešení, díky kterému Paříž zůstala turistickou a historickou dominantou Francie, ale zároveň se elegantně vyřešily dopravní kolapsy a dnes je širší aglomerace Paříze s populací 8 milionů lidí dopravně dostupnějším městem než šestkrát menší Praha. I v otázce cen nemovitostí je širší centrum Paříže dostupnější než česká metropole a tak lze francouzské řešení vyhodnotit jako funkční.

Tím řešením je čtvrť La Défense.

Výškový limit 37 metrů v Paříži omezoval firmy a developery ve výstavě, tudíž Francouzi přišli s unikátním řešením. V širším centru Paříze poblíž univerzitní čtvrti St. Denis a historického přístavu v Clichy vybudovali na 1,8 kilometrech čtverečních čtvrť s výškovými budovami, kancelářským zázemím a na rozdíl od zbylé výstavby v Paříži umožnili Francouzi v La Défense výškovou výstavbu, čímž vznikly až 220 metrové mrakodrapy, které dnes pojímají přes 200 tisíc zaměstnanců. Obchodní a firemní prostory jsou doplněné o rezidenční výstavbu pro 50 tisíc dalších obyvatel a celá oblast je dnes ekonomickým srdcem Paříže.

Z obrázku níže je patrné, že je La Défense de facto městem ve městě a čtvrť se zcela vymyká koloritu ostatních částí Paříže. Do čtvrti Francouzi umístili všechny výškové budovy, které v hlavním městě nechtěli, zároveň je ale obyvatelé a firmy potřebovaly.

V pražské metropoli je nejen možné vybudovat plnohodnotnou obdobu pařížské La Défense, ale dokonce česká metropole nabízí několik lokalit, které by pojaly nejen potřebný počet lidí, ale hlavně nabídly dostatečnou existující infrastrukturu a navíc by byznysová čtvrť ani nepoškodila pražské panorama. V roce 2018 neměl Andrej Babiš špatný nápad, když mluvil o nové vládní čtvrti v Letňanech, která by sloužila jako centrální sídlo pro veřejné instituce. Parcely v lokalitě, ale i napojení linky metra C by v tomto ohledu novou aglomeraci obsloužily a kdo Prahu zná, ví, že stanice metra Letňany dnes končí uprostřed pole a tento stav rozhodně nebyl plánovaný. Na stanici měla navázat rozsáhlá výstavba, která je ale dodnes zablokovaná.

Další možností je - respektive byl - pražský Opatov na jihu, kde nyní roste čtvrť Nový Opatov určená pro až 7 000 nových obyvatel. Neduhem tohoto plánu je ale opět nedostatek komerčních ploch a tak projekt napojený na klíčový logistický uzel sice Praze pomůže, mohl být ale urbanisticky zpracován mnohem lépe, kdyby výstavba také nabídla adekvátní komerční plochy a udržela obyvatele v místě bydliště. Poslední a nejperspektivnější lokalitou jsou ale lokality Stodůlek a Zličína, které nabízí ideální kombinaci dostupného Pražského okruhu, existující stanice metra a blízkost Letiště Václava Havla, čímž by zdejší čtvrť zatížila Prahu nejméně. Lokalita je zároveň nejrozsáhlejší ve vztahu k existující zástavbě a okolí již tvoří obchodní plochy složené z kancelářských budov na Evropské ulici, poblíž je také office park Nové Butovice a zličínské obchodní centrum.

Výše uvedená lokalita má vše - dvě dálniční přípojky, existující stanici metra a připojení na Pražský okruh i letiště. Oblast pojme výškové budovy, ostatně nedaleko již stojí kancelářské budovy v Nových Butovicích a panorama Prahy zůstane neporušené.

Ambiciózní projekty tohoto typu ale vyžadují také odvážné politiky. Posledním podobným počinem bylo schválení výstavby v okolí stanic Budějovická a Pankrác, které vnímám dodnes jako jeden z nejchytřejších a nejlépe vyhodnocených developerských projektů v Praze, který odklonil do té doby hustý provoz v historických částech Prahy a přenesl kanceláře nejvýznamějších firem do odlehlejších oblastí, kam také patří. Od realizace Brumlovky ale uplynulo více než 20 let a Praha zoufale potřebuje podobný ambiciózní projekt po vzoru pařížské La Défense, která se stala přelomovou čtvrtí pro ekonomiku, životní úroveň, ale i udržitelný rozvoj francouzské metropole.

V České republice již nestačí kvůli historickému dluhu na výstavbě stavět pouhé byty, je třeba stavět celá nová města.

Dovětek autora

Kvalitní texty nevznikají ze vzduchu. Pokud rádi čtete nejen mé, ale i jiné texty rozličných autorů, podpořte je pochvalou, sdílením či přímo i finančně stejně, jako byste ocenili dobré jídlo nebo inspirativní knihu. Rychlá doba sociálních sítí vede často ke zkratkám a zjednodušování, které křiví společenskou inteligenci i kritické myšlení. Protiváhou zkratek je kvalita a opakem ignorace je zájem. Jen skrze zájem o kvalitu lze v případě obsahu vyvážit dnešní informační přebytek doby a to, jaké texty budou tvořeny, určují svým zájmem výhradně a pouze čtenáři.