Jak řešit krizi bydlení hned a efektivně

Tento článek píšu z pozice malého developera rezidenčních nemovitostí - věnuji se oboru již přes 10 let. Během této doby bylo v českém prostředí možné postavit zhruba 300 bytů a proinvestovat lehce pod miliardu korun v rámci čtyř samostatných projektů na území Prahy a nejbližšího okolí. V developmentu je toto číslo zanedbatelné a rozsahem patří má činnost do kategorie těch nejmeších, kteří fungují na principu takzvaných rodinných kanceláří - nemají kmenové zaměstnance a tým si najímají vždy pro konkrétní projektové období.

Jako malý developer vím přesně, v čem spočívá podstata krize nedostupnosti bydlení, a s hrůzou sleduji, jak na trhu mezi developery mizí konkurence, spolehlivé stavební firmy odmítají zakázky pod 100 milionů korun a raději než malou rezidenční výstavbu (rozumějte do 100 bytů) realizují státní zakázky nebo liniové stavby - tam mají jistotu práce v delším horizontu a často i možnost uplatnit vícenáklady, když své rozpočty špatně odhadnou, a nebo během výstavby narazí na komplikace.

Situace, kterou níže v textu popíšu i včetně poměrně jednoduchého řešení, je o to více alarmující, protože ani po letech finančně nedostupného bydlení nepřišla žádná hlavní česká politická strana se skutečným řešením.

Vyhazují se miliardy na příspěvky na bydlení, digitalizuje se stavební řízení - což není jádro problému - a jediným politikem, který má skutečný recept na řešení krize bydlení, je Jana Maláčová. Ano, stejná Jana ,,Venezuela“ Maláčová, která chtěla zdanit vlastníky vícero bytů, lidi s vyššími příjmy a zavést sektorové daně, které ničí konkurenční prostředí a prokazatelně nefungují.

V řešení bytové krize s ní ale nemohu ani přes veškeré své výhrady k její politice nesouhlasit a ano, její model je jediný, který by skutečně přispěl k reálné změně na trhu rezidenčních nemovitostí. Nerozumím apatii a nečinnosti ostaních dominantních politických stran, které navrhují stále dokola ty samé a nefunkční modely, tedy digitalizaci stavebního řízení, nereálné zjednodušení legislativy v krátkém časovém horizontu a podporu družstevního bydlení. Tyto tři recepty jsou pouze dílčími kroky, které pomohou léčit symptomy, nikoli samotný chronicky ,,nemocný“ trh s rezidenčními nemovitostmi. Zjednodušit stavební řízení v České republice je běh na velmi dlouhou trať, proti budou obce, kraje a územní celky, které by musely ztratit rozhodovací pravomoc nad svým územím, proto vnímán bez širší politické shody změnu jako neprůchodnou - mezitím ale musíme pracovat s tím, co máme.

Níže rozeberu, co je třeba na trhu změnit k tomu, aby cena nového bytu - minimálně v Praze - klesla opět na úroveň poblíž 125 000 Kč za metr čtvereční, protože nižší již pravděpodobně nikdy nebude. Pokud se vám to zdá stále příliš drahé, uvědomte si, že průměrná prodejní cena metru čtverečního ve všech pražských čtvrtích včetně Černého mostu a Jižního města, které jsou levnějšími lokalitami, dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2025 úrovně 160 000 Kč za metr čtvereční. I proto si myslím, že cílit na 20 % pokles ceny nové výstavby je nejen ambiciózní, ale hlavně reálný cíl.

Recept na řešení krize bydlení má dle mého názoru pouze tři ingredience a návrh Jany Maláčové na využití takzvaného vídeňského modelu je pouze jedním, ale pro stát tím naprosto klíčovým opatřením. Pro opravdový pokrok je ale třeba přidat další dva.

Upozorňuji čtenáře - návrhy a recepty níže mají za účel zvýšit dostupnost výstavby bydlení ve velkých městech a vystupuji ze své zkušenosti výhradně z pražského prostředí. Trh s nájemním bydlením je úplně jiné a komplexní téma, na které by bylo třeba několik dalších článků.

Předpokládejme, že současný stav povolovacího řízení bude změněn postupně a během několika let. V mezičase ale není nutné pouze sedět a čekat, nástroje pro oživení trhu, posílení nemovitostního fondu samospráv a rozvoje menších rezidenčních projektů máme. Stačí přitom pouze jeden takový nástroj - právo stavby.

Postavit bytový dům nyní vyžaduje zakoupení pozemku, absolvování nekonečných jednání o povolení stavby včetně vydání územního rozhodnutí, odvolání účastníků řízení z řad spolků či občanů a nekonečné kolečko obstarávání nutných vyjádření úřadů. Jednoduše - investujete do pozemku, obstaráte si na základě další investice do projektové dokumentace vyjádření příslušných odborů a poté se vám s největší pravděpodobností blížící se 100 % někdo z občanů proti vydání územního rozhodnutí na první úrovni stavebního úřadu městské části nebo obce odvolá. Vyjádření ztratí platnost a čekáte další měsíce na další úroveň a tak pořád dokola. Mezitím neustále investujete do úprav v projektové dokumentace podle toho, jak vám do ní - často s protikladnými názory - vstupují jednotlivé odbory a stavební úřady. A to ještě nejsme u památkářů. Ve zkratce, investujete peníze a ztrácíte čas i výnosy zatímco čekáte, čekáte a čekáte.

Před třemi lety jsem realizoval první projekt s využitím práva stavby a k mému údivu jsem zjistil, že jej úřady téměř neznají, developeři nevyužívají a jedinou bankou, která umí financovat projekt na základě práva stavby, je v Česku UniCredit Bank - budiž takto pochválena.

Právo stavby spočívá v možnosti investora stavět na pozemku cizí entity, ať už jiného vlastníka nebo státu či samosprávy. Není třeba nemovitost vykupovat a lze pouze vytvořit projektovou dokumentaci k záměru a ten nechat projít schvalovacím procesem. Právo stavby poté spočívá v tom, že za předem domluvených a zasmluvněných podmínek dojde k převodu majetků dle smluvního rozvržení a pokud developer nedodrží smluvené podmínky, nemůže projekt kolaudovat a v návaznosti ani prodat. Výsledkem procesu je výstavba a následné předem zasmluvněné převedení práv k vlastnictví pozemků pod stavbou dle ujednání. Investor tak například získá pozemky pod bytovým domem nebo konkrétní jednotky a v případě nové výstavby předá zeleň, komunikace a sítě do vlastnictví územního celku. Obě strany získají, na čem se dopředu dohodly, a podmínky musí být dodrženy, jinak ani jedna ze stran nedosáhne svého záměru.

Stát může pomocí práva stavby okamžitě zahltit trh nabídkami svých nemovitostí, a to nejen celých domů, ale také starých bytů či komerčních nemovitostí vhodných k rekonstrukci na bytové domy. Své domy a pozemky mohou nabídnout městské části, územní celky a dokonce i státní podniky, například staré kotelny firmy PRE jsou již nevyužitelné a často lze tyto pozůstatky využít k rozvoji nejen rezidenční výstavby.

Právo stavby po státu vyžaduje jediné - stát si musí říct, co chce. Jako příklad lze uvést chátrající Palác Broadway v centru Prahy. Město se jej snažilo již osmkrát prodat a chce za budovu přes 800 milionů korun. Každý rok tratí miliony na údržbě budovy a hodnota nemovitosti od první aukce poklesla již o 300 milionů korun. Při celkové ploše objektu na úrovni 5 900 metrů se nedivím, že není mezi investory zájem. U ceny 149 000 korun za metr čtvereční užitné plochy vesměs komerčního využití nelze mluvit o zdravém rozumu. Cena kancelářských prostor v České republice stagnuje na úrovni 80 000 až 110 000 korun (plochy v centru Prahy) za metr a Praha tak má velké oči.

Objekt by ale město vůbec nemuselo prodávat. Stačilo by nadefinovat požadavky na investora a přijít s podmínkami udělení práva stavby. Investor může získat například 40 % podlahové plochy a vystavět bytové jednotky, zároveň budovu zrekonstuuje a při renovaci zajistí Praze vnitřní dispozice dle jejích představ. Město může jako podmínku udělení práva stavby požadovat cokoli přijatelného - výstavbu městských bytů, renovaci prostor, změnu dispozic, celkovou rekonstrukci. Je na ekonomech, aby spočítali win-win ekonomickou náročnost projektu tak, aby o něj nějaký investor projevil skutečný zájem. Praha poté vyřídí společně s investorem povolení a díky účasti města půjde o rychlou záležitost. Do dvou let se může stavět - projekt za miliardu není v developmentu nic velkého.

Stejně lze právo stavby uplatnit i při rekonstrukci obecních bytů - město může požadovat od investora renovaci objektů výměnou za udělení práva stavby na některém ze svých pozemků, nebo cokoli jiného. Právo stavby nabízí nekonečné možnosti a investor ušetří čas i peníze výkupem pozemku a vyřizování povolení - obě strany, město i investor, jsou v projektu na stejné straně a obě získají.

Jana Maláčová navrhuje podobné řešení - Rakušané dlouho ve Vídni bojovali s nedostupnými byty, a tak se rozhodli pro radikální řešení podobné tomu mému. Investorům darují pozemky za podmínky, že část bytové výstavby skončí v městském fondu. Jde přesně o podobný princip, který máme díky právu stavby k dispozici i v ČR. Výsledkem je rozsáhlý bytový fond, díky kterému je na nájemním trhu silný hráč v podobě města a ten pomocí nabídky přirozeně reguluje ceny i nájemníkům v komerčních nájmech. Investoři pozemky nekupují, ale nabízejí co nejvýhodnější podmínky městu, které jim zajišťuje plný servis.

Model je funkční a mohl již dávno existovat i v České republice, stačí aby si stát a územní celky nadefinovaly podmínky toho, co vlastně chtějí - z vlastní zkušenosti vím, že toto bude klíčový kámen úrazu.

Periferie Prahy - o jiných nemohu detailně ze zkušenosti psát - nabízí obrovské možnosti komplexního urbanistického zpracování plochy. Nemyslím teď samotné pražské periferie, ale obce jako Dobřejovice, Strančice, Velké Popovice nebo Úvaly. Připojení na hlavní silniční tahy je zde dostupné a územní celky disponují ohromnými plochami vhodnými k výstavbě. Zde ale přichází na scénu další dvě ingredience řešení bytové krize.

První recept je čistě technického rázu, jde o zahrnutí kombinace komerční výstavby, developmentu rezidenčního bydlení a občanské vybavenosti. Územní celky přemýšlí krátkozrace a málokdy plánují územní rozvoj s ohledem na tvorbu pracovních míst i odpovídajících služeb. Pro místní je developer sprosté slovo a jakmile přijdete s plánem na vybudování výrobní haly poblíž bytové výstavby, pomalu vás z obce vyhání násilím. Bez pracovních míst přítomných v místě bydliště ale koncept bydlení nemůže fungovat, lidé budou za prací cestovat a z periferií Prahy se stanou přes den vylidněné skanzeny, jak je již dnes v mnoha místech patrné. Dokud je developer nepřítelem číslo 1, politici nikdy nebudou spolupracovat - to je také nutné změnit, ale ani nedoufám, že by k tomu v krátkém horizontu mohlo dojít. Stačí aby místní zastupitelé spolupracovali s investorem alespoň v otázce nutné výstavby komerčních ploch a komerčních nemovitostí. Z vlastní zkušenosti vím, že zastupitelstva často chtějí - když už - pouze bydlení a školky. To nestačí a kvůli absenci malých firem na periferiích se krize dále prohlubuje.

Opět dnes již existuje recept, jak této vyrovnané výstavby dosáhnout - jde o kontribuce obcím při schválení změn územního plánu. Dnes je ale tento krok v developmentu cílen čistě na obecní občanskou vybavenost, tedy hlavně školky, komunitní centra a související stavby. Developer se zavazuje, že při změně územního plánu zajistí odpovídající kontribuci - rozumějte příspěvek - obci ať už v podobě fyzické výstavby nebo čistě finanční kompenzace, kterou předá do notářské úschovy a jakmile je územní plán pozměněn, obec tyto finance získá.

Ingredienci číslo 2 je tak možné definovat jako povinný koeficient komerční výstavby u rezidenčních objektů a ačkoli nejsem sociolog, jistě by se dal vypočítat ideální možný podíl nových pracovních míst u nových ploch vyžadujících změny v územním plánu vzhledem k demografii osídlení. Nástroje opět máme a v případě obecních pozemků lze kombinovat změny územního plánu s výše uvedeným právem stavby - územní celek a investor se domluví na podobě nové plochy a předem si stanoví podmínky vypořádání i výstavby, smlouva o smlouvě budoucí na právo stavby bude přílohou usnesení o souhlasu se změnou územního plánu. V takovém případě nebude změna ÚP trvat 10 let, jak je běžné, ale pouhé dva až tři roky u pozemků, které nejsou na území Prahy. Hlavní město je a bude vždy drahé, to se nezmění. Obce v okolí velkých měst ale mohou vybudovat pracovní místa a vybavenost přímo na svém území, nemusí sloužit pouze jako levnější hotel pro občany, kteří ráno odjedou za prací do Prahy.

Poslední ingrediencí číslo 3 zřejmě naštvu mnoho lidí, ale nelze ji nezmínit. Dokud bude developer veřejným nepřítelem číslo 1 a záměry rozvoje plochy či nové výstavby budou okamžitě a automaticky vnímány čistě negativně, nebude se stavět nikdy. Poslední recept tedy není technického, ale spíše psychologického rázu.

V České republice si lidé stěžují, že se nestaví, ale jakmile se má stavět u nich za plotem, tak okamžitě podávají žaloby, odvolání proti záměru a podepisují se petice. Nelze jedním dechem kritizovat pomalou výstavbu a druhým vystupovat proti projektům ve vaší bezprostřední blízkosti. Politici poté reagují tak, že opět vyzdvihují problém nedostupného bydlení, ale v případě výstavby v jejich obcícíh bojují za to, aby se záměr ideálně přesunul jinam. Takto se přesouvá tak dlouho, až se nakonec záměr nepostaví nikde a ceny nemovitostí opět letí vzhůru.

Jako developer tak vnímám recept na řešení krize bydlení ve třech krocích:

Na politické scéně nevidím jediného politika, který by developmentu rozuměl a nebo navrhnul řešení skutečné nemoci českého trhu s nemovitostmi, nikoli jen symptomů vyplývajících z dekády dlouhé krize. Nejblíže návrhu funkčního řešení je - za mě bohužel - Jana Maláčová, což o něčem vypovídá.

Z vlastní zkušenosti znám případy, třeba jeden konkrétní, kdy politici do klíčových komisí s pravomocemi schválit či odmítnout projekty za stovky milionů korun, jmenují zcela nekompetentní osoby. Příkladem za všechny je členka komise pro územní rozvoj Prahy 4, Lenka Sládková, lidsky jde o milou paní, která se živí jako kadeřnice. Hnutí STAN jí ale jmenovalo do pozice ovlivňující výstavbu na území největšího pražského celku, pro kterou nemá odpovídající kompetenci, životopis ani vzdělání.

Pokud se po přečtení tohoto textu zamyslíte nad svým vztahem k developerům, představte si, že roky připravujete projekt, investujete nemalé peníze a na jednání komise pro územní rozvoj potkáte milou kadeřnici, která vám projekt v souladu s územním plánem nedoporučí k dalšímu projednání se slovy: „když mně se to tam nelíbí“.